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北京房租上涨“风暴”引监管层关注 租赁市场调控政策或将出台

财联社2018/08/18 20:33

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近日,一线城市房租上涨,以及资本是否为房租大涨的幕后推手,引发了一场舆论风暴,并受到监管层的关注。

8月17日,北京市住建委等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业,不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源等。

对此,一家大型房企副总裁认为,“在租赁市场游戏规则没有改变的情况下,住建部门约谈租赁企业作用不大,因为租赁机构现在的目标仍是抢占市场、扩大规模。”

业内人士则表示,北京有关部门约谈自如等企业是调控的开始,预计针对租赁市场的调控政策将很快出台。

“主管部门的领导很关注租金情况,提出租金要保持平稳。如果不平稳,可能会有政策出来。”一位接近北京市住建委的人士透露。一位中介机构研究总监向财联社记者表示,实际上,住建部从年初就开始关注资本对租金的影响。

中介机构激辩长租公寓

“北京市住建委对长租公寓机构进行了约谈,在一定程度上能起到敲山震虎的作用,但效果如何仍待进一步观察。”经济学家宋清辉向财联社表示。

据北京市统计局数据显示,1-7月,北京市租赁房房租水平较去年同期上涨3.1%。单看7月份,租赁房房租同比上涨2.8%,环比上涨0.2%,其中,东城区和顺义区房租环比涨幅居前,分别为10.5%和10.7%。

据权威机构统计数据显示,2018年前7个月,北京租金指数同比上涨10.7%。单月来看,7月北京每平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。据我爱我家研究院数据,2018年7月,普租的租金均价环比上涨6.2%,公寓的租金均价环比上涨1.4%。

原我爱我家研究院院长胡景晖8月17日公开表示,今年房租上涨的主要原因是以自如、蛋壳为代表的被资本推动的长租公寓运营商争抢房,并以高出市场20%到40%的价格收购房源,导致租房成本上升。

胡景晖表示,如果市场上各大机构仍然像现在这样不理性地发展下去,今明两年将会成为大批长租公寓死亡之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂,将会出现业主驱赶承租人的情况,后果严重。

对此,自如方面表示,自如不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。自如、长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力,其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率,影响企业及行业的长效发展。

同时自如声明称,自如通过收出房两端有机管理,压缩企业自身资产率,让利租客。2017年北京普租租金同比2016年增幅为9.0%,2018年为15.2%,相比而言北京自如整租的这两个数据仅为4.8%、7.5%,房屋普租市场租增幅远高于自如整租。

“自如的声明中提及自己的整租业务对租赁市场租金上涨没有影响,但事实是很多小区的租赁房源中自如整租,比普通租赁贵20%。而且自如是以分租为主的企业,整租比例非常低,明显在避重就轻。”业内人士向财联社表示。

在胡景晖发言后,8月17日晚间我爱我家发布声明称,“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租言论仅代表个人态度,并不代表我爱我家公司观点。”

上述声明还表示,导致近期房租上涨的原因是多样化的,CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等是近两个月来房租上涨的更重要的原因,9月份暑期租房旺季过去之后,随着供需矛盾的缓解房租还会逐步回落。

随后在8月18日,胡景晖宣布从我爱我家辞职。

资本成租金上涨幕后推手

宋清辉表示,资本对租赁市场产生的影响是立竿见影的,但也会扰乱租房市场。社会资本大规模介入租房市场之后,从市场上不计成本疯狂“收”房子,租金势必会被逐渐推高,紧接着就会将其成本转嫁给承租人,承租人可能会被驱赶。

据财联社采访了解,长租公寓市场目前主要参与者主要有四类,分别是专业的住房租赁机构、开发商、房地产服务机构以及酒店集团。同时中国长租公寓行业能实现盈利的企业屈指可数,仍处在无利润、投入大的阶段。

“大量的资本进入的是存量改造,只是通过升级或者分割获得投资溢价,获得差价。对于这些资本来说,这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。”

“资本的介入了无疑对租赁市场产生了重大影响,因为资本的思维方式跟一般的经营还是不一样的。其思维方式就是先做流量,不管赚不赚钱首先成为一个头部企业,那么就可以排除异己,形成一定规模的垄断和声势,所以在初期会大幅提升租金去抢房源,抢占市场,就给市场传递了涨价的信号。”上述房企副总裁向财联社记者表示。

一位中介公司内部人士告诉财联社,目前部分城市租赁市场超过一半房源被各种租赁代理机构垄断,其中的租赁机构控制了几十万套房源。

他进一步表示,当下以北京等市场为代表,已经出现了几十万套长租型公寓,局部区域甚至占比市场比例高达40%,这种情况下,单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上,叠加对普通租赁业主定价的影响,这种出租模式对市场租金影响加大。

“从房地产调控角度,租金的上涨比房价上涨影响更大,所以调控房价的同时,也要调控租金。”一位研究机构资深人士表示。

租赁机构化是趋势?

华泰证券研究报告指出,中国目前流动人口超过2亿,房屋租赁的交易额已破万亿左右。

权威预测2020年,住宅存量将达2.75亿套,且将有8700万套房流入租赁市场,如此庞大的资产管理需求将极大利好机构出租企业。目前我国的租赁市场并不健全,住房租赁市场仍以个体房东为主体,机构参与者缺少,导致专业租赁经营业务发展相对滞后。

在不少发达国家和地区,机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%—30%,但中国目前品牌公寓的规模市占不到2%,未来发展空间非常大。再加上政策支持,最近几年长租公寓市场受到资本的追捧。

2018年已有多家房企及机构获得融资,其中自如宣布获得40亿人民币A轮融资,并获20亿储架式ABS发行额度;绿城40亿住房租赁专项公司债获批;保利发行国内首单房企租赁住房REITs;龙湖发行期30亿住房租赁专项债券;建设银行与海尔集团签署住房租赁合作协议;新派公寓与建行发起资产证券化专项并购基金等。

“房企发行REITs或者债券比较容易获批等因素,是造成租金上涨的主要原因。未来这些因素仍会继续推动房租上涨。但就租赁市场而言,规范化是大势所趋,承租人的利益得不到保障,租赁市场就难言良性发展。”宋清辉告诉财联社记者。

华泰证券报告指出,目前在国内高房价低 的背景下,长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段,多依靠风投等资本支撑在运作,同时加上租期太短、续约率低下、融资成本偏高,即使集中式比分散式更能做出高溢价产品,但盈利都很困难。(财联社记者 李洁)

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