这两个消息一出，开发商彻底慌了，下半年降价抛房已成定局？

中国房地产市场的悲观情绪正迅速恶化，这已经不单单是某一个群体的躁动行为，从开发商到投资炒房客，再到大小媒体，甚至是行业的专家都真情流露地表示“房地产要变天了”，这次的严峻形势不可低估——调控重压坚持不懈之下，未来1-2年很多地方的房价都有大调整的压力，开发商和炒房客都难逃暴击。

而这其中开发商对后市的表现是最不乐观的，两天前奇哥曾撰文详细阐述过：当下地产行业前十的地产商有四家已经直接表示了对后市的不看好。其中万科、融创、保利、中海的高管层均直言不讳这轮调控的威力巨大，未来随着金融环境的趋紧，各家所面临的资金压力会更加糟糕。而在借不到钱、借钱成本日益增高等压力面前，很多中小房企会彻底陷入“资金荒”，在生与死的边缘挣扎。

话音刚落，一周内楼市又传来2大重磅消息，对地产商来说简直是雪上加霜，很多企业的命运或从这一刻开始迎来了巨大转折。

件事是：住建部正在酝酿取消“预售制”，广东、湖北等多省或率先实施

这是今天的消息。财联社记者证实，住建部日前向广东、湖北等多地下发函件要求,研究逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

官方披露的文件显示，取消预售制的根本原因是：为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应。

奇哥此前曾单独撰文呼吁应该彻底取消商品房预售制，当时我的标题是“呼吁叫停商品房“预售”，它让开发商一本万利，对购房者极为不公！”

在此再次阐述一下我的观点，这种模式对购房者有两大不公，相反却让地产商一本万利，坐收渔翁之利。理由很简单：1，地产商地没挖、房没建，搭个售楼处就开始卖房子收钱，拿着这些钱才去搞开发建设，把风险转嫁给了个人；2，地产商占了个人和银行的便宜，个人交款到交房至少是2年时间，而这期间购房者却要为没建好的房子、没住上的房子提前还至少2年贷款，要知道这些钱放到银行里个人也是能吃到利息的，但现在这些钱被地产商白白使用。

那么现房销售的好处是什么呢？1，购房者彻底告别了上述的两点被无辜利用的情况；2，风险大大降低了，这点非常好理解，预售制的情况下，房子没建好就和地产商签订了合同，后期交房过程中出现任何争议，购房者都是弱势群体，维权难。现房销售购房者以眼见为实，质量怎样都难以造假，看不上完全可以不购买，这就避免了很多麻烦，也扭亏为盈了；3，现房销售会让开发商资金回笼期大大延长，至少会比期房销售延长接近1年，甚至可能达到2年。很多人可能没有概念，像碧桂园这样的企业，每年要交所以银行贷款利息费用估计是百亿左右，现房限售地产商这笔钱是不可能完全省下来的。

这将对地产商产生何种影响呢？财经专家刘晓博曾经说过，在新房限价的情况下，一方面楼盘的变现能力被严格控制；但另一方面，现房销售又让开发商财务成本大幅提升。这“一控一升”，让财力薄弱的开发商经营风险大增，弄不好就亏损。

第二件事是：超50城都在加大力度打击违规房地产开发行为，地产商的“寒冬”来临

近2个月，总体上看从中央到地方，对楼市的调控力度都没有丝毫松懈，相关政策更是密集宣发，仅8月房地产调控政策就累计出台了40+次。其中，治理房地产乱象仍然是当前一大重点。

9月18日、19日两天，广州、北京、上海三大一线城市下发通知要求开展治理房地产市场乱象专项行动。叠加7、8月份开展的查处违规房地产开发等市场乱象行动的城市，目前有海口、三亚、烟台、宜昌、扬州、武汉、宜昌、南京、合肥、郑州等50座城市进入到高度严查模式。

这其中明确提出了要对地产商的如下违规操作进行严厉查处打击：从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；对房地产市场的随机检查成为新一轮楼市调控的最主要特点。

截止目前住建部已经公布了2批查处成果：7月31日，批20家被各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单公布，其中房天下、保利、天健地产等知名企业入列；9月14日，第二批名单来袭，其中万茂地产（大股东为万科）、睿阳置业（大股东为龙湖）、山水城投资公司、绿地等在列。

正如上文所说，当前局面下不管是大地产商还是小喽啰都已经是四面楚歌，不仅面临去杠杆融资渠道收紧找钱难，发债受阻，偿债期来临，限价利润被严重压缩，而且日益趋紧的楼市调控，地方政府“疯了般”的穷追不舍挥棒猛打，更是让他们的日子异常艰难，有些地产商甚至提前进入“冬眠”模式。

中央要求各大城市加大力度严查严打地产商违规操作行为，以及住建部酝酿取消预售制可以说是地产商的又一双料大“利空”，前者好像是给开发商戴上了“紧箍咒”，而后者更像是卸去了开发商一条“大腿”，再叠加融资收紧、偿债期将至以及“限价”禁令高悬，地产商现在真的是面临四面八方的威胁。试问开发商岂有不慌之理？

对于行业巨头，或者是前20强的企业来说或可以勉强撑得过今年，但是在楼市调控金融去杠杆何时收尾不确定的情况下，地产商貌似能自救的方式只有一条了，那就是降价卖房，加速回款，在最迫切的局势下给企业储备更多的现金流。如不意外，四季度迎来各大地产商降价促销卖房将是大概率事件，房价下跌或已成定局。而据专家分析，这种趋势或至少延续到明年年中。