探访八大“粮仓” 看库存究竟有多低 哪里无房可卖？

随着9月旺季的到来，南京楼市将输入更多的“新鲜血液”，结束当前低库存的局面。

8月12日本报A12版报道，因为上市量偏少，销售却依旧火爆，导致南京楼市的库存量不断下滑。南京网上房地产的统计显示，5月份时，楼市可售房源还有3.8万多套，到了7月份已下滑至3.5万套，而截至上周日晚上8点，网上房地产显示目前楼市库存仅为33812套，这一数字创下了两年以来的点。

本周以来，随着荣盛莉湖春晓、富力十号等几家楼盘新领销售许可证，楼市可售房源回升至34386套，不过依然处于历史低点。理论上看，按照去年月均认购6000套新房计算，3.4万多套的库存只够卖6个月。一时之间，关于南京楼市缺货、恐将进一步推涨房价的紧张情绪开始在买房人之中蔓延。

这样的库存量，究竟是真的缺货还是正常水平？具体到不同板块，哪里粮草充足，哪里又是真的无房可卖？《扬子楼市》进行了一次大摸底。

江北

一个坏消息：整体上市量萎缩一个好消息：刚需房增量

今年楼市气势如虹，仅上半年卖房量就已经超过了4万套，其中刚需青睐的中小户型更是热销连连，让人感觉供不应求。进入8月后，虽然楼市整体上市量萎缩，但全市刚需房的供应量却开始增加，江北板块是其中一个典型代表。

据《扬子楼市》统计，8月江北有天润城、旭日爱上城、浦泰和天下、新城香溢紫郡、阳光帝景、明发城市广场、中海万锦熙岸、万科金色半山、融侨观邸等11家楼盘计划推出1700余套房源。截至8月11日，本月全市共有7家楼盘推出800余套房源，其中有5家楼盘来自江北，一共为买房人提供了760余套房源，成为近期楼市供应的主力。

本周六，江北六合板块还有纯新盘“荣盛莉湖春晓”将携大量房源为刚需解渴。据了解，该项目首次亮相将推出21、23、24号楼，共400套左右的新房源，户型面积为62-87㎡，均价6300元/㎡。在多家开发商不惧高温积极卖房的推动下，江北也以11262套的可售房源量在八大板块中高居榜首。

弘阳集团房产部策划经理傅小建表示，近期江北虽然利好比较多，未来房价看涨，但并未出现楼盘惜售的现象，这是因为大家都还是希望能够快速走量。“禁地一年从开发周期看，只会对2015年左右的上市量造成一定影响。目前江北有多家大盘在售，9、10月份将有大量房源上市，一些纯新盘也将推出，因此维持两三年的供应是没有问题的。”

江宁

中高端的“泰国香米”不缺货缺的是“普通大米”

网上房地产统计数据显示，截至8月15日14:30，江宁可售房源10517套，仅比江北少了745套，库存量位居全市第二。虽然可售房源量并不见少，但最近江宁上市的楼盘中几乎半数都在推改善房源，刚需房源供应大不如前。

本月，藏龙御景、万科金域蓝湾、绿地紫峰公馆等9家楼盘推出约1000余套房。从房源数量来看，改善房源占了大半江山，刚需房源炙手可热。8月14日，万科金域蓝湾推出73号楼的124套房源，90、118㎡的户型，当天就卖出了120套。次日，又趁热加推33套。

刚需大户何时重返？两个利好消息，一是到年底之前，江宁有多家品牌新盘的刚需房入市解渴：保利中央公园首批房源将于年底前推出，新城玖珑湖四季度首发。银城林茵里也将推出刚需及刚改产品，其中有100㎡的跃层和140㎡的房源。天泰集团打造的碧湖天辰也将于10月推出1号楼，面积为96-143㎡。

二是江宁一些无房可卖的刚需老盘即将强势回归。万裕龙庭水岸项自2010年底推房后，已经阔别楼市33个月，其二期准备在今年10月全新登场。同样远离楼市近三年的骏景华庭，也会在第四季度推出二期新房源。

河西

新盘老盘轮番上阵河西大平层贴身肉搏

截至8月15日14:30，河西板块可售住宅还有4694套。在全市八大板块中，河西的可售房源排到了第三位。

仁恒置业营销部副总经理章隽表示，对于河西板块而言，应该是不存在“缺货”一说的，今年以来，河西新盘、老盘轮番上阵，目前苏宁滨江壹号、汇锦国际凌江、华润悦府、郦城御园、招商雍华府、莱蒙水榭春天等品牌楼盘都有房源可售。

从8月已上市量来看，上半年意气风发的河西板块本月受高温和亚青会部分停工的影响，新推出的房源数量跟7月相比出现下滑，不过河西多家开发商并未选择“放大假”，而是积极备战即将到来的传统旺季。

据章隽介绍，上半年在豪宅市场战绩分外抢眼的仁恒江湾城三期，今年6月底开盘时推出了3栋楼，虽然目前356套房源已经接近售罄，但整个三期还有9栋楼尚未上市。伴随着三期的精装成品样板房和示范区本月底或下月初正式公开，预计不久一批新的大平层房源也将会卷土重来。

据统计，8月下旬至9月初，河西预计有7家楼盘推出新房源，大多都以大户型为主，目标都瞄准改善型置业群体。相比之下，适合刚需的小面积房源供应则相对较少，仅招商雍华府、海峡城有90㎡左右的中小户型。

城南

可售房源捉襟见肘撑上两月都勉强

目前，城南库存房源量仅1177套，成交房源3717套，成交数是库存量的3倍多。我们来看近两个月城南的销售情况：6月，认购1096套；7月，认购720套，按照这样的去化速度，目前的库存量还不够卖两个月。

奥南目前共四家楼盘，但暂时仅石林大公园有少量高层公寓和200㎡左右的联排别墅在卖。朗诗绿色街区住宅已全部售罄，目前在售商铺。金地自在城7月底加推的房源已悉数卖完，预计8月下旬才有新货补充，届时将推7期精装高层房源，共264套，户型面积80-128㎡；5期小高层将有66套房源推出，面积100㎡。世纪城金域华府预计后期将推出216套新房，面积90、118、143㎡。年底，纯新盘宋都南郡国际将要开盘，销售目标直指刚需。

6月首开的琥珀森林已三次推盘，预计本周将第四次加推，将推出200套新房源，面积86-148㎡不等。

下半年，除了宋都南郡国际加盟，城南还将迎来万科的新项目，万科南站地块将在10月份公开售楼处，预计第四季度开始销售,主力户型为90-140㎡不等。

城北

新盘少尾盘多城北的库存让人“捉急”

城北截至昨日14:30还剩余房源2438套，但实际上该板块新盘少，很多项目今年都没有推新计划，一些在售楼盘进入尾盘阶段，库存堪忧。

目前，该板块内恒基九珑天誉、天正桃源、珑璟庭等楼盘均为尾盘在售。金地明悦也将在8月17日推出最后一批新房源，共216套，面积93、115㎡，预计价格在11000元/㎡左右。此外，世茂外滩新城、长江峰景、复地新都国际等同样剩余房源不多且今年无推盘计划。

苏宁名都汇在售房源还剩60套左右，面积42-80㎡，折后11000元/㎡。中电颐和家园目前均价16800元/㎡，剩余40套在售，四期睿域还剩7、8号楼暂未推出。通宇林景御园也只剩了20套左右，预计近期推出112套新房。金尧首府预计在9月初开盘加推136套房源。

纯新盘苏宁紫金朝阳府预计在9月份开盘，首次开盘将推出一期联排、双拼别墅，一期共有32套别墅，面积300—340㎡。而一家刚需纯新盘三金燕语庭预计在9月底10月初开盘，首推300余套房源，户型面积为85-140㎡。

城东

暂时处于“房荒重灾区”但离翻身的日子不远了

目前城东板块剩余房源1052套。在全市八大板块中排名倒数第二，属于房荒重灾区。

目前，城东板块“余粮”较多的楼盘是位于徐庄软件园内的紫金东郡，该项目在售三期花园洋房，面积78-143㎡，均价17200元/㎡，剩余200多套。另外该项目在本月18日还会加推95、136㎡共64套新房源。同时，麒麟山庄也有104-240㎡房源在售，9月底还会推160套新房源。

值得期待的是，该板块即将迎来上市高峰。其中，世茂君望墅预计8月下旬开盘，推出别院和叠墅产品，共494套房源。壹城(小区网论坛)逸境也将于9月份开盘，推出面积68-138㎡新房源。

麒麟板块的中海国际社区和启迪方洲更是大手笔。据悉，中海国际社区将于9月底开盘推出1300套房源，均价12000-15000元/㎡。预计四季度入市的启迪方洲，也将推出1000套以上的新房源。

老盘方面，富力十号周末新推62套新房，面积131、165㎡。东方红郡预计9月推出253套公寓，产权40年，37-72㎡。朗诗钟山绿郡76套帕多瓦公寓预计也将在10月底推出。

城中

七八两月高挂“免战牌”藏货不少出货缓慢

统计显示，7月城中没有一家楼盘推出新房源，8月仍将继续挂零。推新量骤减的城中板块，是不是缺货呢？南京网上房地产的统计数据显示，目前城中可售住宅共2788套，在全市八大板块中位列第四，并未出现无货可卖的糟糕局面。

在没有楼盘推新的情况下，缘何城中可售房源依然可观？一位城中的开发商表示，今年以来，城中楼盘的销售形势有了明显好转，有些老盘都成功进入了尾房收官阶段。而就新盘的表现看，总价动辄数百万的城中豪宅，自然不可能出现刚需盘那样几千人抢购的轰动场面，开盘卖掉几十套就是不错的成绩了，因此目前不少新盘还在消化前期剩余房源。

网上房地产的统计数据也显示，4月上市的城中新盘金基尚书里(小区网论坛)推出了精装科技住宅共92套，主力户型142㎡、162㎡，折后均价34000元/㎡，目前成交比例为34.63%。6月上市的京门府共推出了两栋楼173套房源，毛坯均价28000元/㎡，总价300万起，目前成交比例为22.4%。

虽然城中板块当前可售房源不算少，不过国信集团策划部经理戴波指出，的城中可开发土地缺乏，近年来开工量都较少，在售楼盘规模都不算大，称得上是“卖一套少一套”。

仙林

458套的库存全市垫底仙林板块亟须“补仓”

在八大板块中，可售房源的是仙林板块，仅458套，还不及江北可售房源的零头。

据《扬子楼市》统计，目前该板块有房可售的楼盘不多，其中仙林大学城的万山庭院、英郡华府、中豪天禄都为别墅物业，想买普通住宅的，目前仅有高科荣域、鸿雁名居、恒基玲珑翠谷还有存货，但可选余地都不大。高科荣域仅有十几套133㎡的房子在卖，所处楼层多集中在1、2楼及顶楼。鸿雁名居已是尾房销售，在售房源面积为123、144㎡两种，只剩20套左右。恒基玲珑翠谷也仅剩20套不到的大面积现房，都在194㎡以上。

仙林湖是目前货源相对充足的区域，继保利罗兰香谷和万科金色领域之后，保利罗兰春天和星叶枫情水岸及时接棒。星叶枫情水岸目前所剩房源不多，面积为170、120㎡，但售楼人员表示，目前已经有部分房源具备领销许的条件，近期将会推出。保利罗兰春天预计本月推6号楼132套房，面积88、90、122、132㎡。除了这两家楼盘，仙林湖区域内，还有高科荣境在售叠加与联排别墅。

仙林库存告急，亟须补仓。下半年，该板块将有三家新盘入市。朗诗保利·麓院预计8月下旬开盘首推精装科技洋房和叠加、联排别墅。羊山湖花园预计9月上市，将推128-168㎡不等的洋房产品。按照已定计划，金地仙林湖项目也将于12月份正式开盘销售，以主打中小户型为区域补充库存。