楼市半年报:苏州房地产市场进入新格局,开发商面临更多挑战!

2018年上半年，苏州楼市处在一个很尴尬的局面。既有高性价比项目的开盘热销，也有一些高地价楼盘的低迷表现；商品住宅新增供应量相比去年同期缩减近三成，新增供应的严重落差，很大程度影响了成交数据的同比表现。同时随着金融去杠杆，房贷利率持续上浮，住建部重申房住不炒，下半年严查30城……政策调控的威力深入传导至楼市，降温通道已被打开。此外，2016年之前的低地价楼盘正在大量萎缩，2016年后成交的高价地楼盘因限价入市艰难，苏州房地产市场新格局，或许已经开启。

▌商品住宅：供需同比降幅明显，供不应求态势暂未扭转

2018年上半年，苏州市商品住宅新增供应面积317.27万㎡，同比减少29.7%；成交面积410.22万方，同比下降5.8%。由此可以看出，2018年上半年苏州市商品住宅无论是供应还是成交同比都明显下滑，且新增供应走低幅度更大。商品住宅成交以远郊低价刚需盘为主，近2年土拍的高地价项目入市不是很积极，且去化承压。从月度供求走势来看，二季度新增供应有所上升，成交也有明显上扬。尤其6月，房企年中指标冲刺，成交量为近1年的高位，但仍低于去年同期，且供不应求态势暂未得到扭转。

图：2017.1-2018.6苏州商品住宅市场月度供需走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

从区域表现来看，上半年，除园区供需较为均衡外，其他区域均呈供不应求态势。吴江、吴中是苏州市场供需的两个区域，姑苏区和园区成交量，主要是受货源少房价高影响。与去年同期相比，除吴江、姑苏区成交量同比有所上升外，其他区域同比均呈下滑态势。但成交均价除吴江平稳外，其他区域均有不同程度上涨，其中相城区由于地价水涨船高，同比涨幅。

图：苏州上半年6大区商品住宅量价对比

表：苏州上半年6大区域商品住宅量价同比变化

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

▌成交结构：刚性需求主导苏州楼市，成交结构有明显上移趋势

2018年上半年，从面积段来看，90-144㎡为苏州市场的成交主力，同时，刚需刚改产品线成交量萎缩明显，改善产品成交有大幅上升，再改产品与去年同期基本相持平。从价格段来看，总价200万元以下的住宅成交仍为苏州市场的成交主流，但较去年同期占比下降了近10个百分点，而中高价位及高价位总价段占比均有所扩大。

图：2018上半年苏州市商品住宅成交面积段对比

图：2018上半年苏州市商品住宅成交总价段对比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

▌库存去化：可售房源量略有下降，出清周期整体持稳

受供不应求影响，苏州商品住宅可售房源所有下降，截止2018年6月底，苏州商品住宅可售量为43207套/634.19万㎡，可售面积同比减少4%。去化周期为8.9个月，与去年同期基本相持平。

图：2017年1月-2018年6月苏州市商品住宅库存面积及去化周期

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

从各区域库存及去化周期来看，目前商品住宅存量主要集中在吴江和吴中区，占总库存面积的66%，其去化周期处于高位，分别为9.7个月和11.28个月。而姑苏、园区、新区库存量仍较为紧缺，去化周期均在7个月左右。

图：苏州市各区域商品住宅库存面积及去化周期对比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

▌项目排行榜：成交套数前十项目分布在吴江、相城，成交金额前十以改善为主

2018年上半年，在苏州商品住宅项目销售套数排行榜中，10的合计销售套数为6115套，占全市商品住宅总销售套数的26.1%，较去年同比下降了7.7个百分点；在苏州商品住宅项目销售金额排行榜中，10的合计销售金额为608.24亿元，占全市商品住宅销售金额23.4%，较去年同比提升了0.7个百分点。2018年上半年套数10项目大部分都分布在吴江、相城2个区域，且以刚需盘为主；销售金额10项目以改善楼盘为主，除新区无楼盘上榜，其他区域均有项目上榜，上榜门槛为10.92亿元。在排行中，新城芯城汇凭借23.99亿元/912套问鼎苏州商品住宅销售额和销售套数排行榜双。

表：2018年上半年苏州市区项目成交套数排名10

表：2018年上半年苏州市区项目成交金额排名10

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

▌二手房：成交量同比大幅上涨，一二手成交比收窄

2018年上半年，苏州二手住宅成交34983套，较去年同期有明显的上涨，尤其二季度，二手房成交量一直处于高位运行。主要由于新房刚需产品供不应求及高价地楼盘房价高企，挤压部分刚需客户流向二手房市场。

图：苏州市一二手商品住宅成交套数月度走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

受17年底土地集中挂牌出让影响，上半年苏州市商品房用地成交建面同环比大幅增长，处于历史同期较高水平。住宅用地成交楼面价略有下降，商办用地成交楼面价有所上升；住宅及商办用地平均溢价率维持低位。

图：苏州经营性用地推出成交量价半年度走势

图：苏州住宅及商办用地成交价及溢价率半年度走势

从苏州六大区住宅用地成交情况来看，总成交规划建面466.75万㎡，总成交金额为508.85亿元，其中吴江区成交面积，新区成交面积紧随其后，园区上半年缺席。受资金面收紧影响，房企拿地更加理性谨慎，低溢价率地块逐渐偏多，甚至出现流拍现象。

图：2018年上半年苏州各区域涉宅用地成交量及成交金额

图：2018年上半年苏州区域涉宅用地成交楼面价及溢价率

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2018年上半年，在苏州房企的商品房销售额排行榜中，10的合计销售金额为306.62亿元，占全市商品房销售总额的33.75%，较去年同比下降了1.8个百分点。在苏州房企的商品房销售面积排行榜中，10的合计销售面积为156.28万㎡，占全市商品房销售面积31.74%，较去年下降了4.6个百分点。在排行榜中，新城凭借42.32亿元/23.62万m2雄踞苏州商品房销售额和销售面积排行榜双。

表：2018年上半年苏州房企成交金额10

表：2018年上半年苏州房企成交面积10

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

市场量价：上半年苏州商品住宅新增供应较少，整体市场呈现明显供不应求态势，成交量同环比略有下降。从库存及去化周期来看，上半年苏州住宅库存持续下行，去存周期平稳。从产品结构来看，改善产品成交呈现增长趋势，总价结构上移明显。预计下半年受住建部严查、房贷利率上调，刚需产品快速萎缩，高价地陆续入市等影响，市场成交量将低位运行，整体均价小幅上升。

土地市场：受17年底土地集中挂牌出让影响，上半年商品房用地成交建面同环比大幅增长，处于历史同期较高水平。同时，受限价、自持等前置条件影响，宅地成交楼面价和溢价率均呈下滑态势，土地出现流拍现象。为落实400公顷商品住房用地计划，预计下半年土地供应节奏将逐步加快，但受金融管控不断收紧，房企资金压力增加，加之销售价格受限等影响，开发商在苏州市区拿地将愈加谨慎。

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