河西两楼盘揪着“春天”死磕 楼市眼球经济“望季”变“旺季”

房天下讯：2013年的南京楼市，风云变幻，山雨欲来。为了抢占市场，赢得先机，夺取最终的胜利，开发商们可谓是八仙过海各显神通，积极上演文化营销三十六计，运筹帷幄之中，决胜千里之外，俨然将楼市江湖变成兵家“机关算尽”的战场。【南京多盘暴降现"鲶鱼效应"河西单盘降4000元/平米】

房地产项目不仅在案名上大玩文字游戏，而且在广告大牌宣传上也煞费苦心。躺着中枪的“春天”，“金陵”六朝古都的巧妙运用，“国际”范儿的气势逼人，甚至“心灵鸡汤”的感情共鸣，开发商们为吸引购房者的眼球，可谓是倾力使出了五花八门的锦囊妙计，创新营销方式层出不穷。在眼球经济的时代，这些文化营销在一定程度上，也促使了南京楼市“望季”变“旺季”。

“春天”派：争“春”大战层出不穷，“春天”说我只想做个普通的季节

自6月中旬，“抽水机”滨江壹号“非毛坯改毛坯”大幅降价开始，河西板块就一直话题不断。开发商们在大打价格战的同时，也玩起了文字游戏。这不，之前易主德盈的丹桂园在沉寂一年之后又重出了江湖，不仅售楼处翻新、地块动工，而且户外大牌广告也新鲜出炉了，“不靠中心，我就是中心”、“不需要春天，我就是春天”，颇具调侃之味。

有网友认为，这是丹桂园在叫板附近的楼盘莱蒙水榭春天，借近期“许奥体一个春天”莱蒙的火热势头来间接炒作自己，提升自己的知名度。也有网友猜测，或许只是跟丹桂园的项目定位有关，打造恒温恒湿恒氧的高科技绿色节能高端住宅，四季如春，春天常驻，因此无需春天。不论是隔空喊话借力莱蒙，还是单纯的科技住宅定位，这无疑已成为地产业内人士近期的饭后谈资。【买房热情扛过三伏天 上周楼市日均认购332套】

据悉，丹桂园非毛坯产品预计下半年入市，首推90平两房、110-140平三房以及180平四房，目前该项目已全部由德盈方面接手；在价格方面，一年前项目均价仅仅16000元/平米，现如今整个河西板块均价都保持在26000元/平米左右，此次丹桂园究竟会以什么样的价格“出山”，且让我们翘首以待；在产品上，丹桂园与莱蒙同城同质竞争，新项目还未上市就叫板对手，丹桂园似乎信心十足。

而作为“春天”派的真正主角莱蒙水榭春天11日扔出爆炸性消息：7月中旬预计加推的7号楼，房源价格将直降2000元/平，面积88-120平。据悉，项目首次开盘4热销7.5亿，二次开盘2热销4亿，不知两次开盘两次热销的莱蒙，此次降价加推，将会收获什么样的销售成绩呢，就坐等开盘答案吧。

其实，争“春”大战并不仅仅只在河西板块上演，开始掀起“春天”大战的楼盘，非仙林湖板块莫属。今年5月，仙林湖两家纯新盘在面世之前，就开始互相“打趣”，星叶枫情水岸户外大牌广告：“仙林湖畔，枫情正好，何必再等下一个春天”，标语耐人寻味；而保利则在微博上回复：“罗兰春天，保利新一代产品即将精彩发布，敬请关注让深秋向往的明媚春天。”此处的“深秋”暗指明显。就在前几天，保利“湖光漫漫，早安公园”施施然出街，更是将明媚春光进行到底。不是冤家不聚头，接下来的仙林湖楼市文化风光，倒真真让大家满怀期待了。

金陵派：六朝古都金陵城 传承王朝贵胄神韵

地拥金陵势，城回江水流。提及金陵，脑海里立刻冒出“六朝古都”、“十朝都会”等恢宏磅礴的词语，气势逼人。故“金陵”二字从古至今常常被文人墨客及各个行业引用，开发商们自然也不会放过这个机会了。

在5月的新品发布会上，翠屏集团提出，今年将携带紫气云谷、九溪诚园、翠屏城、托乐嘉、水晶蓝湾北楼等进行7盘联动营销。在托乐嘉、九溪诚园相继开盘之后，位于江宁的“姐妹盘”翠屏紫气云谷，自打出了“金陵紫气、山隐大家”的户外大牌广告之后，也开始吸引了众多购房者的目光。据悉该项目预计将于今年第三季度首次开盘，产品包括花园洋房和高层，共16栋高端住宅产品，其中7栋为原山大平层府邸，9栋为谷地水岸洋房。据置业顾问介绍，前来咨询的购房者看中的大多是项目“依山傍水”的特性，翠屏山下，山上围合之中，现代“桃花源”令人神往，特别适合养老居住。

同样是金陵，不同性质的楼盘唱出来的味道却不尽相同。“金陵豪宅，悦府为大”，能以此自居的非华润悦府莫属。根据网上房地产官方数据统计，2013上半年华润悦府累计销售金额17.06亿，销售套数279套，销售面积65674平米，销售套均价611万，套均面积235平。凭借这些惊人的数据，华润悦府在南京房地产单盘销售龙虎榜上拔得头筹，也是南京楼市历史上一个以纯粹大平层一举夺得销冠的项目，着实上演了一出“豪宅也疯狂”的大戏，这也意味着南京大平层时代或将来临。据悉，该项目预计今年下半年将推出8号楼，共64套房源。

如果说驾驭生活是一种与生俱来的能力，那么驾驭金陵靠的就是后天的努力。南京主城核心区的京门府在6月初低调推出1、2号楼共173套，面积107-200平，均价29000元/平。此后，京门府便打出了“首开热销、驾驭金陵”的广告宣传语，欲于金陵试比高。值得一提的是，项目在房源热销的基础上，近期推出感恩惊爆价300万起即可奢享主城稀缺三房，这个价格、这个地段，性价比更是毋庸置疑。项目预计将在9月份加推3号楼，为15层的高层住宅，共计约60套，户型面积为175、178、200平方米的四房。习惯走“低调”路线的京门府真的能否如愿驾驭金陵，持续热销，还有待房地产市场和购房者的考验。

价格派：任何不以卖房为目的的营销，都是耍流氓

打折、降价、团购、特价房……在价格上玩游戏的宣传是最原始、也是最有效的营销术，已经成为如今楼市营销的常规惯例。尤其在眼球经济的时代，价格直接触动购房者的视觉神经，在房价不断飙升之际赶紧下手买房才是王道。

位于河西之西、老山南麓的美达九月森林“万一真是一万”，折后仅10500元/平米，还可优惠55万元，如此大手笔的价格优惠也让购房者直呼“不要万一，就要一万”。“200万、牛首山、首置别墅”，短短几个字却将国信慧谷山居的价格、地理位置、产品体系表达得一清二楚，在给开发商省下宣传费的同时也给购房者省心省事，可谓是一举两得。

所谓“地铁一响，黄金万两”，地铁物业凭借轨道交通的便捷性创造高增值涨幅空间，成为地产投资客群的“宠儿”。位于青奥轴线东起点的首创天迈国际广场赚完“奥体”赚“青奥”，首付6万即可抢占地铁上盖“好三房”。

无论如何在眼球经济的时代，价格牌上的数字总是最能吸引人的目光。市场上似乎总能看到一些劲爆眼球的“超低价”，实际上大多是开发商们吸引购房者的噱头而已。因此价格牌这招营销方法也成为众多开发商们屡试不爽的“神器”。

温馨派：大打感情牌 感受“家”一般的温暖

在这个买房日益理性的年代，诸多楼盘也开始走起了温情路线，晓之以理动之以情，借助家庭可以营造幸福梦的契机来“攻击”购房者的软肋。通过情感营销，让购房者引起共鸣，从而积攒人缘，增加楼盘的亲信力。

作为南江宁全成长型的城市社区，景枫里外城自亮相以来一直都“很有热度”，不仅力邀王力宏“火力全开”，还推出“爱力宏，给力Home”的特价优惠活动，成为最有腔调的实力派。此前，项目户外大牌广告的“里外都是城”，旨在宣传其“早熟”的配套，不成想却让不知名的购房者们傻傻看不清楚；现今“带房子去见丈母娘”更是赤裸裸地将感情牌进行到底，买房为了成家，成家就得先过丈母娘这一关。

此外，城南今年6月刚上市的纯新盘琥珀森林也走起了感情路线，喊出“重拾家本情怀”的口号。家永远都是避风的港湾，有家的地方就有热销的传奇：据悉项目6月首开2“夜光”，上周加推也是热销9成！而根据购房者的反映，其价格定位较为理性、户型可选余地大、位于主城区、距离城市核心配套较近等原因都促使该项目走上了热销“神坛”。

文艺派：一半是婉约，一半是豪放，7月楼市刚柔并济

在地产圈中，我们经常会听到一句话“卖谁，不是卖”，而习惯走“文艺”派的开发商的策略好像更趋向于“谁卖，不是卖”，一语中的。同样是卖房，要想独辟蹊径，就得在文字宣传上多花心思了，朦胧豪放美就成为了开发商们的。

号称“南京市面上得院率”的世茂君望墅将成为主城白下最后一方纯低住宅区，首创城市花庭秘境，打造前所未有的5万平米中央级秘境公园，“一墅六园、户户观景”的独特布局也让南京购房者趋之若鹜。据悉，项目花庭秘境示范区已于7月15日盛大公开，同步启动森林女王、秘境雪屋等缤纷系列活动，当天吸引了百名购房者前往观赏。

此外，由绿色房企朗诗、实力央企保利共同开发打造的朗诗保利麓院主打“南外旁、科技家、花园洋房”，将于8月首开推出由朗诗负责的首例四层科技院落洋房，面积为88、125和138㎡。对外宣称要“漫步在城市的心上”的华新城，已于7月5日首开推出214套房源，均价25300元/平，开盘3便去化近8成。东方熙龙山院“圆你别墅梦”，石林大公园“引领别墅第三空间”，这些看似婉约、实则豪放的广告宣传语，都为南京别墅市场笼罩上了朦胧美。

国际派：冲出南京走向世界 只为提升楼盘的调性

建筑，有时候不能只追求单纯的外在，其内在的调性更让人神往。在目前的房地产市场上，楼盘也不仅仅局限于品质、价格、定位的竞争，其国际化调性的竞争愈演愈烈。如世界贸易中心推出“纽约血统、世茂揭幕”，主打自己的纽约特性；雨润国际广场未见其形则先闻其声，“全明显配套、国际范生活”使其声名鹊起；三山别墅“原始股”玛斯兰德一句“中国先生的世界品味”，让世人对其别墅的神秘色彩又增添了一丝好奇。

文化营销需因时制宜

勤修“内功”才是制敌王道

不少业内人士认为，从当前的市场环境看，这种“文化营销”在一定程度上是比较奏效的，文化营销的价值就在于它能深层次的唤起人们内心深处的文化认同。“有消费心理的研究表明，顾客作为社会个体，扮演着不同的角色，在一定的文化影响下，他们会寻求特定的生活方式。文化营销就很好的抓住了消费这一需求，从更高层次满足消费者，使其获得购房者更多的认可。”某业内人士如是说。

从某种程度上而言，大牌广告这种文化营销确实改变了购房者的消费习惯，打响了楼盘的号召力，提升了房企的品牌价值。不过话又说回来，文化营销只是一种短期的外在的提升，要想真正在房地产市场中长期拥有一席之地，开发商还是要从品牌、品质、物业、装修上勤修“内功”，不断发挥品牌效应，完善产品特性，揣摩购房者心思，屡获人心方能克敌制胜。在楼市演义这部大剧中，开发商们还是要继续创新营销模式，避免固步自封画地为牢，这样方能适应房地产未来发展和宏观政策的调控。

在一个眼球经济的时代，无论是价格派、感情派、文艺派，还是金陵派、国际派等等，这种文化营销因为其确有奇效而存在，即使以后司空见惯，炒作伎俩拙劣不堪，开发商们依旧会趋之若鹜，乐此不疲。但是，所有的营销，其根本就是创新，只有避免一味模仿，找准产品定位，选对营销方式，才有可能在房地产市场激烈竞争中获得一席之地。 （房天下商务记者部 林艳燕）