城市中央豪宅标杆 悦尽繁华始见蓝山
房地产门户房天下2010/07/01 16:21
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：6月23日，智通•悦蓝山1#楼现代奢华国际公寓正式封顶，营销中心“蓝山咖啡工坊体验中心”盛大开放，首批房源酒店式公寓也将趁势推出。至此，2010年南昌市中心最值得期待的名盘正式亮相。记者前往位于福州路的蓝山咖啡工坊体验中心品鉴，1栋29层的地标建筑作为福州路最亮丽的城市风景线巍然挺立。步入“蓝山咖啡工坊体验中心”，奢华格调彰显无遗。油画、咖啡机、壁画、水晶灯饰等等高尚人文气息迎面而来。
据悉，作为2010年南昌市中心的豪宅标杆，智通•悦蓝山集城市、自然、人文等多重资源于一体，以新都市主义的理念，雕琢百年经典建筑，汇聚了国际名品中心，压轴豪宅室内设计大师连自成、国际景观大师梁耀贵、世界豪宅管家世邦魏理仕，旨在为南昌树立中央豪宅标杆。
现在的智通•悦蓝山就像个犹抱琵琶半遮面的妙龄女子，等待着南昌市民掀起它神秘的面纱。未来的它到底将给南昌市民带来什么样的生活理念和生活方式，将以什么样的形象成为国际动感都会——南昌市的城市名片？对此，南昌搜房网对智通悦蓝山营销总监徐海宇作了专访。
记者：非常高兴徐总能够接受南昌搜房网搜房有约的采访。智通悦蓝山是目前南昌个集主题饮食、特色购物、娱乐休闲以及国际名品专卖服务为一体的国际名品时尚中心。您能从产品本身、建筑规模、地理位置以及社区的内外配套等多方面的内容来介绍下智通悦蓝山整个项目的情况以及优势吗？
徐总：今天非常高兴能够接受搜房网的专访，我简单介绍一下智通悦蓝山的情况。智通悦蓝山总占地面积18937平方米，总建筑面积含地下室6万多平方米，产品由酒店式公寓、住宅、商业三大块组成。
从规划上来说，我们结合了很多国内一流的规划设计，整个商业布局做成了一个场，打破了原有的传统的商业街格局，形成了一个商业开放“场”的形式，这个场和城市街面是开放的，商业人流也比较容易集中，这是我们规划设计的特色。
从园林设计来说，是原贝尔高林的设计总监梁耀贵先生亲自为我们打造园林设计；物业公司是世邦魏理仕，它是拥有200多年的世界上的物业管理公司，我们请他作为我们全程物业管理公司的顾问。
记者：我们都知道，目前房地产业提出了一个关于建筑的全新概念——城市综合体。那么，城市综合体应该具备以下几点。首先必须在城市中心，其次要具有商业功能，再加上足够的规模才能称得上是城市综合体，像智通悦蓝山这个项目当初在做规划的时候是否也是参照这样的标准来运作的呢？
徐总：应该说城市综合体这个概念是由万达提出的，万达早年做商业地产的时候，商业作为小产权分割出售，结果在市场上出现了很多问题。因为产权比较分散，统一的招商比较困难，运作了很多商业项目都在后期经营方面做得很不成功，万达就反省这一点。所以以后的很多商业项目选择大部分出租，少量出售，但是作为一个企业要追求利益，追求现金流，它不可能把商业全部归拢在自己手里面。
因此，在城市市中心选择商业的同时，会在商业的规划中列入商业、酒店式公寓、写字楼和住宅，通过商业的打造，提升居住产品的价值；反过来通过销售住宅的价格来收回现金流补贴商业，慢慢再把做商业盘活起来。
所以城市综合体原来是万达提出的，我们这个项目当时也有参照城市综合体的设想去运作，但是从实际上讲由于我们项目总体面积不大，更准确点讲智通悦蓝山项目是一个精缩版的城市综合体。
商业部分我们全部出租，全部对外统一招商，而且我们选择的业态，都是国内排名前三的行业，没有影响力或者品质不高的行业和商家都不列入我们所要考虑的范围。关于商业的服务管理方面，我们会外聘，请专业的商业运营公司来操作。等整个项目完成以后，我们可能会做很多的商业推广活动，商家也会做暖场活动，这些都会在后期需要考虑的，但是我们在通盘中已经做了计划安排。我们的最终目的也是希望把这个商业打造成南昌市特色的商业中心。
记者：目前南昌还是有很多融合商业、住宅、酒店式公寓多种业态为一体的大型综合性社区，相对于拥有同类产品或者同类地段的项目来说，智通悦蓝山如何凸显自己特有的项目优势呢？
徐总：实际上在我们项目的LOGO定位上几个字已经提炼得很深刻，城中央、人民公园、国际特权。相对紫金城来说，紫金城的优势是体量大比较容易形成规模和气势；而我们项目的优势是小而精，地处老城区，旁边就是人民公园应该说南昌市民都知道，各位网友也很熟悉，本身项目地段很稀缺，再配合福州路南昌市餐饮娱乐休闲一条街。
虽然目前这条街到了我们项目这段，稍微有一点冷场，但是通过我们的商业打造，我们希望把福州路、二七路两条街的人流引导到这里，我们项目的商业设计是立体型的，下面都有停车场，上面是商业，通过商业场的开发建设，摈弃目前比较分散的商业模式，改为集中、统一的经营管理，打造这两条街交汇的最旺的商业场所，这是我们的设想，我们也在朝着这个目标努力。
记者：关于生活方式的描述是多元而多样的，“都市主义”、“郊居化”、“高尚生活”、“城市化”、“风情街”等等关于生活方式的概念模式，都几乎与地产相关。现在住宅不仅仅具备居住的功能，更强调的是一种生活方式的体现。那么，从整个项目来考虑，智通悦蓝山主要是想给业主以及南昌居民带来什么样的生活方式？
徐总：为什么很多客户和网友来咨询我们项目为什么取名叫“悦蓝山”，我认为，实际上我们有一句广告诉求已经解释得很清楚了。“悦尽繁华始见蓝山”我希望可以给客户提供一个优雅的、从容的、高品质的生活方式，蓝山大家都很清楚，蓝山是一种咖啡，我希望我们的客户都是一些成功人士，成功人士也都会希望追求、享受到一些品质更高的生活，我们希望与这些客户来对接，与他们达成共识。
记者：如果项目全部完工，您觉得它的各项功能辐射南昌城区的范围大概有多远？您预计项目整体成熟起来的时间大概需要多久？
徐总：说实在话，这个主要还是依靠我们的后续经营，在后期经营服务管理方面我们很有信心，同时也有压力，因为运作好商业不是靠一两年就可以，有可能需要三五年，商业的运作是一个持续发展的过程，所以我们后续会投入很大的力度在商业这块，步定位要准，第二步推广要到位，第三步商家要精选。做到以上这三点，我们才能再结合专业商业运营管理公司的介入，我们就会有信心把这个商业打造成为南昌市市中心的一个集餐饮、购物、娱乐、休闲为一体的综合商业项目。预计这个项目在三年之内就能打造成熟，完全呈现在南昌市民的面前。
记者：智通悦蓝山即将推出批房源酒店式公寓，为了打造南昌繁华中央奢华居所，项目特别聘用了现代奢华主义开创者、亚洲豪宅设计大师连自成TC.LIEN担纲悦蓝山国际公寓的室内设计，像这一批产品在户型设计上会有什么独特之处或者是优势吗？
徐总：现在我们批酒店式公寓主要是小户型37-86平米的精装修，我们这个小户型实际上在产品上有很多自身的优势或者是特点，比如说在规划设计的时候就考虑到我们要摒弃原来南昌市酒店式公寓很多产品的劣势或者是缺陷，传统的酒店式公寓实际上非常像酒店，它很少有居家功能，所以我们在设计上强调要有居家氛围。我们的户型，打造地不像传统的，一进门就是厨房，我们厨房是一个单独的空间，而且每户我们都配了一个小小的阳台，但是因为面积有限，阳台不会很大，但是足以满足业主生活上的晾晒、休闲需要。
第二个优势就是我们酒店式公寓的精装修标准。我们想打造成为目前南昌小户型产品中最的，精装修的标准要达到3000元/平方米，里面所配置的都是国际上的一线品牌。
第三个特点就是整个酒店式公寓都是通过刷卡电梯来控制。因为南昌市目前很多酒店式公寓出现了一种情况，销售结束以后因为很难控制投资客，出租的用途多，出租的人流也比较混杂，也许当初大家都设想过做一个很好品质的产品，但是由于市场的自然选择和发展，慢慢变成了有人居住，也有人办公的形势。为了避免这种情况的出现，我们在前期准备工作中就有所考虑，一定要通过刷卡电梯，因为通过刷卡电梯可以把很多客户，比如说杂七杂八的人进行控制，目的就是打造私密性高、品质高的酒店式公寓项目。
努力做成一个精品，就是纯酒店式公寓的精品，而不是一开始定位是酒店式公寓，后来变化成小公司集散地，再后来慢慢里面又有宾馆，又有小办公室，又有人居住的公共场所。
记者：那么，选择在这样的房地产市场环境下首次推出产品，可以看出开发商对未来的销售业绩有着强大的信心。请问徐总，这种信心都来自于哪些方面？针对首次推盘的计划，智通悦蓝山是否在产品创新上或者是营销创新上有别于南昌其它的项目？
徐总：应该说选择这个时间入市是计划内的，我们现在主要是售楼中心正式开放，向南昌市民展示自我形象。然而说到信心的来源，点应该是公司的综合实力，我们公司做房地产是次介入，但是集团在国外有投资铁矿，在国内也有冶炼厂，在金融领域也有投资，还有汽车服务，集团涉猎众多行业业务，资金实力比较雄厚，从商业不对外销售就可以体现出这一点来。提及第二个信心来源，就得沿用房地产行业的一句老话“还是地段、地段、还是地段”。这个地段应该说不需要我多描述，客户也都能理解，老城区地段，靠近人民公园，这是非常稀缺的，未来也不可能出现靠近人民公园的土地供应，从长期来看是具有的潜力的。我们始终坚信，好的产品必然有客户会选择，只要你提供。
那么，在产品创新上首先是规划创新，再就是户型创新，第三是就是在宣传推广营销方面的创新。选择南昌搜房网这个媒体表明我们项目比较注重网络，由于房地产信息是不对称的，我了解很多地产公司和项目的信息，但是客户是不知道的，客户仅仅从感官上不能得到足够份量的信息，我们希望通过网络这个平台，和我们的目标客户进行一对一的互动式交流，使得客户更加深入了解我们的项目，同时我们也能够更好地为我们的目标客户服务，从而不断地改进我们的产品，因此我们非常重视而且乐意地和搜房网的合作。
记者：项目的商业部分在选择入驻的商家上有什么具体的标准吗？为了吸引商家进驻的话项目会提供什么样的条件以及优惠措施？在商业运作这一块，很多项目都遇到了这样的问题，社区达到一定的人气商家才愿意进驻，而业主也想等商业配套完善后才选择入住，类似于“鸡生蛋、蛋生鸡”这样的博奕问题应该如何应对?
徐总：我们的招商品牌只选择各业态的前3甲。有的国际品牌我们需要做出很大的让利人家才会过来，比如说我们马上要和美美百货接触，它就是国内一线做奢侈品的品牌，我们下一步要请他们过来考察。的大公司有他们的流程，也有他们的一些硬性指标，当然我们也可以通过我们的诚意来打动客户，我们目的只有一个，就是把我们的商业打造成南昌市特色，的餐饮休闲娱乐中心。
对于商业与人气的博奕关系的处理应该区别看待，要根据不同的地段，比如说远郊地段，虽然项目比较大，但是商家也是会考虑的，入住率不会进来，入住率高就会进来。很多城市都会有这种情况，当然深圳的情况比较特殊，因为流动人口比较多，不管住宅入住率，商业也会很快跟进。
而我们的项目位于南昌老城区，因为是市中心我们倒不是很担心，我们只需要把自身产品做好，商家的品质涮选好，就根本不担心没有人来的问题。况且我们这个商业不是专门为我们的业主和住户提供，我们是院落式的商业，有6栋独栋商业，本身和城市间是互动交流，市民也比较容易参与进来，加上福州路本身就是娱乐休闲餐饮一条街，人气方面我们不用担心。
记者：刚刚听到徐总给我们介绍了那么多关于项目的情况，无论是3000元每平米的精装修标准还是无可复制的稀缺地段，这么多因素考虑，智通悦蓝山的价格应该会定在什么样的合理区间内呢？
徐总：应该说从营销中心6月24号开放这段时间以来，客户最关心的问题是价格，从传统的营销角度来说，价格是放在第二的，从市场营销来讲，我认为最重要的概念，就是顾客让渡价值，你提供的产品在顾客心目中的价值，减去你所提供的价格中间的差值，中间的差值越大，这个顾客购买的意愿就越强，在经济学上我们叫做消费者剩余。
所以说我们现在撇开价格不谈，我们公司步是要提高顾客的让渡价值，就是自身把这个产品打造的标准更高，品质更好，在客户心目中形成更高的价值，你如果不能在客户心目中形成高品质的价值，即使你给购房者的价格越低，他也认为没有顾客让渡价值，或者说甚至出现负数。只有我们把这方面产品做好，在客户心目中价值越高，再加上合理的价格入市，这中间就会产生一定的差值，这个差值就是客户购买的一个非常大的动机。
市场上客户有很多种，有刚性需求型，有投资型，有改善型，还有享受型，任何一个项目不可能满足每一种客户的需求，但是我一定要满足我的目标客户的需求，我们现在重点是在这个方面做努力。实际上你能做得更好，价格这个东西客户也能接受，当然我们也不会漫天随便出价格，我们出价格肯定是合理的价格，关键是我们把自身品质做好，自身品质不做好，价格再低别人也不认同，你的产品出现很多缺陷，未来租金很低，资产不能，实际上也算是一个失败的项目，我是这样理解价格的。
编后语：智通悦蓝山以“动感南昌，魅力南昌”为旗帜，打造集合多元物业的市中心豪宅社区。从西方历史经验中吸取精华，融入古典元素的现代手法，将简约奢华的精神发挥得淋漓尽致，从心理、感官、空间规划和配置上体现现代豪宅的奢华品位。
我们真心期待这么一个的项目能够早日进入南昌市场，在销售中能够首战告捷，尽快以城市封面的高端形象成为国际动感都会——南昌市的城市名片。
非常感谢徐总能够接受南昌搜房网对您的专访。
