现楼市重心隐现转移 房地产调控政策趋于缓和
房天下综合整理2011/05/27 08:57
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（证券日报）虚惊一场。各大国有银行并没有接到外界盛传的停止房地产开发贷款的正式通知，但这不代表房地产开发商的日子可以宽松一些。房企求解资金之渴可谓使出浑身解数，而调控还在继续，只是更严厉的预期下降了一些。
对国际板推出连续进行的“快了”的表态，一时间成为导致市场集体恐慌的利空杀手，沪深股市在经历了“黑色星期一”后连续下挫。与此同时，中国经济的不确定性凸显，“硬着陆”、滞涨的风险开始聚集。鉴于货币政策对宏观经济走势所产生的举足轻重的作用，如何拿捏政策的力度和分寸是对政府宏观调控能力的巨大考验。
控制房价、物价本是今年工作的重中之重，但在通胀高企的情况下实施的紧缩政策对宏观经济的负面影响有放大的趋势，为防止房价的剧烈波动引发宏观经济的震荡，更严厉的房地产调控政策出台的预期明显下降。
4月下旬，国务院督察组结束工作返京后，出台更严厉的房地产调控政策的预期骤然加重，然而，一个多月过去了，中央并无类似文件下达。
住建部住房改革与发展司司长倪虹近日表示，对于部分城市房价上涨过快的现象，国务院出台的一系列加强房地产市场调控的政策措施已取得初步成效，但还需巩固。对于未来调控方向与目标，则可以用“三基本、两协调、一严控”来概括，即供需保持基本平衡，结构保持基本合理，价格保持基本稳定；与经济社会发展相协调，与住宅产业发展相协调；严格控制投机投资性需求。
这与之前的调控基调完全一致。既然调控政策已取得初步成效，剩下的就是继续落实调控政策以巩固调控成果。
在国税总局“除上海和重庆，对个人住房征收房产税今年将不再增加试点城市”的消息传出后，房产税扩大化的争论渐渐平息。一位不愿具名的分析人士认为，公开表示今年不再扩大征收房产税，可以看成是政策趋于缓和的一个信号，显示出房地产市场后续出台更严厉的调控政策的可能性不大。虽然现在住宅成交量有所下滑，但是刚性需求的支撑使得房地产不会出现暴跌。
不出台更严厉的房地产调控措施，不意味着现有的政策在执行中不会收紧。信贷的阀门已经收紧。
首套房优惠利率已经成为历史，首套房首付款分地区差异化执行的道路正在摸索中。建行、中行、农行浙江省分行日前已经将首套房首付上调至四成，同时相应上浮贷款利率。尽管目前绝大多数省市执行的都是首套房首付三成的标准，但分析人士表示，不排除以后会按区域划分，执行不同的首付款比例要求，进一步细化房地产调控政策在地方层面的落实。
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楼市重心隐现转移 二三线城市坐享"挤出效应"
（财经日报）楼市在限购、限贷及限价这“三座大山”的重压之下，不同的城市及区域的市场分化开始渐趋明显。
根据同策咨询研究数据，最近一周，大多二三线城市的成交数据环比上扬，其中最为显著的是南京涨幅56%，三亚、苏州、青岛、长春的周成交涨幅分别达38%、41%、32%、61%。同策咨询研究部总监王巍立分析，二三线城市的刚性购买比例本来就比较高，随着最近传出可能提高首套房首付比例的消息，很多观望人群抓紧入市，促成了楼市放量。
市场分析人士指出，政策压力之下，一线城市所受影响远高于二三线城市。二三线乃至四线城市的楼市也正因一线城市需求和资金的挤出效应，而逐渐受到开发企业的重视。
房地产市场重心将转移
与许多二三线城市形成鲜明对比的是，在一线城市，今年连“传统楼市红五月”这个概念都极少被提及。
“你问我哪个城市卖不动啊？上海咯。”在范围内布局有10个城市的某地产公司营销高管向《财经日报》记者表示，近段时间，该公司在武汉、沈阳等地的项目纷纷热卖，但上海项目的成交量却始终难以撬动。
以上海为例，来自佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，5月以来，上海商品住宅的成交量始终维持在16万平方米左右的较低水平。市场分析人士指出，成交量持续低迷，主要因为严厉的楼市调控政策抑制了一线城市市场中的投机投资的需求，促使部分改善型客户退出市场；另一方面，为控制通胀，2011年央行已经两度上调基准利率，再次加剧了市场的观望气氛。
与此同时，调控政策使开发企业对一线城市的市场预期和资金的供应也产生了较大影响。而因一线城市资金挤出效应发酵，二三线城市的土地成交出现了量跌价涨的局面。
报告显示，今年以来，土地市场成交同比已大幅度的下滑。从20个重点城市供求情况上看，“新国八条”出台后的2月土地成交面积同比下滑明显，一线城市同比下滑51.7%，二三线城市下滑55.9%；进入3月后，随着供应面积的上升，一线城市成交有所回升，成交的面积同比下滑2%；而二三线城市同比下滑56.3%。但成交均价上，一线城市2月同比下滑42.2%，3月同比下滑45.4%；二三线城市2月同比上涨16.9%，3月上涨22.8%，涨幅有所扩大。
报告指出，二三线城市土地成交的均价同比上涨，其主要原因在于：政策压力之下，一线城市所受影响远高于二三线城市，二线、三线乃至四线城市市场逐渐受到开发企业的重视，企业在二三线城市拿地积极性的上升促使二三线土地成交均价的上涨。
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