突发！基建提上日程，地铁规划能拯救三四线楼市吗？

昨天看到一个新闻，大意发改委召开新闻发布会，主题是“加大基础设施等领域补短板力度，稳定有效投资”。这个时候，开发基础设施的信号释放，让人自然就会想到，唔，房地产暂时要稳住，但求增长就要搞基建了？

一波三四线城市激动起来，纷纷公布地铁计划。其中，不乏有些看起来地铁根本跑不开的城市，比如淄博、潍坊、九江、赣州、湖州、眉山等。

更为激动的人群是意欲炒房的人们，他们会觉得，基础设施建设会释放更多的资金，带来更多的利好环境，从而支持房价进一步上涨。如果只是把这个简单地理解为2008年四万亿的翻版，那就太天真了。

毕竟时代不一样，背景不相同，资产负债表过大，杠杆率过高，无论如何，都不能复制当年的经验和做法。

房价要想坚挺，基本面十分重要。但是，当前楼市的基本面有些飘了，脱离了房价最基础的支撑。

首先，房价已经超过了居民的储蓄购买力。之前有人开玩笑说，北京上海的房子都卖掉，可以买下美国。尽管这只是调侃，但折射的问题是房已经高到让居民买不起了。

另一方面，存款下降的同时，居民债务却在上升，这意味着，为了买房不但花光了今年的钱，未来几年的钱也都投入进去了。炒房，不管怎么炒，最终都要落实在需求上，没有需求的话，房价就成了零和游戏，很快就会坍塌的。

其次，消费 放 缓。尽管官方说榨菜二锅头销量的增长，并不代表什么。但结合上一点来看，消 费萎 缩，是肯定的了。

居民都没有钱了，仅有的收入都交按揭了，哪还有余钱去支持高 端消 费？此外，医疗、养老、教育都是家庭支出的重要组成部分，而且个人支付的比例越来越高，说消费不降级，大概只能从平均数据去体现吧？这种背景下，还想让房价持续走高，那只会增加风险。此外房价被抑制，房企要利润，没有办法只能减配。

举例来说，若拿地楼面价3.5万元/平方米却限价5.1万元/平方米销售的话，开发商确实无利润可言。目前，精装住宅装饰减配，滞后网签，增加套内面积都是行业内的潜规则。

就具体操作而言，如果遇到开发好的住宅单价和土地单价相差不多的情况，那就要谨慎了；这样的房子后期可能会存在质量问题，从而影响房子的溢价率；并且，这种风险可能会在若干年后集中爆发，一来现在限售，房屋质量问题尚不能在房产交易中体现，二来近两年买的房，有的还没有交房。

总体来说，如果基础设施落实了，对于城市的长远来看，无疑是利好的。但这种利好，并不能直接体现在房价之上；毕竟环境设施只是影响房价的一个方面，政策、经济形势、居民收入、市场环境、房屋质量等，都是影响房价的重要因素。仅凭一条地铁，还只是规划，就研判房价要涨，实在天真。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。