南京"限购"细则终出台 暂时限制购买第三套房
房天下综合整理2010/10/12 16:43
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
10月12日下午，南京限购细则——“宁五条”千呼万唤终出台，“宁五条”中关于契税的调整政策跟国五条基本一致，自2010年10月20日起停止执行南京的自住改善型购房补贴政策；在限购方面，南京暂时限制购买第三套住房，似乎跟上海、杭州的不太一样，倒更像是深圳的弱化版；宁五条中特别提出，新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高。对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查。“宁五条”[南京政府人民政府文件原文]新闻通告如下：
9月底以来，国务院住建部、国土部、财政部、税务总局、人行等有关部委连续出台深化房地产市场调控的系列政策，南京市委、市政府给予高度重视，在市领导的带领下，住建、国土、地税、人行等职能部门深入学习、深刻领会国发10号以及近期国务院部委有关房地产市场调控文件的指导思想、任务要求和政策规定，充分认识深化房地产市场调控重要性、紧迫性，并紧密结合我市实际，认真研究、深入论证，制定出台了我市贯彻国务院部委政策实施细则，坚决遏制房价过快上涨，努力促进我市房地产市场持续健康发展。我市细则的主要内容有五个方面：
一、加快保障房、普通商品住房建设。强化住房用地和住房建设管理，确保保障性住房、危旧房改造和中小套型普通商品住房用地，市国土、规划、住建等部门要加快保障性住房、普通商品住房等项目行政审批，加快住房项目的供地、建设、上市。制定出台公共租赁住房（含人才公寓）建设管理办法，保质保量完成今年保障性住房开、竣工任务；继续推进旧住宅区整治出新、危旧房片区（工矿区、棚户区）改造，多渠道改善人民群众居住条件。
二、严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。 [解读：南京的住房信贷政策基本延续了国五条，并无创新和发挥。]
三、调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女）住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税；个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，一律按3%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。自2010年10月20日起停止执行我市的自住改善型购房补贴政策。 [解读：取消购房补贴政策无悬念，在意料之中。]
四、保障居民自住改善型需求，严控投机炒房。保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。严控投机炒房，对违反上述规定、不能提供相关证明的，银行不予贷款，房地产登记机构不予办理权属登记。 [解读：之前业内人士纷纷猜测房价被点名的南京至少会采取跟杭州一样的限购令，每个家庭限购一套新房。现在看来，南京细则更像是深圳的弱化版，虽然对本地居民都是限制购买第三套，但对外地人买房套数则放宽了点。此外，细化版还留有悬念：对于“暂时”限制购买三套房的执行日期以及第三套住房如何认定都没有明确。消息称，未来几天政府会有详细的解读文件下发。]
五、进一步明确责任，加强房地产市场监管。继续加强商品住房预售许可管理，进一步完善预售资金监管办法。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查。 [解读：乍看还以为是当年严苛的“一房一价”重出江湖，仔细研读却发现完全不是那么回事。可以理解为，同批房源领证后3个月禁止涨价，这个规定其实一直都有，只不过开发商自有对策：先报高房价，然后低开，再慢慢涨价，只要不高于报批的房价即可。而对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查，倒是前所未有的新政策，算是这次宁五条的看点。]
房地产市场和住房发展事关国计民生，市宣传、发改、住建、国土、规划、财政、税收、物价等部门以及各区县人民政府要迅速将思想统一到国家有关文件精神上来，严格贯彻落实国务院的决策部署，要进一步明确调控职责，采取有效措施，加强市场监管，切实落实房地产市场调控政策。各开发企业要认真按照国家和省市调控工作要求，在开工建设、市场销售、竣工交付以及工程质量等多个环节抓好贯彻落实，尽快形成住房的有效供应，同时要合理定价、积极促销，坚决遏制我市房价过快上涨，共同促进房地产市场健康有序发展，进一步切实改善我市居民住房条件。
房天下记者连线业内：
南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华：“宁五条”是延续了中央二次调控的主要精神，也表明了南京政策抑制房价过快上涨的决心。从南京“限购令”的实施，从另一侧面反映，南京确实房价上涨过快，目前很多城市出台“限购令”出台由原来经济手段已经上涨到行政手段。行政手段的实施最终的效果会对抑制房价上涨过快会比较快，但后续也会有一些弊端。“一套一标”弥补了此前乱调房价等出现的漏洞，该细则与此前中央出台的 “房价高于周边房价征税”这一政策相呼应，有效的抑制了开发商乱涨价的问题。 详细》
江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚：“宁五条”相比于上海、杭州的“限购一套房”来说比较温和。它对于楼市的影响并不会太大。他表示，自“新国十条”实施以来，南京的房价已经得到了很好的抑制。尽管8、9月份出现了一度程度的回暖，但房价并没有涨起来。“宁五条”从内容上来看，是对“新国十条”与“国五条”的补充。宋坚认为，南京本市住房补贴的取消对刚需购房者的影响会比较大。对于“开发商申报价格3个月内不准调高”这一条，宋坚解读到，政府加强了对开发商定价的管理，加强了时限性，对稳定南京的房价有良好的补充作用。宋坚表示，“宁五条”的出台符合目前南京经济的发展状况。如果太严厉，则有碍南京经济的持续平稳发展，而青奥会的举办则会受到不小程度的影响。详细》
翠屏国际营销总监徐友志：通览整个南京细则，政策整体来说比较温和，基本按照之前国家大方针走的，南京限购令终于落地，“暂时限制购买第三套住房”，但是仍然比较温和，不像上海、深圳等地细则限购一套那么狠。“宁五条的威力现在可能谈不上，因为地方政府基本延续其之前的政策，这次的宁五条就是南京市地方政府的细化实施，威力不大”。详细》
同仁实业有限公司营销总监苏士军：宁五条落地，仍是以释放信号为主，主要是要把先前的涨价苗头再压制下去，继续加重购房者的观望情绪，让他们缓一缓再买。比较有作用的应该是南京的限购令，但是限制第三套住房这个尺度比较宽松，主要打击人群还是专职投机倒房的，对于改善性住房的人群还是可以买的。苏总告诉记者，再次重申“一套一标”意义不大，这个一直在施行了，能否抑制房价上涨大家都能看到，另外，停止契税补贴对于买房人来说可能影响也不大，“上百万的房子都买了，一般不会太在乎半个点一个点的”。详细》
明发城市广场和明发滨江新城项目总监费晟：这个细则威慑力大于实质作用，真正能起到作用的还是通过税收及银行信贷领域。“南京限购第三套房我认为界定标准比较暧昧，可能会起到一定作用，但不会很大”，费总分析，至于“申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报”这一条，意义不是很大，因为当前情势下，开发商还是以出货跑量为主的，盲目抬价的情况很少。 详细》
瑞鸿名邸销售经理赵凯文：看完南京细则后，其中明确规定领取销售许可证时必须申报价格，且三个月内销售价格不允许上调是有空可钻的。一般南京楼盘在领销售许可证时申报价格都会比较高，实际销售的价格会低不少，这样给调价预留一下空间。从南京限购第三套住房来看，这无疑是对楼市影响的一条，尤其是对投资客的影响非常大。政府此轮一系列调控政策也是表明了遏制高房价的决心，是动了真格的。很多住宅的投资客或会转战到商业地产投资上，例如近期瑞鸿名邸的商铺卖的就非常好。从此轮细则出台后，可以预计南京楼市的销量会大幅走低，接下来无论是购房者还是要开盘的开发商都会更加理性，开发商也会不断调整好心态来定价。详细》
南京大华集团策划部经理周长坤：此次出台的细则中比较引人关注的还是限购令一条，虽然政策中提及暂时限制购买第三套房，不过这个第三套住房的标准如何界定规定中并没有细说，如果是一刀切的话恐会误伤一部分改善型需求购房者。不过对于首次置业者来说影响不是很大，政策的打压方向一直仍是投资性需求”。详细》
南京红太阳地产销售总监邵治国：“南京细则的落地说明地方政府在积极响应国家的号召，细则中的政策更多的是对此前政策的细化和贯彻，总的说来还是比较妥当的，力度适中”。详细》
厚地房地产孙天元：房地产过热发展可能会导致两种情况，一是出现第三轮调控；二是，房地产泡沫被击破，房价实现软着陆。不过，从目前看，一系列政策实施，房价想软着陆的可能性不大。宁五条出台“限购令”此时的意义已经并不是特别大。不管是限购令、还是“一套一标”都在意料之中。此南京细则出台只是表明南京政府对遏制房价过快上涨的决心。“限购令”对投资客的打击比较大，特别是对温州、山西等炒房客会从根本上造成抑制。此时，限购令、与金融手段相互互补。不过总体来说，南京出台的政策趋于温和。 详细》
金地地产南京公司总经理助理滕玲玲：“宁五条”的出台显示了政府由决心，到态度，再到具体实施的工作逐步细化与补充。政府希望引导房地产行业向健康、理性的方向发展。南京楼市在新政实施后，房价已经得到了很好的控制。与北京、上海、杭州等城市的“限购令”相比，“宁五条”的力度比较轻，措施也比较符合南京的发展状况。她认为，“宁五条”的出台，对客户的购买心理会产生一些影响，尤其是那些投资性的客户，他们的需求会得到很大的抑制。政府在尽力保障居民自住改善型需求，对刚需购房者应该是种保护的态度。“宁五条”的出台对开发商有怎样的影响？滕总表示，在政策的影响下，开发商应该更加注重刚需购房者。在房价的制定上更要做好工作，从而避免突然宣称涨价的言论与行为。详细》
南京南京金浦房地产副总经理黄文虎：南京细则出台非常严厉，对投资客、炒房团从根本上起到抑制的作用。南京细则的落实，会让此前金九银十再一次抬头的房价再次降温，从而实现房市“退烧”。在长远看来，此次新政出台表明了南京对“二次调控”的态度。南京细则一旦落实，对抑制南京房价过快上涨可快速推进。详细》
满堂红（南京）置业董事副总经理袁晓玲：限购令的出台将对改善型、投资型购房者造成较大的杀伤力，不过如何认定三套的标准这一点在细则中并未体现，或还需等待具体的执行标准。但是南京出台的调控细则还是比较严厉的，将较大程度上限制购房需求，进而使得二手房成交量出现较大幅度的下滑。
江苏中广置业运营总监韩俊：真正会对南京二手房市场造成巨大冲击的还是限购令，限购令出台，将会对市场造成重创。房主会因为限购令而惜售，因为一旦售出很难再购买。相当一部分购房者会因为限购令的出台而被迫放弃购房。可以说，限购令会对买卖双方都造成非常大的影响。契税标准的调整，严格来讲只是取消优惠和补贴，恢复原定的收费标准。虽然会增加一定的购房成本，但是个人认为也还在购房者的承受范围之内。对于南京的二手房市场应该不会造成大的影响。
南京满堂红置业市场部经理 ：“南京细则中关于暂时限制购买第三套房的规定相对于长三角其他城市来说还是比较宽松的，与此前业内人士预测的差不多。而停止执行购房契税补贴政策也是意料之中的事情，“国五条”出来后南京补贴政策的取消只是个时间问题”。详细》
