晒账单纷纷喊吃亏 多个小区物管集体酝酿调价
南京日报2011/05/09 07:21
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
启动《南京市物业管理条例》立法，市住建委会同物价局修订《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》。这是今年我市物业管理工作的重要内容。
近年来，物业调价屡屡演出拉锯战。调价背后，是部分物管企业的运营困境;业主“封涨”，是双方矛盾的集中体现。
物管是否已到了不涨价无法生存的绝境?物管矛盾根在何处、如何缓解?本报今起推出《聚焦我市物业管理现状》系列报道，敬请关注。
小区物管费要涨价了。近来，不少居民接到了所在小区物管的明示或暗示。
3月召开的全市物业管理大会明确，将重新修订已运行5年的《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》。这意味着，全市小区物管费将面临大范围调整。而在政府指导价出台前，不少小区物管就已在酝酿调价。
记者了解到，由于去年以来物价上涨速度较快，特别是劳动力成本增加明显，不少物管企业“这次不涨真扛不住了”。
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晒账单都喊亏，小区物管纷纷酝酿调价
这两天，仙林地区咏梅山庄的部分业主，收到了一份关于物业费由0.5元/平方米上涨至0.7元/平方米的入户调查表。
与此同时，小区公告栏内张贴出物管公司上一年度账单。账单显示，上年度该公司亏损额超过17万元。
对此，不少业主感到不解，“自从我入住这个小区，就没看到物业公司说自己盈利。既然不盈利，为什么一呆就是10年?”
还有一位业主在小区论坛上替物业算了一笔账：
住宅建筑面积9万平米，物业费0.5元/平方米，物业费总收入为：90000×0.5×12=54万元;
门面房建筑面积3000平方米，按2.0元/平方米计算，总收入为：3000×2.0×12=7.2万元;
小区车辆324辆，每车每月路面停车100元，地下停车250元(有车位的80元/车)，按100元/辆算：324×100×12=38.88万元;
“三项加起来超过100万，而物管满打满算15人(包括主管、副主管、办事员、保安、保洁等)，这些钱用到哪里去了?怎么还亏损呢?而且亏损额达17万之多?”这位业主算完账后质疑。
记者了解到，目前我市新建住宅小区物业酝酿调价的远不止咏梅山庄这一家。
苏宁地产下属物业公司前不久刚做完上年度经营报表。苏宁物业管理有限公司总经理倪培玲说，即使有地产公司在背后支撑，去年物业公司还是未能盈利，今年必须在原先1.4元/平方米的标准上提价0.2元/平方米。“如果不提价，公司今年的收入与支出将没法持平。如果业主不同意提价，那么公司只有降低服务标准。”
成本上涨明显，去年百处物业因亏损撤出
这0.2元是怎么算出来的呢?
倪培玲称，去年苏宁物业管理的小区面积达到14.7万平方米，亏损额超过了30万，即每平方米亏损2元，分摊至12个月，每平方米亏损近0.2元。
“0.2元是在今年工资标准等各项费用没有上调的前提下测算出来的。”她说，物管企业作为劳动密集型企业，用工成本是大头，在高端物业中这项费用占总成本的60%，一般物业占80%，老小区则是100%。“工资标准不断上调，社保和医保缴费基数也在增长，不少物管企业因为无力上涨工资标准屡被投诉。近几年来，物管企业用工成劳动部门投诉重灾区。”倪培玲说，除了工资标准的刚性增长，企业为留住人也必须涨工资。“以往每月1300元就能请个不错的保安，现在每月1500元乃至1800元都很难请到人。目前我市物管企业每年普通员工的流失率超过50%。”
慧韬物业一位负责人也给记者算了笔账：以一个一万平方米的多层小区为例，至少需要5个物业服务人员才能维持正常服务。而一个员工基本工资、加班工资、缴纳基本社保等，月花费近2000元，仅人员工资这一项每月就至少需要1万元。也就是说物业费1元/平方米才能保证不亏本。“而绿化、设施设备的维护和管理，也要花大钱。这部分加上去，1元/平方米就亏多了。”这位负责人说。
另一家物业公司负责人告诉记者，该公司也在酝酿涨价，如果涨不上去，他们只能撤出。
记者从市物管协会获悉，去年我市近200处物业撤出，其中以亏损理由撤出的占了近五成。
业主坚决“封涨”，调价屡屡演出拉锯战
“难于上青天”，一物管企业负责人如此形容物业费上调之难。
2006年11月1日起，我市开始实施《普通住宅物业服务等级和收费标准(试行)》，采取“菜单式”收费标准：多层每月0.35元—1.25元/平方米，高层每月0.7元—1.9元/平方米。业委会与物业公司“议价”，最终确定服务等级和缴费标准。《标准》实施5年中，但凡遇到想涨价，物业公司都会跟业主之间展开拉锯战。
2007年初，梅花山庄的仁恒物业管理公司对照服务标准提出，多层物业费由原来的0.7元/平方米，调整为1元/平方米;高层由原来的1.2元/平方米，调整为1.6元/平方米。消息一出，不少业主在小区拉出“反对物业涨价”、“亏本就退出，我们去找新管家”等横幅进行抗议。
2009年，万科金色家园也以亏损为由欲调整物业费，不少业主在网上发帖：“关于亏损的说法，没有经过有关机构的审计，我们不能接受。”
去年，仙林地区的康桥圣菲小区因为对物管公司实行“封涨”，物管公司最终选择了撤出……
“一方扬言不涨价就撤出，一方坚决‘封涨’。围绕物管费展开的博弈背后，是物管和业主间的重重矛盾。”一位业内人士表示。
物管与业主之间究竟有哪些矛盾?敬请关注明日本报《制度不健全，业主“封涨”背后矛盾丛生》——聚焦我市物业管理现状(中)篇。
