购买学区房时，如果遇上房东逾期迁走户口，该怎么办呢？
2018/06/01 10:33
在购买时，户口迁入的时间很有讲究，那么，如果遇上房东迁走户口，该怎么办呢？在现实生活，常有房东因为各位理由卖了房子不迁走或晚迁走户口的事件，这样很可能会耽误宝宝的入学哦。遇上这样的情况，买家有权要求买家承担相应违约责任。
案例1为了能让女儿上某重点中学，刘先生购买了一套80平方米的，价款500万元。双方在合同中约定，卖方蒋先生应于房屋过户后30日内将户口迁出，按日支付总房价款万分之五的违约金。后刘先生支付完所有购房款，并将房屋过户至自己名下，但蒋先生未按期将户口迁出。刘先生起诉至法院，要求对方迁出户口，并如约支付违约金。
蒋先生称，自己新房还没下来，没法按期将户口迁出，希望法院对违约金予以酌减。法院认为，蒋先生理应支付违约金。鉴于双方违约金标准过高，且蒋先生请求法院酌减，法院最终酌定蒋先生支付15万元违约金。
法官表示，部分买卖双方在合同中约定了限期迁出户口，约定了迁出的违约责任和高额违约金，不过法院在判决时，会对违约金的数额根据具体情况判定，而且根据我国目前户籍管理政策，户籍管辖权是派出所，而非法院，法院无权判令强行将户口迁出。
法官建议，购房者要保障自己的权益，一方面可在合同中约定迁出户口作为支付全部或部分购房款的条件，另一方面，提前查询房屋内现有户口情况，购房时将户口作为决定是否买房的因素之一。
案例22012年底，将要结婚的赵小姐看中了虹口区一套90多平方米市区二手房。她非常满意这套房子，当场交付了5万元定金。
第二天，赵小姐与卖方张先生在中介处签订了房屋买卖合同。之后，从房屋交接到房产过户再到水电煤等过户，房东张先生都配合赵小姐办理手续，甚至，没有写在合同里的一些房内设备都无偿留给了赵小姐。拿到房子后，赵小姐准备把自己的户口迁入新房，但在派出所却被告知，房里还留有原房东张先生的户口。当天下午，赵小姐联系张先生，而张先生否认自己户口还在房子里。直到赵小姐拿出派出所的户口证明，张先生才改口说自己会尽快迁出户口。
过了近半年，张先生的户口还没动。赵小姐再联系张先生，张先生拒接电话。赵小姐找到中介，要求中介帮忙催促张先生迁出户口。中介提醒，房屋买卖合同中约定了卖家迁户口的条款，赵小姐可以参照该条款维护自己的权益。
违约房东付罚金赵小姐找到房屋买卖合同，发现了买卖双方在补充条款部分有相关约定。“卖家张先生应于办理交易过户手续之前将该房屋内所有户口迁出（若有），否则每一日，每日支付买家赵女士违约金计总房价款的万分之十。”基于这一条约定，赵女士一纸诉状将张先生告到了法院，要求张先生迁出户口并承担迁移户籍的违约责任。
庭审中，张先生说赵女士曾口头同意张先生延期迁移户籍，所以其行为不构成违约，但并没有证据证明上述观点。
针对赵小姐声称的违约损失及违约金标准问题，主审法官专程去了该房屋所在地的公安局进行了调查：房屋原产权人户籍未迁出不影响现产权人户籍迁入，如现产权人申请迁入户籍，该公安机关会将原产权人户籍控制起来，并为现产权人另外办理立户手续。而主审法官了解了关于迁移户籍的违约金计算标准问题，发现合同中每日总房价的万分之十标准（近3万元）远远高出行业常规。所以，综合考虑了张先生的违约程度、赵女士的损失状况及违约金计算的行业标准，判定张先生迁出户籍并支付赵女士1.5万元的违约金。
小贴士在一些案件中，因为双方对户口问题没有约定，法院又不受理户口迁出迁进问题，买家就很无奈，没有办法解决。所以，买房人为保护自身权益，需要重视迁户籍的问题，可在补充条款中约定不迁出户口需支付相应的违约金，或约定房价尾款在户口迁出后结算付清等手段适当对卖房者形成一定制约。
小编也提醒各位家长 ，如果您是为了孩子上学买，建议您在交易约定过户前迁户才是最保险的做法。
