楼市把脉:房地产并购活动活跃 加速孕育新格局

（来源：华西都市报）无论是清科研究中心发布的今年季度中国并购市场数据，还是由ChinaVenture投中集团发布的第二季度中国并购市场数据，都显示出同样的趋势：房地产行业并购活动活跃，甚至高居并购数量排行榜前三甲。随着宏观调控的趋紧，房地产行业正面临前所未有的考验，有业内人士甚至指出，这将成为开发商实力比拼的最后战场。面对呈一边倒的舆论环境，我们很难辨别这个曾经造就了一大批福布斯富豪榜富豪的行业山雨欲来风满楼背后的真相：楼市到底怎么样？

一组数据

表现抢眼楼市并购蔚然成风

清科研究中心发布的《2011年季度中国并购市场研究报告》显示：在清科研究中心研究范围内，一季度中国并购市场共完成并购案例227起，同比增长48.4%，环比增长22.0%；披露金额的202起案例并购总额达141.52亿美元，与去年同期的并购金额53.91亿美元相比，增长高达162.5%；与上季度并购金额126.44亿美元相比，环比增长11.9%。并购案例数和并购金额双双创下单季度历史新高。其中，从并购案例数来看，房地产行业的并购活动最为活跃，共完成32起并购案例，占比14.1%。

无独有偶，据ChinaVenture投中集团发布的《2011年第二季度中国并购市场统计分析报告》显示，2011年第二季度中国并购市场已完成交易案例数量为495起。其中，房地产业表现依然抢眼，以54起并购案例位居并购数量排行榜第三，占并购案例总数量的9%。在并购完成交易金额方面，房地产行业以并购金额20亿美元的成绩同样排名第三，占比9%。

透过以上数据，我们不禁会问：房地产行业为什么会在一夜之间并购成风？这个行业究竟怎么了？

一种声音

行业裂变弱肉强食在所难免

事实上，自上世纪90年代，地产市场开始进入高速扩张、发展期，经过30个春秋的砥砺，但凡搭上这般顺风车的房企绝大多数均迅速地发展壮大，实力早已今非昔比，从而铸就了万科这样“独霸四方”的行业巨擘。或许在有房卖就能赚钱的时代，在贷款难度较低的背景下，披着“资金流充沛”外衣的房企的实力强弱反倒容易被人们所忽视，因此也很少有人去比较大企业和中小企业的差别。

2011年下半年，面对连续加码的调控政策，曾经不可一世的房地产行业终于在政府的重拳之下低下了高昂的头颅，购房者也从各种“让利”、“赠送面积”的广告语中嗅到了房价松动的气息。归根结底，购房的冲动还是没有抵过对房价下降的预期。于是，楼市销量月月萎缩的现状也就不足为怪了。这个时候，敏锐的人们从各大报端几乎能读出同样的信息：地产市场正面临着前所未有的行业拐点。

事实上，早在2010年底，王石就曾表示，随着调控的深入，预计2011年将有部分房企面临资金和经营压力，这无疑为万科这样的巨头提供了难得的收购兼并机会，从而借机扩大土地储备。梳理2010-2011年房企并购的典型案例后，记者发现并购方中不乏万科、SOHO中国、富力地产、合景泰富、恒大地产、佳兆业、恒盛地产等一线品牌企业，而被并购方中则包括了昆明新河民房地产、上海中方滨江房产、深圳九州房地产、上海城投悦城置业、深圳建设、名城地产（福建）等公司。

结合今年上半年房地产行业并购活动十分活跃，完成并购案例数量屡屡名列前茅，以及占所有行业并购案例数量比例的居高不下的现实，我们不难推导出这样的结论：王石的预计正在成为现实，弱肉强食的游戏才刚刚开始。而这已经成为地产行业的主流声音。

一种趋势

强强联手市场呼唤大地产商

在“限购、限价、限贷”的“三限”高压控措施之下，进入2011年下半年的地产行业显然是负重前行。信贷收紧、贷款无门、销售受阻、库存增加……在这个时候，企业实力的强弱、抗压能力的高低就成了购房者分外看重的因素。“就目前来说，由于对调控措施延续性的不确定、对市场未来走向的不可预知性，对一些实力不太雄厚的中小开发商来说，他们的迷茫不期而遇却又不约而同。同时，由于对企业抗风险能力的担忧，迷茫一族中也不乏购房者。在这种复杂的市场情况下，很多购房者都会将之前对产品的选择转化为对企业品牌的选择。原因很简单，品牌意味着实力。”天来房产副总经理张帆分析说。

19世纪末20世纪初，意大利经济学家巴莱多提出，在任何一组东西中，占80％的尽管是多数，却是次要的；剩下的20%虽只占其中一小部分，却是最重要的。其实，这何尝不是对当下楼市最恰如其分的写照。与中小开发商的捉襟见肘、等米下锅相比，对应的是恒大、万科、保利等龙头企业业绩的一路飘红，或许就是的佐证。

“与大鱼吃小鱼相比，我更期待占据二八法则中20%部分的企业的强强联手，期待真正意义上的大开发商的出现，这也是市场的呼唤。”乐地投资营销总监曾琦说，随着时代的发展，房地产行业“诸侯割据”的局面也正在发生明显的变化，与之前的“分庭抗礼”相比，强强联手几乎是很多主流企业的共同意识。“尺有所短寸有所长，实力再强劲的企业也都有它的短板，比如，统一开发模式

缺乏灵活性、产品打造方面的简单复制难言个性化等等。如果我们把各具独特优势的企业集中在一起，强强联手之后的各展所长，你可以想象，这样的一种开发动力集成系统将带给所在区域怎样的运营实力。”

回头看看市场动向，今年7月，富力、雅居乐、合景泰富、世茂联手打造的天津津南新城揭牌，四大房企将联手开发250万平米住宅、学校、医院、商业、酒店，45万平米绿化。举世关注的亚运城项目同样是由富力、碧桂园、中信、雅居乐、世茂五家品牌房企联手打造。此外，上海证大与复地同样有过这样的联袂“演出”。

或许，在国内地产调控、信贷政策持续收紧和融资渠道几近掐断的大背景下，楼市并购之外的强强联合或许也是一种不错的选择。

（来源：四川新闻网）“天气转凉，人容易生病，连楼市也有些"感冒"的迹象了”，近日，一楼盘营销主管提及现阶段行情，甚是感慨。

市场“脉象”有点乱

天气转凉，楼市也“转凉”了？业内人士认为，“转凉”的表现有到访量的下降、成交量的减少，以及意向客户的“跳单量”增加。

城区一楼盘销售主管说，近半月来，售房部的到访量有明显减少。他说，按照楼市的常态，一般情况下，售房部每天的到访量都在10组左右，一个礼拜的总到访量应该维持在100组以上。但现阶段估计只有六成了。

近期，一个房源总量为300余套的楼盘“低调”开盘，其成交量和公司预期相去甚远，其销售经理说“不到30%的成交率，充分证明了低调不是办法，没有营销就没有业绩，过去的那套老经验已经不再适应于新行情了”。

城区某楼盘7月成交47套房源，本月截至昨日却仅有3套。工作人员说，主要原因是因为意向成交的“跳单量”加大了。

“种种迹象表明，现阶段德阳楼市的"脉象"有点乱，市场的表现为到访量、成交量的减少，同时从近期开盘的楼盘的销售价格上分析，也可以隐隐感觉出部分开发商慌了神，促销章法乱了，营销手法乱了，对市场的预期开始发生改变”，某营销机构市场总监这样说道。

商业地产的另一番景象

房地产市场，历来都是在住宅市场与商业地产市场的此起彼伏中发展。在住宅市场“转凉”怨言声中，商业地产却是另外一番景象。

地处城市中心绵远商业步行街上的彩泉天街，作为现阶段为数不多的商业地产，在住宅市场“转凉”的过程中却是异常火热。销售工作人员说：“经过前期销售，彩泉天街的商铺尚有存量，经过近期的营销推广，有望实现清盘”。当然，彩泉天街的销售向好，原因是多方面的，既有项目本身城市中心、地处步行街的天生优势，又有项目本身特色与绵远商业步行街即将规划打造亮相的时间节点机遇，也还有住宅市场投资观望情绪加重所带来的投资方向转向的大环境刺激。

商业地产逆市红火，在即将销售推广的商业地产期房上也有所体现。例如，即将开盘销售的恒大国际商贸城，地处即将全面贯通的长江路西延线旁，地理位置优越，背靠经营成熟、模式成熟、信心满怀的“恒大系”商业地产项目旁，地理位置优越，商业模式独到，经营前景看好，博得众多投资者偏爱。据介绍，原计划的开盘活动，皆因行情太好、客源太多，所以就需要“低调开盘，卖空了事”。据了解，400余套的商铺，已经有2000多组客户“表达出强烈的购买意愿”，其火热程度可见一斑

业内人士说，住宅市场火热，也从一个侧面证明了市场的消费力是依然存在的，而且依旧是非常旺盛的。住宅市场疲软，说明是短期的。