房价收入比如何计算 房价收入比多少才合理？

用“房价收入比”来计算合理房价，国际货币基金组织提供的2012年数据是：新加坡4.4倍，纽约6.2倍，而中国的上海和北京，分别高达15.9倍和22.3倍。关于合理房价与楼市的讨论涉及一个跨学科的理论盲区：合理房价的“理”究竟是什么？

房价收入比是什么

房价收入比，一般定义为一套住房的价格是一个家庭年收入的多少倍。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标。不同机构对房价收入比的定义略有差异。联合国对房价收入比的定义是住房市场价格的中位数和家庭年收入的中位数之间的比值，银行对房价收入比的定义则是住房市场价格的平均数和家庭年收入的平均数之间的比值。两种计算方式得到的结果也有所差异，据测算，一般情况下采用中位数定义得到的房价收入比计算结果约为平均数定义下的1．2倍。房价收入比指标的 优点是计算简便、含义直观，而其 缺点和应用难点则是难以准确确定合理区间。银行于1998年对96个国家房价收入比进行了统计，结果表明各国房价收入比差异很大。在96个国家中，房价收入比的 值为30．0倍， 小值只有0．8倍，总体均值水平为8．4倍。即便在一个国家内，不同区域房价收入比的差距也是巨大的。以美国为例，美国的房价收入比多年均值为3．5倍左右，而一些大城市的房价收入比超过6倍，也有一些城市的房价收入比低于3倍。

虽然各国经济发展水平、人口状况、资源禀赋条件等差异很大，房价收入比并不存在一个 化的合理区间。但排除计算上的误差，以及各国住房和土地使用政策、对自有住房的偏好等因素的影响后，仍然可以观察到两个特点。一是房价收入比一般随着经济发展水平和家庭收入水平的提高而逐渐降低。二是大城市的房价收入比一般明显高于中小城市的房价收入比。

如何确定房价收入比的合理标准

从各国房价收入比的横向比较看，虽然并不能得出“3至6倍”或“4至6倍”是房价收入比的“合理标准”，但房价收入比仍然是判断住房支付能力效果 的指标，仍然需要研究如何确定房价收入比的合理标准。

房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。当理解了房价收入比的本质后，就会比较容易解释为什么大城市的房价收入比会显著高于中小城市。同样可以推论出人多地少的国家，其房价收入比一般会高于人少地多的国家。

由于不同国家或地区经济发展水平、人口状况、资源禀赋条件等存在较大差异，简单套用某个国家或地区的指标或多个国家或地区的平均数并不能很好地反映本国或地区房地产市场的发展情况。但对同一国家或同一地区来说，其房价收入比的历史均值水平对于判断房地产市场形势却具有重要意义。由于一国或一个地区房价收入比的多年均值水平较好地反映了当地居民的住房购买偏好，可以避免不同国家或地区因资源禀赋差异、住房购买偏好、住房政策等方面差异的影响，因此可以将特定国家或地区房价收入比的多年均值水平作为判断其房地产市场处于正常状况的标准，而将明显偏离均值水平（明显偏高或明显偏低）时的状况判断为出现房地产泡沫或萧条。当采用特定国家或地区房价收入比的多年均值作为合理标准后，就能够较好地判断、解释和预测不同国家或地区房地产市场的发展状况。

以美国为例，美国房价收入比在20世纪90年代基本保持稳定， 近十余年则经历了一次较为剧烈的起伏。从情况看，2000年以前房价收入比稳定在3．5倍左右，2001年以后由于低利率推高了住房价格造成房价收入比持续攀升，至2005年达到 值4．7倍。由于房价收入比显著高于历史均值水平，表明住房市场的支付能力风险在加大。2004年后美联储连续17次提高利率，居民住房支付能力明显下降，由此引爆了次贷危机。国际金融危机发生后，随着住房价格的明显回落，房价收入比又经历了一轮快速下降过程。具体考察美国国内的各城市情况时，部分热点城市（以东、西海岸城市为主）房价收入比的整体趋势与类似，但变化更为剧烈。例如，西海岸加利福尼亚州的洛杉矶、旧金山、 亚哥等城市是美国房价收入比 的地区。2000年至2006年间，这些城市的房价收入比普遍提高了近1倍，至 峰时普遍超过了10．0倍。但2007年以后，这些城市的房价收入比急剧下降，至2009年已经回落至6．0倍左右，虽然仍显著高于前述平均水平，但已经接近这些城市自身的多年平均水平。近两年来美国房地产市场回暖的一个重要原因就在于经过2008年以来房价的大幅调整，美国的房价收入比再次回到历史均值水平，而极低的利率水平又进一步对房价形成支撑。当用房价收入比的多年均值作为合理标准后，也可以很好地解释国内房地产市场的变化情况。