下半年商业地产集中发力 河西商业综合体扎堆暗藏风险

房天下讯 近期住宅市场需求旺盛，7、8月份楼市淡季，新房供应赶不上了需求，“饥渴症”明显，而上半年成绩平平的商业地产市场在下半年开始发力，据统计，河西五大商业综合体下半年集中入市，而写字楼市场也将集中放量。【住宅不够卖写字楼卖不掉 南京商住两极分化严重】

河西商业综合体密集上市

写字楼集中放量 新街口2个甲级写字楼待入市

上半年河西楼市住宅市场备受关注，而多个推迟上市的商办项目也将在下半年入市，据统计，河西片区下半年海峡城、雨润国际广场、苏宁睿城、南京汇金中心和南京世界贸易中心5个大型城市综合体将集中入市。

据悉，海峡城7月23日推出商业办公A2号楼——TERA创智办公，产品以38-100平米智慧生态云办公为主，共计534套，一经推出就受到不少投资客的青睐。而海峡云璟湾预计9月中下旬首次开盘，预计推出1、2、3#3栋楼所有房源，共计506套。

开发周期已长达10年之久的雨润国际广场也将在9月份首次亮相。据悉，2003年雨润集团和栖霞建设联合动工建设雨润国际广场，最后却几经周折转由雨润集团独立开发，今年终于要入市，据悉，目前中央商场已进驻雨润国际广场，9月初预计推200套酒店式公寓。【河西房价"3+"预言还是神话? 雨润欲3万起以身试水】

而目前住宅项目已售完的苏宁睿城作为南京中心城区规模的单体项目，开发体量达230万方，办公和商业将陆续上市，由挑高公寓和5A甲级写字楼组成的全新商务写字楼组团“苏宁慧谷”预计8月底推出5.8米挑高LOFT。

今年6月份首次亮相推出了高端酒店式公寓的南京世界贸易中心规划建设68层高的5A甲级只能办公楼、五星级酒店、史上生活广场和高端酒店式公寓，目前在售均价3万元/平米，预计在10月份还将推出大平层房源。在河西新城CBD二期全面提速建设的同时，三期的南京汇金中心也计划在下半年入市，物业类型为写字楼和商业，预计下半年推出高端酒店式公寓。

对于河西商业综合体扎堆亮相的现象，本站小编采访了道置投资总经理邵雪松，邵总表示，目前河西住宅消耗比较快，为了完善河西新城的规划建设，一批商业综合体逐渐面市实属正常，先建住宅集聚人气再进行商业开发，这是城市功能完善的一个过程。同时邵总表示住宅限购促使商办地产升温，也促使投资者的目光转向商业办公投资，河西新城政府重金打造的新城市中心，随着青奥会的举办，商业前景被投资者看好也是商业地产火热的一个原因。

上半年南京商业地产市场的整体成交走势起伏不大，但老盘新开热卖也让市场呈上涨趋势。河西办公大盘海峡云谷以13000元/平米的价格吸引了众多投资客出手。江宁万达广场推出的国际写字楼房源，以其小户型、低总价持续热销，力压河西、城中写字楼市场。

随着接下来的几个月高端项目和综合类写字楼的集中入市，写字楼市场也将风云再起，作为传统CBD中心的新街口在下半年将有2个高品质甲级办公入市，地处新街口核心地段的德基广场共62层，其中11-37层为甲级办公楼预计在今年下半年入市，而位于汉中路2号的金陵饭店亚太商务楼也即将在下半年入市，纯租赁，推出5A智能办公楼。

河西也有多个写字楼项目入市，海峡云璟湾、苏宁慧谷以及位于河西青石埂路的金奥国际中心，项目包含48层主楼和4层裙楼，主打写字楼和酒店，项目集办公、酒店、商业于一体，预计下半年将推出写字楼房源。

除城中和河西区域外，浦口新城也将有纯新写字楼项目入市，据悉，新城总部大厦预计在10月份开盘推出2栋9-13层写字楼房源，首批房源主要针对企业客户，预计售价为1.1万元/平米。而位于城北的世茂外滩新城在8月15日新领了商业、办公类房源销许，据网上房地产数据显示商业类房源均价23322元/平米，而办公类房源均价19903元/平米，预计本周六开盘。

对于写字楼近期集中入市的现象，业内称写字楼市场深受国家宏观经济市场的影响，随着市场回稳，2013年下半年市场对办公楼的租赁需求将有所增强，短期内数个高品质办公楼项目的集中入市也会推高市场空置率，租金的增幅也会受到一定影响，但目前南京的甲级写字楼项目集中于新街口CBD和新兴的河西CBD中心，而目前传统的新街口CBD中心交通压力大，租赁成本高，随着河西新城的商业氛围的建立，越来越多的企业逃离新街口，从从中长期来看，河西写字楼市场的投资前景很可观。

河西城市综合体扎堆 会不会有风险？

业内称：客群和优势商家资源争夺激烈

河西高端住宅市场因产品、客群同质化明显，各家楼盘竞争激烈，上半年住宅市场激流暗涌，价格暗战不断，而目前，河西的商业项目集中于大体量城市综合体的开发，拥有办公、购物功能的城市综合体城，改变了业态单一、商业同质化的劣势却也面临运营的难题，商业地产是一个诱惑力巨大的蛋糕，开发企业想吃却又往往显得力不从心。万科总裁郁亮曾说 “我们不得不做商业地产，就是为了满足城市发展中居民日常生活需要的社区功能，在涉及商业地产的同时也保持一种谨慎的态度。”

据了解，国内商业综合体的开发周期一般是2-3年，从业态组合、招商到商业氛围的营造都需要足够的开发经验，综合体的运营和企业资金周转对对开发企业来讲都是一大考验，一般的运营模式是通过住宅快速开发销售可回笼资金，而商业建成后和经营后，通过商业的繁荣又能进一步提升住宅和办公的溢价空间，来支持购物中心的建设。河西目前住宅项目开发已近饱和，开始集中于商业项目的建设，而河西城市综合体的扎堆入市会不会存在一定风险？

道置投资总经理邵雪松表示对投资客来说，从商业的角度讲，投资社区商业差别不大，但商业综合体就需要慎重考虑了，需要综合考虑城市综合体的运营体系、主要业态和企业知名度。

而从开发企业的角度来说，集中上市肯定存在一定竞争，不仅要争夺投资客群主要还要争夺品牌商家资源，商业运作好的资源是有限的，而且在电子商务的冲击下，品牌资源的争夺更加激烈了，从招商角度来说，确实会存在一定竞争压力。