二手房交易骤冷 冷静应对是良策

踏进新年，中国楼市未来的走向却仍然如坠云雾中。一系列先期政策的出炉，以及二手房交易营业税的“二改五”，都预示着后续政策还将纷至沓来。于是大多数人都“静观其变”，等待政策明朗。

二手房方面，去年12月以来众多购房者为赶政策“末班车”，成就了年末的一个小高潮，随着“二改五”开始实行，许多想买二手房的购房者紧张感骤增。

据记者了解，元旦过后南昌二手房日均交易量骤减四至五成，有的房主甚至已经开始主动调低挂牌价。更多的购房者则选择持币观望，等待房价走向明朗。

营业税“二改五”，买方卖方都着急，有些人已经手忙脚乱了。其实政策变对于有意购买二手房的购房者来说，并不算是灭顶之灾。只要正确理解二手房政策改变，就能变被动为主动，找出买卖的时机。

走向不明更应冷静

元旦小假，和朋友小张聊起买房。小张大倒苦水：朋友的父母去年年底时候不知道从哪里听说今年房价会大涨，并且深信不疑，于是急忙到处看房，急欲赶次政策“末班车”。朋友一家现住抚河桥附近一套70平的两居室，地段虽然不错，无奈七楼的楼层偏高，父母年纪也大了，每天上下七楼，几番折腾也够呛。

父母“买套房养老”的念头由来已久，本来是想等房价稳定些才动手。这一听说房价还要涨，随即慌了神，到处找中介看房子，而且看的都是二手房。父母辛苦半辈子，老来想要享享清福，本也应该。怎却偏在这个尴尬的时候乱了方寸，这让小张大感不安。

小张也知道近来政府政策争论很大，二手房的优惠政策也有变动也不小，楼市走向仍不明朗，但“遏制”房价快速增长的总方向是定的，所以父母在这个节骨眼上急于要买房，让他也很着急。

看房过程须冷静

大概半个月前，小张的父母开始找中介看房，房子看了不少，满意的不多，这时候二手房因为政策定调和“二改五”临近，价格开始上涨，于是他们是越看越急，越急越看。后来看中一套象湖附近的二手房，是某学校的集资房，100平左右，5楼的两居室，房龄10年左右，31万元。

小张没有去看房，但听完父母的描述后，无论楼层、地段等因素都不理想。象湖附近房源充足，新房比这也贵不了太多，这样一套房子还要31万，再加上过户等手续费，实在是不值，于是小张劝父母再好好考虑一下。考虑没两天，中介居然说房子已经卖掉了，这一来更是让小张的父母后悔又着急，加紧看房。元旦那天又看中一套，还是象湖，110平的两居室，2楼，34万元。父母觉得这套比前面一套还好些，于是准备出手了。

后来小张自己去看了一次这套房子，其实并没有父母说的那样好，例如区位和交通方面就远不如中介说的那样好，房型结构其实也不是很理想，而这些父母竟然都没有发现。小张觉得，父母八成是跟着中介去看房时候，被中介忽悠得云里雾里，完全没办法正常思考了。

中介说的话，不可不信，也不可全信，所以在看房的过程中就更要保持冷静，不能让中介牵着走，要学会独立思考，对于自己看中的房子，要全面考察。

其他环节也要重视

除了父母在看房选房时候不够冷静，考虑不周全之外，还有让小张担心的事。二手房交易比买新房更麻烦，除了合同和贷款政策不同以外，还涉及过户、迁户口等其他环节，任何一个环节的疏忽都会带来不小的麻烦。而最近频频出现的毁约、迁不了户口等等诸多二手房交易纠纷案例，也让小张觉得前车之鉴要重视，买房要谨慎。

购买二手房应注意

购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。

首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。

其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。

与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况、户型是否合理、各种管理是否到位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮、小区保安水平、物业管理费及收费标准等等。此外，请您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。

在掌握房屋基本情况的基础上，从多个方面对比判断二手房的价值。

最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

正确理解二手房政策改变

1、尽量避开未满五年房产

对于购房者来说，即便去年年底享受不到营业税满两年免征的优惠政策，在今年购房时为了减少税费的支出，专家分析说，建议这部分人群购买二手房源时要尽量避开未满五年的房产，选择已满五年的房产，这样可能会降低购房人的交易成本。从目前南昌二手房市场看，2005年以上满五年的二手次新房仍有不少，可以供购房人挑选。2、首套房仍有优惠利率

国务院常务会议对于首套房优惠利率政策未明确规定，专家指出，首套房优惠下浮30%是在房地产金融市场特殊时期出台的优惠政策，借款人不要过多地关注7折还是8.5折，即使2010年首套房优惠利率回调到8.5折，借款人也无需恐慌，因为8.5折优惠利率与基准相比还是有很大优惠的。

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二手房是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公房和经济适用房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房；按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；集资合作建设的住房；按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。