房天下

Fang.com

【楼盘测评?五里坨专测】万科翡翠山晓:限竞房肉搏战的大赢家

房天下2018/10/22 09:11

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

编者按:老舍的《骆驼祥子》在一开篇就提到了京西古村五里坨的名字,祥子拉着骆驼一路进城,五里坨正是他经过的村子之一。几百年来,驼队、香客来往不绝,五里坨成了著名的京西古村。

时光流转,作为石景山5年空间规划中“西山八大处文化旅游发展带”为数不多的浅山平地区域,五里坨自然成为区域配套建设的重中之重。随着五里坨整体动迁、北京师范大学附属中学京西附中落成、三甲医院规划落地、首钢搬迁,当地利好不断。昔日的五里坨古村如今面貌一新,区域价值飙升。

2017年石景山五里坨两处大体量住宅建设用地供应,众多开发商围抢,让五里坨再度登上石景山的“封面”。

终绿城、万科、远洋如愿进驻五里坨,让五里坨的建设发展速度更为可期。自6月10日限竞房取得预售许可,短短时间内已有大批量限竞房项目上市,为北京楼市新增近万套限竞房供应。然而,这批售价被限定的商品房并未如预期中被一抢而空。五里坨区域三个项目的入市,也彻底改变了石景山商品住宅的有效库存仅有776套,静态去化周期不足6个月的局面,面对三个同期入市的楼盘,绿城西府海棠、远洋五里春秋、万科翡翠山晓,购房人如何选择?哪个产品更值得购买?顾问君将在【楼盘测评•五里坨专测】中一一为读者奉上。

同一区域,同样限价,同样面积,同一时间取证销售,北京楼市再没有比这更标准的贴身近战了。三个项目于五里坨区域上演了一场拼刺刀的贴身肉搏。

万科翡翠山晓、远洋五里春秋和绿城西府海棠,三大限竞房项目同时取证开盘,累计取证货量达到32万平米,为供应稀缺的石景山带来全新的置业小高潮。而在短时间内出现的供需不平衡,自然意味着对当下购房客群资源的激烈抢夺。

十套五里坨,六套在山晓

目前看来,这局近战首轮结果已经出炉,万科是毫无疑问的胜者。本次开盘,万科翡翠山晓销售300余套住宅,销售额达13亿元,比另外两个项目之和还要高。在如今开盘去化率超过50%都算不错的大市之下,万科翡翠山晓算是为限竞房挽了一把尊。

三个项目的均价限价都是52024元/平米,且都执行70/90政策,地块素质上各有优劣。在外在条件如此相似的情况下,可以留给开发商打出差异化的空间非常小。

在如此环境下,万科翡翠山晓为什么就能打出如此不同的结果?房小评去现场感受了一下。

肉搏时代,产品为王

以400—500万元总价购买一套90平米三居室的业主,对户型却有着更高的要求。对这部分购房人而言,户型设计永远是首要考虑因素,这直接影响到家庭居住的功能性与舒适性。

而论起打造经典的90平米三居室,又有哪家开发商能比万科更在行呢?万科34年,在北京有46个项目的开发经验,大量的客户需求积累和反馈是万科核心的竞争力。翡翠山晓主打的建面约90平米三居户型近乎完美,客户用脚投票,验证了万科产品打造的雄厚实力。

通过户型图可以看到,万科翡翠山晓在90平米中规划出三室两厅一厨一卫的格局,南北通透全明户型,明厨明卫,使用率达83%,这不仅满足了大多数刚需家庭的实用性和功能性需求,更考虑到这种家庭未来的成长性,比如生了宝宝,父母前来照顾等情况。

7.2米面宽,完美的空间感

在“7090”的大环境下,90平米户型格局是常见的,而万科翡翠山晓区别于一般产品的表现在于,顾及了功能性之后,还能把舒适性也做到高。项目给出7.2米的南向面宽,这是区域内的横向尺度,不论是采光通风还是观景效果都会因此大大提升。餐厅客厅一体,整体面积达到20平米,主卧面宽3.5米,面积达到15平米,一个卫生间做到纯粹的干湿分离,两人同时使用也不会尴尬,同时将空间给到客厅、卧室,使得整体尺度更宽阔,可谓做将舒适性与功能性的高融合做的恰到好处。

同区域的远洋五里春秋请到了日本设计师本间贵史操刀,融入日式理念别出心裁在90平米面积内做出2个卫生间的设计,这固然是考虑到业主生活品质的决定,但是在区域分隔上存在浪费,势必会影响居室功能的实现和居住尺度的感受。据统计,三项目首次开盘,约八成客户选择了单卫户型,一卫与两卫之争,终于有了定论。

有诚意的精装标准

不知道什么时候“四白落地”成了限竞房的代名词。地价高、房价受限,让很多开发商选择了减配,大意是:房价都这么低了,还要啥自行车?的确,在曾经大家以为限竞房肯定不愁卖的时候,这种心理可以理解。但在如今限竞房也遭遇销售困境的时候,应该明白一个道理:限竞房就是商品房,那些核心的配置不能降,限价不限品质也是万科提出的基本要求。

翡翠山晓给出了万科高品质精装的诚意:

1)    精装修:从建筑户型、水电点位预留、到墙地顶材质和洁具电器的选择,甚至家具的摆放都做到精研细究。全屋壁纸、地板、吊顶,品牌厨具套装等,极尽可能地减少业主入住后的装修污染,并为业主提供装修选配方案,提供完善后期服务。

2)    安全防范:配置人脸识别、一键断电、智能门锁、楼宇可视对讲、紧急按钮等,多重安全屏障的设置,切实保证业主的居家安全。这些智能设备的使用,也让业主出入行动科技感十足。

3)    收纳系统:以灵活的模块组合出更多收纳空间,满足不同阶段家庭的全周期使用需求。如在卧室配有收纳衣柜,且分类细致;玄关处壁龛的收纳空间,可放置包包、衣物等;更有精致柜能够满足一家的鞋子、衣服收纳;厨房和卫生间收纳也做的充足,包括地柜和吊柜等,提升功能体验感。旋转鞋架、可伸缩抽拉龙头、降音降噪系统等处处体现了设计的人性化。

这方面可惜的莫过于绿城西府海棠。项目精致的样板间内随处可见“非交付标准”,连地砖、壁纸都是非交付标准,要知道精装可是绿城的一大卖点。无法给予全精装意味着以后业主还是需要自己再装修一遍,耗时耗力不说,集体装修对于交付后的社区品质影响也很不好。 

堪比豪宅的社区建设

在房小评看来,万科决胜五里坨,不仅是占到了产品力杀手锏的优势,实际上也与当初拿地所注定的整个社区的优势分不开。三个限竞房项目所处区域固然相近,但从整体社区居住体验上来说还是有差别的。 

万科翡翠山晓的地块虽属于狭长型,但位处山南,这点是先天优势。整个地块的素质比较高,不仅是区域内也是目前北京主城区规模体量的住宅社区,同时也是万科倾力打造的智慧社区,而且没有自持房源占比,社区更纯粹。

相比起另外两个项目,万科翡翠山晓距离北师大附中京西分校和三甲医院的距离虽非近,但并不会影响生活的便捷,毕竟是在一平方公里的居住范围内。从另一角度讲,也限度的避免了学校和医院附近的喧闹拥挤,更适宜安静的居住生活。

与此同时,万科在项目周边规划有商业配套,而幼儿园、便民菜场、社区医疗中心等生活配套也都打造在社区之内。值得一提的是,社区内还打造了约2000平米健身会所,并配备恒温泳池。懂行的人都知道,运营健身会所是一件耗费巨大成本的事,通常是豪宅社区才能有的享受。

万科的园林这一次也做得别有雅致。翡翠山晓将代表西山的八景:烟雨鹃声、水谷流泉、春山杏林、绝顶远眺、卢师夕照、虎峰叠翠、深秋红叶、翠峰云断 一一移植于园区,以西山繁盛光景进行现代演绎,重塑山、城、人融合的本真山居生活。

房小评在踩盘中发现,万科物业给万科销售的助力非常之大,甚至有不少客户就是因为认可万科物业而买的翡翠山晓。房小评自己搜索了相关信息,发现万科物业服务小区往往比周边同时期的小区价格要高出10~20%。但是搜索其他两家时却蹦出来不少负面的信息,多少对购房者产生一定的影响。

三个楼盘都看过,房小评不难理解为什么五里坨的限竞房之战,是万科翡翠山晓开盘领跑。这是万科产品力领先的自然表现,不论是户型设计还是精装品质,都深刻切入当下买房人的核心痛点。在淡市之中,买房人比从前更冷静、更懂得货比货,这个时候,真正抓住关键诉求的好产品才能经过大浪淘沙的检验。

可以说,翡翠山晓沿袭了万科高端翡翠系的产品力和社区品质,利用万科的经验完善产品,利用万科的开发实力去增加配套,终赢得了客户的认可。

写到这里,万科在这场限竞房大战中决胜的关键也就浮出了水面:限价不限品质。

相关搜索推荐

投诉
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。
首页>导购>正文