株洲土地待开发量：去化周期长达3年！楼市开始进入“寒冬期”？

城建君说：

抱歉，各位，最近事情多，写公众号这个副业稍有无暇顾及，加上城市建设领域近期似乎没什么大事，因而更新频率有所下降。今后频率会慢慢更上来，保准不错过有料内容。

话不多说，先看相关部门近日发布的一组数据：1-9月，株洲市区1-9月土地使用权出让项目83个，交易金额为125.33亿元；交易项目较上年同期增加了32个，增长62.75%；交易额较上年同期增长65亿元，增长107.74%。

这个数据说明了什么？表面上看，是今年前9月土地市场火爆，政府卖地赚钱了，而且的大赚。实际上，数据背后也暗含隐形信息：土地待开发量猛增。这个增量如何量化呢？有关地产研究机构给出了预估，株洲短期内的土地待开发量去化周期约3年，你没看错，是3年

在房地产研究领域，土地待开发量去化周期，是可以一定程度上预测未来一段时间内市场供求关系，进而判断房价趋势的：当前土地供应充足的背后，实际反映的是即将高企的库存量。

开发商拿地谨慎，3季度出现“流拍潮”   

因土地待开发量充足，加上对于房地产调控以及宏观经济大势还心存敬畏，和其他城市一样，株洲开发商拿地速度放缓。当然，谨慎拿地也有开发商自身因素，比如资金方面压力大，会更加注重现金流，类似心态也会影响销售和开发策略。

我们来看看一组有说服力的数据：刚刚过去的9月，株洲市区土地市场就总共成功交易了17宗土地。虽然数量也算多，但工业用地就占到11宗地（主要集中在石峰区和云龙示范区）；而住宅与商服用地，只拍下三块地。

时间轴线更拉长点开看：7月至9月，株洲土地市场的住宅用地，迎来流拍潮：天元区供地9块，流拍7宗，多以新马片区土地为主；荷塘区供地6块，流拍3宗；芦淞区供地6块，流拍2宗。流拍潮的背后，就是开发商们谨慎拿地的写照。

行情变天，市区惊现“5”字头房源   

去年以来，在火热的市场行情带动下，众多开发商在株洲市区大量拿地，目前，这些地块基本进入开发阶段，商品房供应量大幅增加。说完供给侧，再说需求侧方面，由于棚户区改造速度放缓，刚需购房者也出现同比下降，另外，投资追涨行为也大为减少。

据业内知情人士透露，需求侧降温，致使株洲楼市“金九”成色不足。9月成交量，同比下降5.5%左右、环比下降12%左右（具体数据以官方为准），而交易均价也出现下滑。

因蓄客不足，市区多数楼盘的促销力度明显有所加大。一些楼盘标价尽管与上半年差别不大，但促销活动增加了，也就相当于变相降价。

网友反映的楼盘促销信息   

如天元栗雨片区某楼盘对外宣称，精装修房源低至7188元/平方米。而今年上半年，天元区类似的房产版块毛坯单价也接近7000元。 湖南工业大学附近某楼盘，7月份价格约为8000元/平方米，目前，价格已经调整至7500元/平方米。

网友称他在市中心区域看到了久违的“5”字头房源。很长时间没看到了，从去年底起，随便从市区选一个楼盘，均价至少在6000元/平方米以上。荷塘区水竹湖片区，9月份刚刚开盘，单价5700-6500元不等。而就在今年上半年，隔壁另一品质相差不多的楼盘，单价在6000元以上。

碧桂园栗雨那个项目玖玺台，都只要6500-7500而且还是精装！就是这场国庆节搞得价格，所以最近他们卖的还可以，国庆卖了30多套，比它旁边的提香蓝岸卖得好，多了差不多一倍吧。还有香江豪苑也是在搞特价吧，6000-6500，国庆也卖了30套左右。