宁房官点18：如果“限购”走了，谁会来呢？

三中全会结束之后，中国的房地产市场开始变得躁动不安，中央政府对于房地产市场的调控开始不断升级。继北京、上海、广州、深圳等一线城市调控加码之后，调控之风开始吹向二线城市，武汉、厦门、南昌、沈阳、长沙、南京相继加入到调控大军的行列之中。在各地新政不断出台、媒体大肆分析解读之时，有专家认为，中国楼市提出的“限购”措施将逐步被踢出市场，而取而代之的应该是倾向市场化为主的调控方式，通过一种长效、有序的市场经济手段将原本投资投机性的行为拉回到以自住需求为主市场环境。房产税、户籍改革有可能成为未来房地产市场调控的接班人吗？如果“限购”走了，他们真的会来吗？

限购被逼退出市场 为楼市长期调控做铺垫

三中全会结束之后，笔者发现，房地产改革的方向越发向市场化靠近，各二线城市纷纷推出楼市新政，目的是遏制年末房价再次上涨，从而完成中央对于地方一年来的调控任务，在中国政治大环境不能被改变的前提条件下，为了房地产市场能够长期、稳定的运行下去，市场势必要采取经济干预的方式作为房地产市场调控的长期手段维护市场秩序，未来各地将逐步让限购等行政化手段退出市场调控的舞台。

笔者认为，从当下各地媒体对于三中全会房地产未来调控的解读可以看出，中央政府已经将调控的苗头指向建立长效机制，不排除财政税收、土地制度、金融体系会发生相应的改革。目前，虽然房地产市场长期调控的方案还没有出台，但不排除后期真正实施的可能性，在市场房价不断上涨的背景下，相信相关政府职能部门会对房地产市场的未来走势也十分担忧，而建立长效机制也能够使房地产市场再次回归健康稳定的发展空间。而行政化的限购手段并不是一个长期性的调控措施，迟早有一天限购措施会逐步放松至取消，并最终退出市场调控的历史舞台，取而代之的则是，经济和市场手段，这样的调控方式主要也是为了楼市长效调控机制的出台做铺垫。

“N几条”出台改善市场供求  房产税征收防止投资投机

从一线城市提出的“深八条”、“京七条”到二线城市武汉、厦门、南昌、沈阳、杭州、南京等地出台的楼市新政，基本上都是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场的，从内容上已经开始撇去原有的行政化调控手段及措施，更多的则是向市场化、经济化的调控手段有所倾斜。

“今年以来房地长市场的调控基调其实已经悄然改变，虽然力度不大，但趋势更为明显。2013年不再以房价合理回归为目标，这导致不同城市市场之间出现了“分化”的现象，同时，也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，总体来讲，不同城市的调控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理；2012年年底住建部明确提出支持改善型需求，支持面在增宽，改善需求成为2013年楼市一支重要力量；关于房产税的各项准备工作如住房信息互联、征收房产税的相关人员培训工作等等正在进行，房产税扩围箭在弦上。”中国房地产业内专家分析到。

正如笔者之前撰写的文章一样，房产税试点城市的不断完善及扩充，可以防止一些人将房产作为投资投机的工具，还可以控制房价的大幅度变化，从而逐步使市场回归到以供需自住为主的核心目的，并且可以控制限购政策推出市场之后所导致的反弹效应。

违规操作“绕”限购  户籍改革有望成调控突破口

在房产税的春天还没有到来的时候，房地产市场上早已经根据购房者的需求制定了一系列打破限购政策的系统化“培训”，正可谓上是“上有政策、下有对策”，上下房地产代理公司普遍采取违规“绕限购”的猫腻帮助购房者实现限购下的多套房产购买，开发商通过其合作的代理公司通过收取1万至3万不等的价格向已经限购的购房者办理纳税证明及购房合同，媒体也曾就此类事件进行过多次报道，但其监督效果也只是浮于表面，力度不大。因此，笔者认为，类似南京、武汉这样的二线城市提出的限购政策其实早已名存实亡，政府执行层面已经呈现出“外紧内松”特征，如果政府都不愿意执行，监管力度又跟不上，限购政策将会逐步推出房地产市场的舞台，只是目前这层面纱还没有扯下而已。

如果房地产市场真的废了“限购“，笔者倒是觉得，户籍改革反而可以通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，未来户籍制度改革很有可能成为刺激房地产市场供求关系及城市化进程的重要手段。众所 ，目前，中国不少二三线城市，外地购房者只要在当地购买房产就可以进行户口落地（如：南京），另外，户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特殊政策就会对当地的房地产市场住房需求形成很大的冲击，如果下一步楼市调控政策能够对外地购房者及特殊人群从户籍制度上形成一定限制话，那么在房地产市场放弃限购政策之后，人们也就不会对未来市场的有效调控失去信心了。