“以房换房”or“以房养房”如何实现无缝对接？
2018/02/23 09:57
由于高涨的房价，近期很多人选择舍弃市区的“老破小”，选择在北京三环边或者购置环境较好的新房（准现房/新二手房）。然而，这个过程也是很纠结的，时间怎么把控？老破小是该卖还是租？有哪些注意事项？哪些因素是不能忽略的呢？如何实现？？
目前房产市场上有“以房换房”和“以房养房”两个概念：
以房换房：
以房换房是指双方均有房，且在互相认可的前提下，通过等价或者补差价的形式进行房屋交换交易，从而满足双方各自的需求。
卖掉原来老破小的主城房子，换一套环境好，面积大的新房。
以房养房：
是指在不出售老房子的情况下，用自己手头的资金购置新房，然后出租老房子，用工资+月租来养新房，同时持有两套房屋。
如果是 “ 以房养房 ”
只要自己的手头资金相对充裕可以支付新房的首付款的话，是比较推荐的。
因为随着时间推移，工资会越来越高，租金也会相对增加，再加上通货膨胀等因素的影响，还款压力也会越来越小。
就目前市场情况而言，房屋是保值或的，同时持有两套房产也是可以的。
后期如果有资金需求的话，老房子还可以灵活处理。
如果是 “ 以房换房 ”
如果是双方互换房屋的话（目前相对来讲比较少，这个多是50/60年代才有的情况），那就以双方达成的意志进行交换。
签协议、过户、交房、补差价等等。
如果是卖掉老破小，一定有换的必要吗？
目前北京、深圳、郑州等热点城市时常会出现因手头资金不足，需卖掉老破小换新房。
以改善需求为主的换房需求，多是两种原因
1、家庭成员增加，当初买的不够住了，需要换新的；
2、老房子环境差，没有电梯，没有物业，难停车等，需要换新的。
12月1日，住建部在厦门开了一场以老旧小区改造试点工作为主题的座谈会，一共选取了15个城市作为试点城市，分别是广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波。
老破小的整体环境等各方面均有所改善，那么，换房还有必要吗？
如果确定要换，那么：
换房不能忽略的因素1把握好买和卖的时间差
一般来说，卖房子比买房子快。
卖房子的时间和自己买房的时间同步进行，如果隔着太长的话，老房子卖不出去，新房子又继续用钱的话，损耗会比较大。
2选择支付能力较好的买家
急需用钱买房的话，需要买家全款或者高额首付支付。
不急需用钱的话，选择支付能力较好的买家。首付越高，你买新房能撬动的杠杆就越高，能置换的房子也会更大一些。
3留足备用金
以房换房涉及到买、卖两个过程，除购房款之外，还涉及到中介费，契税、个税、增值税等其他款项。
4确定自己是否有贷款记录
无贷款记录，买房按首套算；有贷款记录，即使名下无房，也是二套，首付60%。
5购买二手房，注意房龄
目前银行对二手房贷款的房龄要求很严格。
一般情况下，超过20年的二手房基本不放贷。
个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。大部分银行贷款的门槛是房龄在20年以内，面积在60平方米以上。对于优质可以适当放宽到25年以内。
购买二手尽量避免购买房龄在10年以上的旧房子。
因为再次出手转让，会有很多不利因素。
首先过个5-7年，房龄就接近20年了，到时想要再出售除非找到全款购买的买家，否则银行是否愿意放贷是个问题，即使能贷款额度也会低很多，且银行可能会要求较高的首付款，对于找到合适的买家会比较难。
其次，即使准备长线持有，老房子的租金通常会比新房低20%-40%，甚至更多。
6还要注意房屋类型
根据不同的房改房类型，房改房的产权也是不同的。
房改房的房屋来源一般都是事业单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。
房改房又分为成本价、标准价、央产房等类型。
按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。属于部分产权。交纳一定价款后将产权由房管所或者原产权单位买为个人的完全产权，这类房产在交纳土地出让金之前是不具有土地使用权。
房改房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，可以抵押、出租，产权人应按交易评估价格的1%缴纳出让金。
7资金是否需要第三方监管
第三方监管，对于买方来说风险小，有一定的保证；对于卖方来说，所有程序走完能一次性拿到房款；银行放过款才能过户;
非第三方监管，对于买方来说，风险较大；对于卖方来说，前期拿到首付款，后期银行放贷下来之后才能拿到尾款。付过首付就能过户。
“买”和“卖”涉及到的税费有以下几种：
购置新房和二手房需要交纳的税费是不一样的，二手房与新房相比需要缴纳更多的税费。
新房税费
需要缴纳契税、房屋维修基金、产权登记费和所有证等费用，契税为主要税费。
新房是按照房屋总价乘以对应的契税比例。
二手房税费
需要缴纳契税、增值税、个人所得税、房屋评估费、交易费、中介费等主要税费。
二手房与新房，契税征收的标准一样，但计税价不一样。
二手房是按照网签价或者核定价乘以对应的契税比例。
注意：网签价与核定价哪个高选哪个
经济适用房满五年才可以上市交易，买卖经适房缴纳的增值税及附加、契税、个税规则与上面的商品房一样，但是经适房除了以上几个税种之外，还需要缴纳综合地价款。
综合地价款是（网签价/核定价-原购经适房价格）×70%。
其他费用
印花税:二手房成交价*0.05%(买卖双方各缴纳，目前免征收)
交易费：6元/平方米，非住宅10元/平米（双方缴纳）
证件工本费:80元
房屋评估费：按评估额4%缴纳。（买方承担）
中介费一般为2%。
无论是“以房换房”还是“以房养房”，都是目前有房一族改善性需求，在资金不是特别充足的情况下的购房之举。
由于置换的过程中，会牵涉到购房时间、交易税费等多重问题，相对比较复杂。
但不论哪种情况，愿每个人都能有房可住，有家安心！
