二手房买卖，99%的中介不会主动告诉你这些事

       买房，是我们人生中的一件大事，往往需要举全家之力才能完成，所以，大家都会特别重视和仔细。然而，几乎所有购房者又都不是专业人士，对买房知之甚少，尤其是二手房。与商品房不同，二手房买卖一般都是特殊的“个案”，更花费我们的心思。就像平常我们常常听人讲买的二手房要过户，满2年可以免征增值税，满五的房子税费低等，但具体指什么，你知道吗？今天我们给大家总结了二手房买卖的一些冷门知识，让大家心里有底地迈出买房的步。

一、什么是过户？

        平常我们讲买二手房要过户，因为只有过户了，这个房子才真正属于你。过户，简单说就是“产权”从A转移到B的过程。无论是通过转让、买卖、赠予、继承遗产等何种方式所获得房产，都需要“过户”，也就是，一定要去当地“房屋权属登记中心”办理一个房屋产权变更的手续。

二、房屋满2年，究竟指的是交房时间、签合同的时间还是房产证的办理时间？

       根据有关规定，一般我们购买的房屋，满2年，可以免征增值税，这就会省去不少费用。而满2年，指的是以拿到房产证的时间为准，即房产证满2年。

三、为什么满五的房子省钱？

      根据有关规定，满五的房产可以免收增值税和个人所得税，满五同样是指房产证满5年，是指，该套房屋是卖房人的房产。

四、银行评估价和成交价有什么区别？

       二手房买卖中，除了成交价，还有一个就是评估价。成交价是买房人从卖房人那里所购买的二手房的实际支出，比如房主出价200万，实际成交的价格为190万，那么，190万这个价格即为成交价。而评估价是银行根据该房屋的各个方面进行评估所产生的价格，贷款是根据评估价来做的，因此，评估价越高，个人可以贷款的额度也越高，首付的压力就会小很多。

       举个例子：通常，我们一般都会直接比照二手房的网上挂价和业主开的价格，乘以对应的首付比例，来计算首付款。成交价为200万，按照30%的首付比例来算，我们所理解的首付则为60万。但由于有评估价，评估价若为180万，则高可贷款额度为126万；评估价若为200万，则高可贷款额度为140万。对应的，低首付则为74万和60万。所以，大家一定要认真核准自己的首付能力。

五、区分了成交价和评估价，那么问题来了，买房的税费比如中介费、契税，是按照哪个来征收呢？

         我们都知道，买二手房需要缴纳很多的税费，一般而言，中介费是依据成交价来征收的；契税、增值税、个税则依据银行的评估价征收，也有的城市是根据指导价来征收的。（PS：具体以各个地方规定的为准）

         这里还有另一个小知识，就是何为“指导价”？

        “指导价”是指依照《中华人民共和国价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。换句话说,就是政府根据他的权限和市场现状，给出的强制性的价格范围。

六、合同房又是什么？

         合同房，简单的说，就是仅有购房合同，但两证不齐全的房子。比如，很多房子早已交房入住，但未拿到房产证，有些是因为各种原因无法办理房产证，有些是可以办理到房产证但房主未及时办理。购买合同房，存在很多的风险，购房者需格外当心。

七、为什么土地证也要一起过户？

         很多人买房时，只知道过户房产证，但却忽视了土地证的过户。房产证和土地证是业主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者是密不可分的，没有土地证就意味着业主不具备对该土地的使用权，那么在该土地被人侵占的时候，业主将无法维护自己的合法权益。如果购房之后不及时过户土地证将面临很大风险：虽然房产证握在自己手里，但土地使用权却不属于自己。

很多人平时虽然只想着买房，却对购房知识不关注，但在进行二手房交易的时候，一定要提前做好相关的功课哦！