40多个小城市房价破万，靠促销才能卖得动，还不撤

恒大每年都要搞两次大规模促销，一次在春节，一次在金九银十，力度还挺大。

89折起，实际的还有74折，首付分期，5%。俨然房地产行业的“双十一”。

对恒大来说，大规模促销，其实就是一个原因，抓住现金流，降低负债率，达到了一个相对理想的状态，再继续融资。

这也能体现房企的开发逻辑，现金流仍然是位的，它的利润主要归功于规模，而非追求单个项目的利润。

长期以来，开发商卖房子是要挑客户的，要严格验资，冻结账户资金，大大小小的客户排队，有实力的靠前。现在不这样了，首付低至5%，门槛大大降低，给钱就卖。

恒大的促销，主要集中在三四线城市。不能直接说它是在撤离，NO.2的房企，频繁启动规模性的抢夺现金流行动，总归能嗅出些危险的气息。

1、去库存已经基本结束

直接宣布去库存结束的城市的确没几个，但我们要知道，有些事情可以做但不必大张旗鼓地宣扬。去库存就是这么回事，就这样不咸不淡地离开公众的视野，才是最安全的。

实际上8月份的70城数据已经说明了一切了，只有厦门这一个城市新房象征性下跌，其他城市全在涨，难道不是调控将近的信号么？只有涨了才能调控，而上涨也不是近期才出现，只能说，70城的数据仍然很假，但比之前要稍微真一点，这也是一种策略。

对于房企来说，保持敏锐的嗅觉是非常有必要的，这一行的预期转向非常容易，真要崩塌，用不了一个月。促销也是给自己一个护城河。

2、小城市的房价比大城市还贵，这很危险

因为地价越来越贵，三四线楼市已经形成了两高一低的新态势（地价高，房价高，低成交量）。在这种情况下，房企也开始更加焦虑。土地流拍规模性出现就是焦虑的表现。

的土地市场也已经没那么热了，中小城市流拍已经层出不穷。即使成交的地块，价格也比预期要低，周边很多曾经的地王，未来日子都非常难过。而拿了地王的这些房企，很多其实都是当地的小房企，它们想借着东风一鼓作气弯道超车，重演当年碧桂园和恒大的神话。

但是新的政策环境变了，客群变了，这招不好使了，激进的中小房企必将加速退场。比如最近爆出问题的惠州宏立城，现在麻烦缠身。这家贵州本土的房企，总共在贵州就开发了两个项目，凭借神盘贵州花果园的成功，坐上了贵州房企的宝座，但现在它的麻烦不少。

与一二线限价项目，三四线没有限价，但其实更危险。三四线楼市一直奉行的是高周转的套路，但高地价逼着房企不得不开发高端产品，而高端产品的客户本来就少，可能一个项目吃饱，周边三个项目全得饿死。是一种饮鸩止渴的方式，因为促销越猛，市场预期越差，老百姓都是买涨不买跌的。

对于眼下的三四线城市，只有部分城市因为涨幅太过扎眼而被动提前调控。总体上仍然很便宜，而且上涨的预期比下跌的预期明显更强烈。

眼下在长三角地区，有不少小县城的房价破万，有的甚至摸到2万多，这个价格有多恐怖，只要对比一下中西部的大城市就清楚了。

截至目前已经有超过40多个的三四线城市二手房的价格迈过了万元大关。虽然东部的三四线城市有地段优势，背靠中国三大城市圈，但城市级别摆在那，人口又没有优势，过万的房价仍是巨大风险。

房价上涨的预期预期仍存，打破需要机会，但一旦打破，就很难再有机会起来了。

中低端项目，凭借着量的优势，大规模收割刚需。收割容易，但再长出来却非常难。没有房价增值空间，也没有租房需求，促销也只能是权宜之计。恒大要搞促销，也是看到了刚需渐趋枯竭的事实，还挑什么客户，回款最重要。

但大规模打折促销也有压力，因为促销的越厉害，越容易给人清仓离场的信号，这对稳房价没好处。

对城市来说，以前是要防上涨，但接下来防下跌也会成为重点任务。搞促销也得问问监管部门的意见才行。对于这一点，地方会更加积极，因为房地产被打回原形，他们的日子更不好过。

但对于普通人来说，房价早已偏离了价值，大部分人必然要跟着行情起落，能把握先机及时置换资产的必然是少数，希望你能抓住机会保住身家。

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【附】28重点监测城市名单：北京、上海、深圳、厦门、广州、杭州、南京、天津、福州、苏州、青岛、珠海、武汉、石家庄、济南、郑州、东莞、成都、无锡、大连、南昌、重庆、西安、昆明、长沙、南宁、沈阳、长春等。

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