“国五条”重拳出击 重庆二手房市场走向何方？
房天下重庆二手房2013/03/08 10:51
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如今楼市中最热门的话题莫过于“国五条”了。自3月1日新“国五条”细则出台起，楼市调控及房价走势再次备受社会各界的关注，新政中“二手房交易按差价的20%缴个税”和“二套房首付比例提高”无疑成为此次调控的两大看点，一时间各地房交所爆满，业主、购房者急着咨询买房卖房，中介也忙着通知客户过户。
在不断加码的楼市新政下，重庆二手房市场是否会受到重创？房价真会被越调越高吗？购房者及业主在此时又该如何应对？房天下重庆二手房特此专访了重庆各大品牌中介，让我们一起来听听他们对“国五条”的详细解**吧：
大业兴房产王刚：新国五条调控措施系规范行业重大举措，应冷静面对
重庆大业兴房产副总经理王刚
在谈到本次楼市调控新政的感受时，王总说：“调控在预料之中，但是新政却在预料之外，为何这么说呢？从2012年开始，政府一直在**关注房地产市场的投资与投机行为，势必会对市场进行相关的调控举措，然而新国五条出台的调控幅度仍然让人意外；好在重庆市场以刚需为主，改善性为辅，此举对重庆市场的影响并不会太大。对于企业来说，应该把这次调控当做一次机遇与挑战，冷静面对，提升自己，大业兴房产也会一如既往的践行和坚持透明交易。”
新政出台之后，不少媒体评论说楼市调控房价越调越高，对于此，王总指出不能以点代面，房子作为大宗不动产交易，随着近几年来物价水平的上涨，市场亦能支撑房价上涨，所以涨价仍然属于正常，兴许是大家对房子太过敏感。此次调控意在打压房地产投资、投机行为，内地很少出现这种行为，大家所说的调控带来卖方转嫁买方压力的情况不能代表市场趋势。
“国五条”中“二手房交易按差价的20%缴纳个税”无疑成为新政热一点，新政出台至今，各地均有反映出现抢房现象，谈到这种现象，王总说，这是市民对前期的暖市即将改变做出的快速应急反映措施，也表明市民明白政策的大风向，属于政策带来的短期效应，系正常行为，但也是短期行为，不具代表性。
在细则没有出台前，心态恐慌、着急是正常的，但是我们的购房者和业主更应该自我衡量，端正心态，认真解**政策，房产毕竟是大宗交易，不宜轻率，政策的出台最终都是利好的宏观调控，政府的这种行为是让房产变成纯粹的居住型商品。作为广大购房者和业主的沟通桥梁，王总提到，大业兴已经成立“新政过渡小组”，为了更好的服务购房者和业主，在交易过程中良好把关。
说到新国五条恐误伤改善型需求，王总谈到，新政中规定提高二套房首付比例，一定程度上违背市场，会造成误伤，但是政府已经开始相应的出台相关的改善性需求保护措施，市民不必恐慌，目前的房价并不离谱，有改善性需求的市民可以根据个人实际情况调整，如果急的话可以在过渡期下叉，不急的话等到政策明确，以免误伤。
总体来说，新政对重庆的房地产市场特别是二手房市场和租赁市场长期影响不会太大，调控毕竟是利好现象，虽然在短期内交易了会有所下降，二手房的房价周转并不大，租赁市场会相对活跃。作为重庆本土知名中介企业，王总表示非常乐观：“重庆市场是一个健康、良性发展的市场，一个非常有希望的市场，后期也会逐步规范，政策本意是通过调控淘汰投资、投机行为，虽然会经历短暂的痛，但这对行业以及消费群体都是好事，大业兴会依然‘扎根重庆，立足西南，服务’。”
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诚祥地产王永明：楼市走向尚未明朗 调控加码促进中介品牌服务升级
重庆诚祥房地产经纪有限公司总经理王永明先生
供需关系影响房价走向
楼市调或不调重庆房价均会稳中有升
“国五条”被业界称为史上最严厉、最犀利的调控政策，刚出台没几天，多个城市出现了抢房抬价、忙着过户的现象，王总对此称目前到门店和房交所其实大部分为咨询的客户，大家担心二手房加税会转嫁到购房者身上，也担心房价会因此暴涨。“我认为其实‘国五条’主要目的是抑制市场中投资投机性的需求，而影响房价的因素很多，像市场的供需关系、城市市镇化的建设、楼市政策的干预等等。”
王总认为，多年的楼市调控压抑着重庆大部分刚需，随着市民对住房需求的逐渐释放，开年以来返乡人员的增加与重庆本土刚需的叠加促成了2013年前两月成交的爆发和房价的上涨。 “而近年来重庆城市化的发展将吸引更多的人来山城置业，对住房的需求更大了，房价在未来将会稳中有升，这已是不争的事实，所以说不能片面的认为房价被越调越高。”
调控下楼市走向尚未明朗
有经济能力的刚需购房者可及早下叉
楼市新政操作细则虽仍未落实，因担心二手房加税会转嫁到自己身上，不少业主和购房者挤到房交所忙着过户，但大多表现得手足无措，纠结、无奈、茫然成为他们的心情写照，在此行情下购房者如何应对呢？
王总分析称，二套房首付比例的提高将会在很大的程度上抑制改善性需求，对于业内说的二手房交易缴税会致使部分客户由二手房市场转移到新房市场和租赁市场，王总认为在调控细则仍未明确的情况下楼市的走向尚未明朗，刚性需求或会在二手房、新房和租赁市场中转换，但不管怎样房价上涨的趋势不容置疑的。“所以建议现在有经济能力的刚需购房者可及早下叉，改善性需求可静观其变，等调控政策明确之后再下手比较合适。”
调控促中介品牌服务升级
诚祥房产稳步向前 提升客户服务品质
在“国五条”出台不久，业界就出现了不少“二手房市场将会深受重创”的声音，对此王总是如何看待的呢？“二手房交易成本大幅增加而未来的新房市场有巨大利好，业内也有不少同行说一二手房联动将会是楼市未来发展的大趋势，我想说的是楼市调控只会让我们中介企业的品牌服务得到进一步的升级，因为强大的竞争压力下我们只能尽的努力提升我们的服务品质，所以调控对我们中介企业的发展是很大的促进作用的。”
王总最后还提到，早在“国五条”出台之前，诚祥房产就准备以“地产·金融·资产”为核心竞争力，进一步扩大客户服务平台，让购房者体验到除了买房卖房租房以外的金融、资产相关的专业、品质的服务。“今年我们将在提升内部服务流程及客户服务品质的基础上保持门店发展扩张的步调，以极具诱惑力的待遇招募社会各界人才，欢迎广大有志之士加入到我们诚祥地产这个团队！”
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重庆朗世地产总经理杨洁
房天下：请问您对这次政府再出楼市调控的新政是如何看的呢？有媒体评论说楼市调控房价越调越高，对此您有何看法？
杨总：新国五条堪称史上“最无人情味”的调控，因为调控所涉及的覆盖面实在太广，加之营业税，使得二手房交易环节税负大增，百姓买方成本激增。关于房价的问题，本身调与不调按照经济学的观点来说都会增长，毕竟通胀、CPI以及收入增长本身就支持房价会逐步上涨。
房天下：“国五条”中的“二手房交易按差价的20%缴个税”无疑成为此次新政的一大看点，新政刚出台没几天，我们了解到各地出现了抢房抬价的现象，请问贵公司的经纪人有反应说也出现过这些情况吗？如何看待这种现象？
杨总：各地出现抢房抬价的现象应该是一手楼盘的现象，而且只会是短暂而悲壮的；朗世地产目前从交易量来看并无明显变化，倒是有投资客主动降价，争取赶在新政出台的末班车。部分自住业主和客户咨询较多。
房天下：您认为“二手房交易按差价的20%缴个税”这会对我们的二手房市场产生怎样的影响呢？大家担心二手房加税会转嫁到购房者身上，作为广大购房者和业主沟通的桥梁，你认为房产中介在此背景下应该如何应对、去引导我们的购房者和业主呢？
杨总：对二手房市场影响主要是交易量会下降，价格也许短期无上涨意愿，但是实际上增加了购买人的成本，如果按照“含税房价”理解，房价当然上涨了，也就是说，加税实际上加在了购买人身上，最终还是买房人埋单了。
房天下：新政中还规定了提高二套房首付比例，你认为这项政策会对市场中的改善性需求有很大的抑制吗？那我们的改善性购房者应在何时入市比较好？
杨总：有抑制的！毕竟有很多老百姓收入稍微高了一点，存款多了一点，因为家庭添了人丁，或为了孝敬父母，或让父母看管孩子等需要，可能因为提高首付款比例等限制了需求，误伤了勤劳致富刚需改善人群奔向小康。至于何时入市，有钱就买，没钱就蜗起。
房天下：总的来说，您认为新政对重庆的房地产市场特别是二手房市场和租赁市场有什么样的影响？会如媒体说的房价会被进一步抬高吗？在这种背景下，我们的刚需购房者应如何应对？
杨总：二手房市场交易量会下降，短期部分客户会转到一手房市场；租赁市场变化不会很明显，即使房东由售转租增大市场供应量，但城市化进程同样会逐步消化，所以不会造成租赁市场较大波动。
房天下：作为重庆本土知名的中介企业，最后请您简单谈谈您对重庆的房地产市场的未来发展的看法及贵公司在未来有何发展规划吧。
杨总：由于城市化进程的推动，新增城市人口将陆续购房，刚需市场还是主力军，政策消化期过去后，重庆的房地产市场还是会平稳发展，但是一手房市场和存量房市场或有供需转换。朗世地产仍将夯实基础，稳健经营，持续发展，迎接机遇和挑战！毕竟我们改变不了市场，但是我们可以改变自己和竞争对手！
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重庆大泽置业总经理秦文蒸
房天下：新国五条堪称史上“最无人情味”的调控，由于担心房价上涨，日前已经有不少购房者利用细则出台真空期抢先过户交易。对此，秦总有何看法？
秦总：对于此次国五条所涉及的条款，特别是个人所得税这一块，其实政策并不新鲜。早在几年前征收全额所得税的时候就已经有20%个人所得税的说法，东莞也已经实行了这么多年。从东莞的情况来看，的确存在将个税加在购房者成本身上，但是也发生了不少关于原始购房价位的界定争议。我认为就重庆地方细则出台后不一定就是最无人情味的，购房者不必过于恐慌。
房天下：新国五条的相关政策都指向二手房调控，有专家分析细则会逼迫购房者由二手房转向新房，从而对二手房市场造成严重打击，秦总怎么认为？
秦总：本次调控的确是指向二手房，但是不是说大家都去买新房就不买二手房了，即使新房购买了他还是需要交易，还是需要有这个税费的产生，再者，就重庆的二手房市来看，影响不一定就那么大。因为重庆近几年的楼市涨幅并不明显，目前的很多二手楼盘的价格也就在10年左右价位，比新房便宜不少，价差也不太多，而且个税的界定还需要考虑装修、物价上涨、福利房等因素，所以我认为对于重庆的二手楼市来说影响不会太大。
房天下：新国五条中还提到了提高二套房首付比例，外界纷纷传言会提高到70%，如果是这样，会不会对二手房带来更多的负面影响呢？
秦总：其实二套房很多都是属于改善性住房，这一部分很多都是刚需，不属于投资者，如果提高二套房首付的确会给购房者带来成本的增加，不过目前的二套房首付已经达到60%，即使增加10%也不会产生太大的积极作用，所以我认为这个细则可能在各地的情况会有所不同。
房天下：新国五条会对重庆楼市有何影响，新政过后重庆楼市将如何应对？
秦总：其实重庆本身的投资客已经非常少了，二套房很多都是刚需的，新政可能会增加了刚需者的购房成本，但是由于刚需压力，该买的还是会买，市场还是存在的。随着城镇化的建设，购房的需求一直都会存在，政策不但不会打压二手房市，还是得市场趋于一个理性健康的方向发展。
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新政或将阶段性提高房价
“预期“国五条”细则落地之前，房价或将持续上涨，直到该政策在各地的落实执行，这段时间，房价预计会上涨5%左右。“谭总分析说：“新政运行一段时间之后，20%差额个税会使二手房价格有一定程度的回落，但市场转向会使一手房市场变得火爆，从而抬高一手房价格，一手房价格上涨了，二手房价自然也会回升，二者或将出现阶段性的交替上涨。”
重庆目前抢房抬价现象甚少
网上传言“国五条”细则一出，各地陷入一片抢房热中，但经谭总证实，目前重庆二手房市场不仅没有抢房现象，交易量反倒有所下降。这是因为新政虽然说将征收20%的房产交易差额个税，但并未明确规定新政实施的具体时间，业主和购房者都不知到底何时才会征收差额个税，所以大多持观望态度。但是之前已签署合同的买卖双方为了避免日后产生差额个税，便急于过户，以致近来几天过户量暴增，房交所人满为患。
20%差额个税或将转嫁购房者
卖房的业主不愿承受高昂的20%差额个税，而刚需购房者又不得不买房，所以这20%的差额个税肯定会转嫁给购房者，这也是房价将会上涨的原因之一。对于这一情况，谭总建议广大购房者不必恐慌，应该理性的去看待，切忌盲目跟风。新政执行需要一定的时间，执行难度也较大，短期内政策落实的可能性比较小。
所以刚需购房者是现在就购买，房价始终会上涨，早买比晚买好。但此时买房一定要注意交易保障问题，买卖双方在合同中约定三方免责，如果届时开始征收20%差额个税，那么买卖双方以及中介可以取消放交易，如果到了必买的地步，也可以买卖双方各自承担一部分税费。对于想卖房的业主来说，如果名下拥有多套房产，有卖的打算就可以现在出手。如果不想卖，提前过户给家里其他成员，这样以后满了五年，又是住房，就能成为抢手的房源，卖个好价了。
新政或将导致重庆一、二手房比例失衡
征收20%的差额个税，很大程度上会抬高二手房价格，致使购房者会更倾向于购买一手房，一手房市场便会异常火爆，一、二手房的成交比例就有可能会失衡。
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新国五条或使购房者陷入观望状态
新国五条细则中，若严格按照20%的比例缴纳交易税，则二手房购置税费可能超过总房价15%，而这笔税费按照惯例将由买家来承担。如此之高的购房成本，可能使二手房市场在细则出台之前出现抢购热潮，短期内成交量呈现跳跃性增长，然后进入一个蛰伏期。而蛰伏过后的房价是涨还是降难以评估。可以说，新国五条让不少购房者或多或少产生了纠结的心理：首先，20%的税费可能超过总房价的15%，购房成本大大提高；其次，高额的首付比例和房贷税率也将是无法承受的“购房之重”：若买，20%的税额和首付目前几乎无力承担；若不买，担心日后房价再涨得更厉害。所以，不少购房者可能暂先退入观望阶段。而此时除“价格”、“区域”、“交通”等标签外，购房者更在意的元素包含“产权是否满五年”和“是否业主住房”。
重磅推出满五年住房、过渡优惠租房、商用投资房供网友更多选择
非常时刻，互联网媒体即时便捷的优越性和枢纽作用便更加凸显出来。在新国五条出台的首日，房天下就在时间联系了诸多房地产专业人士进行了政策解**，详尽地解析了各项细则。与此同时，为帮购房者应对房产新政，房天下已开始着手推荐“产权满五年”且“业主住房”的房源，帮其挑选能省下这笔20%不菲税费的房子，并且联手了万家经纪公司集合低总价的房源在线联展，抛出了更丰厚的优惠政策。另外，对于很大一部分购房者来说，租套廉价房过渡一下已成为当务之急。房天下亦及时推出了“租房季：低价合租房大结集”等优惠活动，以“租金、合租、最实惠礼品”的三“最”，让心急如焚的购房者能有一个缓冲租房季，用的成本安然度过买房前的过渡期。
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房天下，家天下。面对房产新政和即将到来的购房潮，房天下将联手万家经纪公司，以最权威、最专业、最实惠的姿态，服务购房者。
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