调控加码，融资遭遇滑铁卢，中小房企如何破局？

房地产调控不断升级，进入2018年，楼市限购、限贷等政策逐步扩展至部分三四线城市。对房企而言，楼市调控意味着市场需求被抑制，项目销售的时间也被拉长，回款速度也会有所放慢。

一、严控下，房企融资成本陡增

对于部分房地产企业而言，今年面临的挑战或许是“债”与“钱”，这是因为融资环境的进一步收紧。

据统计，今年5月房企共完成融资金额451.17 亿元，这一规模比去年4月769.12 亿元的融资规模减少了41.34%，融资总额创下近一年以来的额。一些房企正在或拟发行的债券、资产支持计划，开始主动收缩融资规模或终止了发行。据申万宏源统计，今年房企约有总计近2000亿到期的房企债务。

以前，我说房企缺钱是常态，不差钱的是例外。有人一笑了之，曝料内幕后，大家才知道房地产行业是最典型的高负债行业。

负债率高，不见得风险

最近万科被曝负债1万多亿，负债率达到84.04，万科不仅负债超过国内的很多城市的GDP，而且超越新西兰等很多经济发达国家的GDP。万科负债率很高，不见得风险就是。

2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，在这136家上市房企中，负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%;负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%，其中，万科、绿地控股、保利地产位列前三，分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元，负债均超过5000亿元。到了今年一季度末，房企资产负债率上升至79.42%，房企负债率创下13年新高。一季度末，资产负债率超过80%的A股上市房企近40家。

这些负债率高的企业，尽管红灯闪闪亮，但大多数是市场业绩不错，“钱景”有望的企业。只要注意去杠杆，就无大碍！怎么去杠杆？控制买地的节奏，降负债率，去杠杆，防风险，保安全。

大品牌商日子依然好过

在金融收紧，融资难上加难的背景下，为了缓解现金流压力，唯有快周转、快销售、快速回笼资金，例如碧桂园杨老板的自救措施就是高周转。

说实话，比起那些举债无路，融资成本，拿地成本高得吓人，命悬一线的中小房企来说，这些举债有方的大品牌企业日子依然好过得多。原因与大品牌房企共赴时艰的有银行，地方政府，品牌合作商，包括一些愿意被招降纳判的中小房企，其背后的逻辑是利益捆绑。

舆情不必为万科、恒大、碧桂园、绿地、保利这些大房企债务风险太过操心，倒是要关注整个行业的债务风险。尤其是要关心，中小房企的融资成本高，负债率高的问题。

中小房企面临的选择是：弃甲丢盔逃离房地产；转轨变型另辟新径；小船靠大船与大品牌房企结盟；小船连成串，壮大品牌，增加抗风浪的能力……...