小户型排队登场 下沙单身公寓热闹不少
房天下综合整理2012/09/12 17:06
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
适合一个人住，面积在30-60平方米之间的房子，我们一般习惯称之为单身公寓。在房价动辄上万的杭州，单身公寓因总价低，深受市场的追捧。
与之形成强烈反差的是，前两年，杭州的开发商却并不热衷于开发单身公寓。动不动就120平方米以上的大户型让许多购房者望而却步。但有需求就会有市场。近日，记者在采访中发现，不仅在一手房市场，即使在二手房中介公司，单身公寓出现的几率都越来越高。据了解，今明两年，小户型的单身公寓还将迎来一个交付高峰。
两年内交付量达7000套
位于杭州市潮王路上的新南北售楼中心这两天热闹非凡，原因是其开发的新青年广场精装修单身公寓近日刚开盘。“虽然批只有250套房子，但已经有600多号人来登记。”工作人员掩饰不住话里的笑意。
据了解，即将面世的新青年广场位于德胜路和上塘立交交汇处，主力户型主要有40平方米和80平方米两种，预计销售均价在9000元/平方米左右，它号称是杭州市中心目前规模的小户型精装修楼盘，总套数达2500套左右。
如果因为新青年广场预订情况良好，而认为杭州的单身公寓还是难觅其踪就大错特错了。记者在采访过程中了解到，杭州已经有相当多的楼盘开始涉足小户型单身公寓的开发，据初步测算，今明两年单身公寓交付量在7000套左右。
位于杭州余杭星桥镇的广厦天都城酒店式单身公寓一共800多套，预计今年年底交房；滨江·新城市广场(小区网论坛)约500套精装修单身公寓，今年9月交房；中豪凤起广场约150套单身公寓，今年6月份交房；钱江湾花园160多套，今年年底交房；银色港湾200多套，今年年底交房；大都·文苑风情300多套单身公寓，今年10月交房；世纪新城400-500套，今年10月底交房；阳光都市财富中心，200多套酒店式单身公寓，今年10月交房；超级星期天，700多套，今年10月交房……
2006年交房的单身公寓楼盘有都市港湾（600多套）、深蓝广场（40多套）、中誉现代城（500套左右）、贺田·尚城、太阳国际公寓（300多套）、龙门公寓（200多套）、钱塘·沁园（200套左右）、东方金座（400余套）、绿都·泰富广场（700多套）、丁香公寓（276套）等。
可以看出，即将交付的单身公寓楼盘基本上集中在钱塘江南岸。如超级星期天、钱江湾花园、钱塘·沁园、盛元·慧谷等都聚集在滨江一带；下沙因为依附着大学城，顺应大量教师的需求，所以单身公寓的上市量也不在少数。
真的单身公寓越来越多
去年年初，杭州市建委出台了《关于规范杭州市区房地产市场部分公共建筑设计与管理的若干意见》，其中规定，“公建建筑项目不得出现带有公寓、花园、花苑等含有住宅性质的名称，建设单位和审批部门在对名称进行审批时，应严格规范其用词，避免误导消费者。”
按照此规定，双牛大厦、云河大厦这些老百姓相对比较熟悉的“单身公寓”，因为用地性质只是“公建用地”，其土地使用年限为50年，且没有烟道、污水管等住宅配套设施，不能申请管道煤气，不得作为办理户籍、学生入学手续的依据，所以只是开发商打的擦边球，被冠名为“假单身公寓”。
尽管如此，也许是由于惯性的原因，无论是开发商还是购房者，都还是习惯把小户型住宅称作为单身公寓。但不可否认的是，即将上市的小户型公寓中，产权为70年的真单身公寓越来越多。比如龙门公寓就以住70年产权的单身公寓为口号，从而吸引了一大批热衷小户型的购房者。另外如广厦天都城、都市港湾、春江绿岛、凤起都市花园、丁香公寓、金泰·蓝色霞湾、钱江湾花园、大都·文苑风情、旅游·水印城等也都是70年产权的房子。
当然，产权为50年的“单身公寓”也不在少数，阳光都市财富中心、超级星期天、滨江·新城市广场、钱塘·沁园、世贸丽晶城、绿都·泰富广场、中豪凤起广场等产权均只有50年，这些楼盘底层一般是商铺，商住两用，物业管理费、水电费也相对比一般公寓要高一点。
也有同个楼盘用地性质不同导致产权年限不同的，比如银色港湾有住宅用地，也有公建用地，其中50年产权的每平方米比70年产权的便宜700元。
开发商匆忙转身为哪般
小户型住宅，采光、通风要求更高，需要更多的车位，墙多、管线多、配套设施多，导致开发成本远远高于大户型住宅，加上杭州房子供不应求，所以在杭州，开发商一般都不愿意开发小户型住宅。即使有少量开发，也是为了户型配比，选一些大户型的边角料来开发。
“小户型单身公寓一般出租率、换手率比较高，居住人群比较杂，所以会影响整个楼盘的品质，所以我们一般对单身公寓的开发有严格的控制。”城西某大盘的一位负责人直言不讳。
那么，为什么还是会有这么多开发商开始“换口味”开发小户型单身公寓呢？这位负责人告诉记者：“因为大户型公寓很难卖喽！”
“前几年开发商开发楼盘都有盲目性，反正楼盘好卖，为了省事就全部开发大套的住宅。但后来我们经过市场调研，发现小户型的需求非常大。”广厦集团的戴胜群告诉记者，“公司在做绿洲花园项目之前，考虑到旁边有西湖文化广场、中山花园写字楼等办公场所，而旁边又是朝晖小区等比较旧的物业，这些人对于小户型的需求会比较大。虽然从建筑的角度看，可能大户型成本会低一点，但市场越来越细分，作为开发商来说，还是应该适应市场的需求。”据了解，绿洲花园单身公寓总共为240套。而同是广厦集团开发的天都城，单身公寓总数为800套，并且都属于独立的区块。
“现在的年轻人都喜欢有一个自己的独立空间，但杭州的房价太高，买大户型的房子他们无法承受，小户型单身公寓是一种不错的选择。”滨江房产副总朱立东笑言。
二手市场频频露脸
“现在买房子的年轻人是越来越多了。”商务兴房网一位经纪人说，经常有外地人进来打听，看看有没有面积小一点的房子，这些人主要是打算为自己在杭州工作的子女买套房子，因为年纪比较轻，所以一般考虑2000年以后的房子。经纪人一般都会给他们介绍单身公寓。
“云河大厦单身公寓的换手率比较高，很多房东都是三房东或者四房东。”浙江中原市场发展研究中心主任顾晓立则告诉记者。目前二手房市面上流通的单身公寓主要是云河大厦（一共200多套）、三华园(小区网论坛)、银都公寓、瑞琪大厦、现代城单身公寓、黄龙雅苑等，基本上集中在杭州主城区，并且已经形成一定的规模。
据了解，位于杭州凤起路上的凤起都市花园最近办出三证，虽然数目不多，但很快在二手房市场上掀起一阵挂牌高潮；另外，200套左右的星都嘉苑近日正处于办理三证时期，一位经纪人坦言，由于单身公寓的业主中投资客居多，所以三证一经办出，市场肯定又会有不小的反应。
从二手房市场的挂牌房源来看，单身公寓的挂价不菲。53平方米要61万元——凤起都市花园单身公寓的挂价至少要1.15万元/平方米；云河大厦单身公寓挂价基本在1万元/平方米，成交价也基本在9500元/平方米；星都嘉苑意向挂价一般在1.18万元/平方米；三华园的房子如果有简单装修，也基本上在1.2万元/平方米；而黄龙雅苑的单价更高，记者在一个房产网站上看到，黄龙雅苑一套35平方米的房子，一般装修，总价为57.2万元，也就是说单价超过1.6万元/平方米。
看来，单身公寓并不是一块容易吃到的“蟹肉”，其动辄上万的单价还是会让普通的工薪阶层望而兴叹。“因为租金比较高，所以目前来租房的不是很多。”经纪人小张告诉记者，比如三华园的户型面积在30-50平方米之间，租金高达2500-3000元/月；云河大厦面积在24-51平方米之间，每月租金也在1600-2500元之间。
一样身份多种身价
7000套单身公寓集中在今明两年交付，流通到二手房市场时，由于其高转手率和出租率，会不会对二手房市场的小户型住宅价格产生一定的拉动作用？
“这无疑会使杭州房地产市场单身公寓的竞争变得激烈，小户型住宅的优势也不会像以前那么明显，开发商为了在竞争中取胜，势必会在单身公寓的配套或附加值上下大工夫。”一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者。
据了解，杭州的单身公寓发展已经历了四代：1998双牛大厦的“横空出世”无疑是杭州单身公寓市场的一个起点，紧随其后推出的三华园项目也堪称是一大先行者；之后国都公寓、华门自由２１公寓、云河大厦等的开盘代表了第二代产品的面世；第三代单身公寓则为数众多，黄龙雅苑、瑞琪大厦等都在此列；而最近即将推出的新青年广场，则号称是杭州第四代单身公寓出炉，它强调的是小户型群落的概念，改变了过去小户型物业仅强调的“住”的局限性，将人居变成一个系统的工程。
顾晓立坦言，目前在二手房市场上，单身公寓租金在1800-2500元/月之间。随着众多单身公寓楼盘的交付，各楼盘内部配套及服务理念的差异，单身公寓的价格和租金层次会拉得越来越开。
