南京楼市"山雨欲来风满楼" 销售滑坡房价滞涨

4月份房价下降城市增加，融创拟收购绿城30%股权，青岛地产大亨跑路，北京现零首付楼盘，江苏多个城市在高库存重压下开始调价……各地楼市冷风不断，南京是否还能继续一枝独秀、量价齐升呢？

统计数据显示，“红五月”已经到来，然而南京楼市的温度却不升反降。上周(5月12日—5月18日)无论销量还是上市量，都跌入了谷底。其中，一周商品住宅认购量环比前一周再降近3成，创今年春节后周认购量新低，而成交量也一并下降近2成，这已是南京楼市连续四周出现认购量下跌。

从个盘表现来看，近期推房的楼盘中，“日光”已经绝迹，不少楼盘成交不足五成。为了卖房，开发商又要开始使出“十八般武艺”，吸引购房者的目光。就连此前一直坚挺、已经连涨了23个月的南京房价，近期也呈现出了上涨乏力的现象。

种种迹象表明，南京楼市已是“山雨欲来风满楼”。

·市场调查·

调查1：新房销售

4-5月共有约50家楼盘开盘推新并已上传销售数据，《扬子楼市》调查发现——

近四成开盘项目销售未过半

“售出七成”、“售出八成”、“售出九成”……近期南京推房的楼盘，多家开发商报出了“像样”的销售数字。不过从网上房地产公布的数据来看，南京楼市最近的销售情况并不乐观。截至4月30日24:00，“金三”和“银四”共计认购14332套、成交11369套，同比去年“金三银四”分别跌了21.3%和30.7%。

而《扬子楼市》的实时调查显示，4-5月开盘推新的共有约86个项目，除去别墅、商业以及刚开盘不久未上传数据的项目，已上传销售数据至网上房地产的共有约50家楼盘。

截至5月21日，在这50家楼盘之中，认购加上成交套数在九成以上的有5家，占比10%。其中，城南楼盘善水湾(在售房源)在4月17日开盘推出6、11号楼新房源108套，至今已经成交102套，认购6套，所推房源全部售出。另外，江心洲的保利紫荆公馆(在售房源)、城北的复地新都国际(在售房源)、江北的荣盛花语馨苑、城东的纯新盘紫金华府均取得了不错的销售成绩。

此外，取得八成以上销售成绩的有5家楼盘，分别为江北的艾菲国际(房价、户型图)、仙林湖的金地湖城艺境、城北的金尧首府、城北的中电颐和家园(在售房源)以及江北的大华锦绣华城。取得七成以上销售成绩的有7家，取得六成以上销售成绩的有10家，取得五成以上销售成绩的有4家。综上，4-5月以来推新的主流楼盘中，一共有31家取得超五成的销售成绩，占比62%。

剩余19家楼盘销售成绩均不太乐观。其中，4月5日推新的一家郊区楼盘224套新推房源仅成交了6套。

板块方面，城南、河西、城北、江北、城东均有售出九成以上的楼盘，而城中和江宁板块均没有售出九成、八成的楼盘。而销售不足五成的楼盘，则集中在江宁、江北和高淳等几个板块，其中，江宁板块占比。

调查2：房价涨跌

4月南京楼市10大板块楼盘的监控显示——

113家楼盘，96家零涨幅

3月环比上涨了0.6%，4月环比涨幅降到了0.4%，来自国家统计局的权威数据显示，近两个月南京新房房价虽然仍然在涨，但涨幅已经明显收窄了。

具体到不同楼盘来看，多数在售楼盘尤其是多家一线房企的楼盘，新房源的价格出现了零涨跌，而通过“脱光”或“穿衣”来实现价格调整的楼盘也开始增多了。

85%的楼盘推新不言涨

从2012年6月的11910元/㎡，到2014年4月的14217元/㎡，连涨了23个月，累计上涨了2307元/㎡的南京房价，已经成为购房者的痛。狂热之后，近期南京房价悄悄出现了微妙的变化。

来自国家统计局的权威数据显示，4月南京新建住宅价格环比上涨了0.4% ，虽然又一次居于70城之首，但与3月份房价涨幅相比，已经缩小了0.2个百分点。而从4月销售的楼盘看，房价“停摆”的成了大多数。

据某数据监控中心对4月南京楼市10大板块113家主力在售楼盘(包括高淳、溧水)价格追踪发现，有96家楼盘与上月或上一次推盘相比，价格都是无涨跌，占比达到了85%左右。

在这96家零涨幅的楼盘中，不乏招商、保利、万科、金地、五矿、世茂、雅居乐、朗诗等地产公司龙头房企。比如位于江宁的保利梧桐语，去年年底开盘的12幢、27幢，销许均价为11588元/㎡，今年4月17日开盘的28—30幢开盘均价也没有变化。

万科在南京近期开盘的项目有九都荟和金域蓝湾。其中金域蓝湾年初开盘均价为17000元/㎡，截至目前价格没有变动。万科九都荟去年一期开盘价格为23000元/㎡，今年5月1日开盘的二期价格也没有涨价，仍然是23000元/㎡。

品牌楼盘“脱光”卖

与一季度的乐观相比，进入第二季度后的南京楼市已然暗潮涌动，是观望还是抓紧跑量，是让不少开发商纠结的问题。最近，城中一楼盘就传出了降价4000元/㎡跑量的消息，在南京楼市引发广泛关注。而与上演高台跳水相比，通过精装改毛坯来调整价格，是目前为止更能让开发商接受的做法。

5月16日，城东一家品牌楼盘精装改毛坯销售，销售均价也从17500元/㎡降至14000元/㎡，开发商还承诺退还老业主3500元/㎡的装修款。而旁边另一家楼盘4月份就由之前的精装花园洋房，改为推售毛坯高层，不过其毛坯价与最近“脱光”的邻居盘相比，仍要贵上2000元/㎡。为此，该楼盘迅速做出回应，据传其近期将加推的一批新房源将低至14000元/㎡起售。

业内人士认为，南京已经开始出现较小范围的价格调整。在市场不景气的情况下，开发企业让利跑量实属正常，而从目前来看，尽管购房需求依然刚性，但是一旦因信贷等因素引起购房者长时间深度观望，那么部分区域部分楼盘的房价出现重大调整的可能性并非不存在。

调查3：二手楼市

二手房市场供需比逆转

二手房议价空间加大，成交周期明显拉长

新房市场遭遇“寒流”的同时，南京二手房市场也难以“独善其身”。除了成交数据下滑，不少中介经纪人也抱怨，“以前客户看完房就下单，但现在都要观望观望，个别房东按捺不住，降价20万，甚至50万的都有”。我爱我家市场分析师胡俊石指出，“目前二手房市场逐渐进入淡季，买卖双方相互博弈，买方市场开始显现。”

有房主大降50万抛售 成交周期普遍拉长

这套狂降50万的房子位于奥体西堤国际，户型为132㎡三房。“3月份就挂出来了，但一直没卖出去，本月20号才把价格降到346万，22号就成交了。”经纪人姚四海介绍，“目前西堤国际的成交价一般在3万元/㎡左右，房东降价之后划下来才2.6万元/㎡，降得非常厉害。”

不过，姚四海表示，奥体这样大幅降价的并不多。满堂红市场部经理李媛也指出，从去年年末开始，奥体二手房成交一直不太理想，报价会普遍下调5-10万。

不过这至少表明，以往扶摇直上的二手房价开始出现了滞涨甚至降价的苗头，购房者的议价空间明显增大。

我爱我家的胡俊石告诉笔者，去年房主报价都是一口价，非常硬气，但今年来情况发生变化，2月南京二手房议价空间在2.26，3月扩大至2.32，4月继续上升到2.79。

同时，二手房的成交周期也在拉长。“市场好的时候，客户经常看完房就下单，但现在普遍要1-2个月，才能最后定下来。”姚四海表示。

交易量明显滑坡 1-4月同比下跌45.4%

某二手房频道数据显示，1-4月南京二手房成交套数为20646套，与去年同期相比下跌45.4%。而截至5月21日，当月二手房成交套数仅为3397套，环比4月前三周的3606套下滑5.8%。

中广置业市场部经理李甜分析，“购房者有买涨不买跌的心理，加上去年市场的过度消耗，以及贷款难等政策层面的原因，很多购房者产生了观望情绪，从目前市场看，积累下一批客户还需要一定时间。”胡俊石也认同这一观点，“虽然‘央五条’刚刚出台，但落实到地方影响力太小，银行信贷政策依然从紧，同时下款时间长达3个月左右，从而直接影响到二手房交易。”

“我爱我家监控的数据显示，市场成交的成功率已经出现下降，而市场供需比则由2月的0.94：1转变为当前的1.36:1，市场逐步进入买方市场。”胡俊石认为，“今年南京二手房市场形势较为严峻，市场逐步进入淡季，并且会持续很长一段时间。”

专家观点

歌舞升平只是暂时现象

南京楼市降温或为大势所趋

青奥会或成楼市分水岭

莱蒙置业有限公司营销策划部经理 洪钟

与去年狂热的市场相比，今年的南京楼市相对理性，尤其是下半年的市场压力会比去年大很多。目前市场正在逐步趋缓趋冷，特别是从4月份开始，成交量有比较明显的降温迹象。

虽然青奥会与南京楼市的兴衰没有直接的关系，但不少开发商与购房者都将其作为一个重要的节点，一些开发商在抢时间跑量，加大了优惠力度，而部分购房者开始观望，等待青奥会之后再决定是否出手。

健康有序是全年基调

南京合众联恒房地产策划代理有限公司总经理 程鹏

目前南京楼市的购房需求依旧旺盛，库存不大，供求关系保持健康。今年楼市全年的供应量并不大，再加上为配合青奥会停工1个半月，这将进一步减少7-9月市场的供应。

因此，南京楼市并不会像其他城市那样出现降价或滞销的局面，整个成交与价格都会保持目前比较稳定的状况。5月12日央行召开的金融会议，也为整个市场带来一个信号：政府对房地产行业还是非常重视与支持的。

下半年价格或有松动

南京新景祥常务副总经理 何晔

从二季度开始，南京非核心板块的一些楼盘其实已经“悄悄地”将价格往下调了，这是一种迎合市场的行为。虽然南京目前的购房需求依然存在，但投资需求基本被压抑，绝大部分是实实在在以自住为主的刚需，对产品本身、小区配套更加重视，这迫使开发商提供高性价比的产品。

预计下半年，南京楼市的价格可能会有所松动，但不可能出现全面下调的情况，主要是那些提前过度透支板块利好的楼盘价格将回归理性，过热的板块有所降温。

今年房价失去上涨动力

世联地产南京公司总经理 聂志勇

今年楼市的压力大增，贷款难度大无疑是其中的重要原因。5月12号央行座谈会释放的信息能给市场带来一定的信心，但是否有效果还要从有无后续细则和执行来判断。

相比2013年，今年楼市的成交量与房价涨速都在下滑，但这是基于2013年的市场是交易高峰的前提，今年市场确实不如去年，但库存量依然合理，交易量与正常年份相比也依然处在正常水平。今年房价上涨的势头已经很弱，失去了进一步上涨的动力。

顶峰后将进入中短调整期

南京工业大学天诚不动产研究所副所长 吴翔华

4月份再次领涨，南京的楼市正在走向顶峰，而顶峰之后必定是回落。目前南京不少楼盘的销售周期正在延长，购房者的观望情绪开始蔓延，有人认为是受信贷、其他城市降价、媒体悲观论的影响，其实这是正常的市场调整。

南京房价在经历了去年18%-20%的大幅上涨之后，即将进入高位之后的修复期。有部分开发商已经看到了这样的趋势，开始采取以价换量的措施，楼市崩盘的可能性不大，但可能会进入中短调整期。