周晓虹：春暖花开的南京房地产市场
房天下2012/07/06 12:24
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激情盛夏，年中盛会。2012年7月5日，由房天下举行的《“楼市夺金 我是明星”—2012年南京房地产趋势年中高峰论坛》在金鹰珠江壹号国际酒店举行。2012年上半年，面对楼市频繁的排队购房潮、政策微调，房价是否探底？南京各家楼盘上半年成绩究竟如何？2012年下半年南京房地产趋势又将怎样波澜起伏……在今天的峰会上，这些问题都将得到解答。这里有房天下最权威“2012年南京年中楼市白皮书”、多位重量级嘉宾的关于楼市走向的深度解读、房天下社区网新品发布会等等，此次高峰论坛的举办，致力于更好地服务南京房产行业，同时，也为南京下半年楼市的走向，进行了全方位的“诊断”与“导航”。
南京本来是多雨的季节，但是今天外面是艳阳高照。而对于南京楼市，周教授表示可用春暖花开来形容。针对今年的南京楼市，周教授发表主题为《楼市见底？反弹？下半年楼市趋势探讨》的精彩发言。【连续降息后百万房贷月供少298元 楼市持续回暖】
楼市回暖已成事实
房价飞升短期不会出现 对于南京上半年楼市，周教授发表2个观点：个楼市是否复苏？见底了，或者反弹了。【涨价只是浮云 非毛坯5字头品牌房企反"涨"联盟】
南京大学社会科学院院长 博导 周晓虹教授
针对这一观点，周教授发表两点看法：首先是自去年二月份，市场开始经历历史上最为严厉的房地产调控，在此之后整整一年多的时间里，房地产市场的成交量都有所下降。而从今年二月起，各地的成交量开始有所攀升。用南京某网站的统计来说，南京房地产市场是金三楼市华丽，银四楼市攀升，六月一路领先。而现代快报认为一起迎来调控以来的购房时机。
这种复苏并不是南京一地的异动，据刚才所有发言人，以及他们提到的数据能够看到，采用房天下的观点以及指数研究院的调查来讲，百座城市都出现了房地产的复苏现象。为此7月4号人民日报也发文称，楼市回暖已成事实，因此，对于楼市复苏，已经无可争议。因为人民日报也认为，回暖已成事实，而且所有的数据包括量，包括价格微微的上升都说话楼市开始回暖。
第二个观点:尽管楼市回暖，因为国家并没有放松房地产严控的政策，并且在最近回暖的当口一再警告地方政府和房地产市场调控不能放松，甚至建议在坚定态度的同时，有关部门需要拿出更多的方法。所以楼市远远成不上繁荣，与08、09的景象有相当一段距离。面临头顶上随时会砍下来的剑，房地产政策的调整依旧是小心翼翼，而大多数开发商在量价两者之间关注的也更多的是受政策的牵制。所以对于2010年房价飞速上升的情况，多数人认为短期内难以看见。
是哪只或哪些手
推动了楼市的复苏？
在2011年12月8日举行的南京房地产2011年的现状和趋势的研讨会上，已指出，房地产泡沫是政府、银行业、开发商、媒介和公众共同博弈的结果。其中包括政府对土地财政的依赖，金融业实施的宽松信贷和低利率的政策，开发商对房地产市场资源的垄断，媒介的推手作用，以及消费者的投机心理和恐慌心理。其实2012年上半年楼市的复苏依旧是上诉力量共同博弈的结果。
就政府而言，尽管中央政府自2010年2月以来，从来没有放弃房地产市场严控的承诺，并且不断的将其上升到社会稳定的政治高度，甚至在昨天的人民日报上仍然重声促进房地产市场长期平稳发展是调控的基本目标，继续巩固调控成果，促进房价合理回归，既是履行对人民群众的承诺，也是加快转变发展方式，建构符合国情的住房体系的必然要求。但是我们也看到，各地的地方政府，因为对土地财政的直接依赖，对GDP和城市化的成败，他们一天都没有停止过对消解或者减缓国家调控政策，对本地房地产市场影响的努力。确确实实地方政府一直都在想消解或者延缓国家严厉的调控政策对本地房地产的影响。
据不完全统计，已经有40多个城市在不同程度上调整了自己的房地产政策，有的甚至想对限购的底线提出松动的挑战。在近期河南楼市预图微调调控政策的消息传出之前，南京也一样如此，比如南京2010年将每户公积金贷款的限度从40万提高到60万，类似这样的政策有40多个城市做过，尽管因为中央政府的严控，地方政府的破冰行为常常收到遏制，有些尚未出台就已胎死腹中。但是越来越频繁的微调，还是不断瓦解了消费者对中央政策能否坚守到底的信任程度。加大了他们对市场翻盘的预期心理地，也瓦解了看空者的争议。
就银行业来看，2010年上半年货币信贷政策开始朝向宽松进行微调，我觉得这是楼市复苏的个直接刺激。2012年以来，信贷政策开始出现了自2011年出严厉调控以来松绑的趋势，首套房95折或者90折的利率开始出现，后来更是出现了越来越多的银行实施85折利率，6月8日央行开始降息，更是一个刺激信号，因为这是2008年12月以来，三年半的时间内央行的首次降息，加之贷款利率的下降，都在相当程度上瓦解了购房人的观望心理。很多人感觉到楼市已经触底，即将反弹。
开发商和媒介联手，这种联手一方面放大了政策的利好面，每一次政府和银行业的政策变动，都会在媒介中间得到充分反映，也会在开发商的宣传和广告中得到充分反映。另一方面实事求是说，开发商也通过提供各种现实或潜在的优惠，积极促成了消费者的购买行为，这是造成今年上半年楼市开始复苏的第三个因素。
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消费者是造成楼市复苏的坚强后盾
造成复苏的最后一个主要因素，是消费者，尤其是刚需消费者，是2012年上半年楼市复苏接力棒的最后一棒。无论是主动还是被动，他们事实上都成了楼市复苏的推手。刚需市场又分为两部分：主动刚需：为了投资的需要，或者是为了改善型的需要；被动刚需：很多人是为了结婚，或者是其它更为刚性的需求。
所有有关2012年上半年楼市复苏的分析，都会提到刚需的作用。所谓刚需就是需求无法替代，也无法克制，它是刚性的，其中包括大量走上工作岗位，尤其是婚龄期的年轻人，以及旧城市拆迁改造或者进城谋生需要购房的普通人。他们特征就是无房，需要购买套，他们共同的第二特征是随着时间的流失，年轻的增长，他们都在成长起来。中国常说安居乐业，我的老师生前也说过，只有安起所才能随其身。事实上我愿意把刚才提到的改善型需求也列入刚需的行列。显然对所住住房的改善愿望并不是凭空产生的，它源自个人生涯的提升，也源自社会的进步，以及个人对未来期望的提高。在这样一个GDP曾经以10%的速度飙升了30年的国家，产生改善生活的欲望是平常不过的念头。这种念头有的时候甚为刚性，为了有所区别，我愿意把种刚性称作初级刚需要，把改善型的刚需称之为次级刚需。
在政府、银行业、开发商和媒介的力量共同作用下，在市场复苏的征兆下，我们自然会产生消费者的购买欲望，在这种情况下，你不让初级刚需购房多少有些残忍，你不让次级消费购房多少有点红眼。我们的希望是那些刚性消费者以合理的价格买到自己喜欢的住房。
利好政策刺激楼市
理性对待楼市回暖
2012年下半年与十八大的召开，对于楼市未来走势也发表一定观点。如果政府、开发商、媒介以及消费者都抱以足够的理性，2012年下半年房地产市场有可能会维持现在的良性回暖局面，在传统夏季淡季之后，秋季继续重现春季的美景。从以及南京的角度来讲，众多利好消息会对楼市产生一定影响。
其中利好政策包括：一、中央十八大10月的召开，或多或少会刺激中国经济的进一步发展，并带来包括货币政策在内的一系列政策的进一步宽松。 二、2014年世界青年奥林扑克会，南京的交通尤其是地铁和环境的进一步改善，有可能为房地产市场开辟更广泛的选择。 三、随着南京市场地位的提高，城市地位的提高，南京人均住房略微低于全省，乃至住房会进一步改善，这三点都可能带来2012年秋季房地产市场的继续复苏。
最后，周教授表示虚高不下的房价，不仅会对中国经济的健康发展构成威胁。成为城市化的壁垒，也会成为制造草根阶级示意感的原因，并从单纯的经济问题演变成社会问题，甚至政治问题。对于这一问题，周教授在去年12月的八点中间提到的一点，而在今天重新强调这一点，是想说明目前楼市的良辰美景能否保持，最终决定于政府、开发商、银行、媒介和消费者的博弈或互动。
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