商业地产全面开花 2013年南京商业总体量将达到300万㎡

随着南京的飞速发展，越来越多的大型综合商业犹如雨后春笋在南京各个板块生根发芽并成功崛起。自2000年以来，南京商业正式迎来了不可复制的发展契机，大型购物中心、酒店公寓、大型写字楼、百货超市、shoppingmall等等在城市得到了长足发展和完善，也渐渐改变着南京都市人的生活和消费习惯。

星星之火，可以燎原。从一开始仅有的新街口核心商圈，慢慢扩展到夫子庙(小区网论坛)商圈、湖南路(小区网论坛)商圈，再衍生至现如今新兴崛起的新江东商圈、江北商圈、河西CBD商圈、江北商圈、城东商圈等等，南京商业发展迅速提档升级，商圈格局不断提升，十几年商业开发风生水起。

大型商业遍布金陵

商业地产热度不减

提到南京商圈，最著名也最热闹的商圈当之无愧属于新街口商圈，它以一枝独秀的地位傲然屹立于南京城市。2000年10月, 南京东方商城正式成立，以经营国际化、时尚化的高档商品定位成为南京的高档百货店，这也奠定了新街口商圈的地位。2003年1月，大洋百货南京新街口店正式开业，商场定位以经营时尚、流行的中高档商品为主，成为当年南京的单体百货商场之一。2006年6月26日，南京一家城市中心Shopping mall———德基广场对外宣布正式开业，近20多个国际一线品牌陆续进驻南京，时至今日德基广场已成为金陵城最有代表性的高端商场。

现在，新街口商圈内聚集了南京新百、中央商场、金鹰国际、商贸百货、大洋百货、东方商城、沃尔玛、万达购物集团等大型商业企业，形成了较强的集聚辐射功能，日均客流量达到50多万人次，节假日客流量超过100万人次，成为仅次于北京王府井、上海南京路的中国第三大商业街。

随着经济水平的提高和生活节奏的加快，南京人对商业的要求也越来越高，于是乎新兴商圈也在不断崛起。从早期的新街口商圈慢慢演变为新街口、鼓楼、山西路(小区网论坛)和夫子庙四大商圈并存。直至今天的龙江、新江东、城东、河西CBD、南京南站等等新城的出现，又出现了很多依附于房产市场上的新商圈。

2003年，南京新城市广场(小区网论坛)正式开业，拥有近400家知名品牌的专营店，该项目的落成催生了河西龙江板块的成熟。2008年8月，南京鹏欣·水游城正式开业，这是鹏欣地产打造的水游城系列中个“时间型消费”主题购物乐园，夫子庙商圈从此正式崛起。2009年12月1日，南京建邺万达广场实现了“当年开工，当年竣工，当年开业”，其成功弥补了江东门(小区网论坛)区域大型商业配套设施的不足，快速加剧江东商业聚集区的发展。2011年4月，大洋百货江北店作为南京地区第二家揭开面纱，单层面积达到1.3万平米，创整个南京百货卖场之先河，也是江北地区的单体百货。2012年9月，有着南京城市商业新地标之称的南京虹悦城盛大开业！虹悦城的开业将新街口商圈、河西CBD以及新规划的南部新城三个重要区域串联在一起，城市核心地位不言而喻。2013年4月26日，2013中国南京科技创业创新与重大项目洽谈会之浦口新城专场今日正式举行，会上华润置地与浦口新城签署意向合约，拟建成华润综合体项目，标志着浦口新城将迎来新时代商业利好。

短短几年的时间，南京大型商业遍布金陵全城，很大一部分要归功于南京人口的不断增加。逾800万人这样一个巨大购买力的存在，为南京商业市场的衍生及发展提供了非常强大的客观支撑。

有成功也有失败

差异化定位最重要

近几年来，南京商业发展呈现多业态协同发展态势，百货仍处商业垄断地位，购物中心处于上升阶段，超市大众店不断成熟。如本地品牌金鹰集团通过南京新百、东方商城、金鹰国际、金鹰天地等不同档次门店组合占据核心地位；外来品牌如大洋百货等商家亦想谋得一席之位，预期未来市场竞争压力巨大。那么要想在南京商业体系中站稳脚跟并不断发展壮大，应该靠什么取胜呢？差异化定位、找准客群这2点或许也是这场商业市场竞争中的致命点所在。

南京建邺万达广场是建邺“一区五城”战略中“商贸城”的引领和支撑性项目，共有13家大型主力店和126个知名品牌专卖店进驻经营。它的成功开业弥补了江东门区域大型商业配套设施的不足，加之繁华商业地段和高端消费人群，自开业以来就一炮而红并迅速成为发展中心。而同属于河西板块的台湾名品城虽然集展示销售、批发采购和休闲文化等复合式商圈功能为一体，却因为位置偏僻、周围商贸机构不多、住宅市场稀缺而导致人流断层严重，经营门市的比例不超过30%，过往客户门可罗雀，经营人员士气低落，开业几年依旧没办法成功打响知名度。

无独有偶，南京水游城与虹悦城虽然不处于同一个区域中心，但通过成功的差异化定位相继成为了远近闻名的商业传奇。南京水游城位于夫子庙商圈核心地段，以流动的水作为主体，营造一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。无论是购物、约会、等待、还是享受美食、亲子娱乐，水游城都已成为人们体验现代生活方式的理想场所，也成功使默默无闻的夫子庙一度崛起成新兴商圈。而雄踞南部新城、河西新城以及老城区三角核心地带的虹悦城则定位于国际化、年轻时尚化，将“孩子们的向往之地，父母也一定会同行”的消费理念作为定位基准，着力打造亲子式的大型家庭潮流生活MALL。虹悦城占据了天时地利人和，也把新街口商圈、河西CBD以及新规划的南部新城三个重要区域成功串联在一起，不断巩固了自己的城市核心地位。

此外，同样通过合理定位而使自己不断崛起的大型商业中心还有江宁板块的同曦万尚城、江北板块的大洋百货等等，它们不仅占据了繁华的商业地段，也拥有了固定的消费人群，成功崛起也实属意料当中。当然有成功也有失败，如位于仙林大学城的金鹰奥莱城，面对的消费人群主要定位于在校大学生，薄弱的消费能力成为其发展的致命伤；位于下关区的大观天地MALL，由于周边住宅不断拆迁且老年人居多，因此日均人流量也是屈指可数。

2013年南京将布局20个购物中心

商业地产前景无限

据相关资料统计，目前南京在建的商业项目总体量在200万㎡-300万㎡之间，2013年预计又将有6个购物中心，为市场供应约50万㎡的体量。如果这6个购物中心顺利开业，南京2013年将会有接近20个大型购物中心遍布各个板块，届时南京已营业购物中心的总体量将超过200万㎡。

从这些震撼的数据中可以看出，商业地产在南京经过几十年的发展，越来越多的企业开始关注商业地产强大的获利能力。此外商业地块价格的不断下调，也导致商业性质酒店式公寓、LOFT等产品形式也遍地丛生。据记者了解，2011年南京商业地产销售了40万平方米，实现销售额25.1亿元；2012年销售虽有萎缩，也达到了34万平方米。商业地产中，社区商铺成为投资人，中小商铺更是炙手可热，购买100平方米以下商铺的占比达80%，而商铺总价300万元以下的占比为87%。

纵观南京目前在售的各种商业，其受青睐程度可见一斑，写字楼全面出击，非毛坯公寓花开四地。例如商业巨头齐聚的河西板块，苏宁睿城全新组图慧谷、海峡城海峡云谷、新地中心二期写字楼项目都将于今年第二季度开盘……除了写字楼迎来春天之外，南京楼市中也掀起一股公寓风潮，如金润国际广场在售43-115平酒店式公寓，其非毛坯交付和112万的总价成为吸引购房者前来买房的原因。目前该项目加入房天下电商平台，优惠为：90平以下优惠7万，90平以上优惠14万。位于江宁板块的中粮彩云居在售非毛坯公寓，户型为37-45平米，折前13000元/平米起，房天下会员独享6000抵96折优惠。除此之外雨润国际广场、南京涵碧楼，世界贸易中心、招商花园城等商业新盘将在今年集中面市，推出不同数量的小面积商业。

3月初新“国五条”细则的出台，在对住宅市场造成较大力度抑制的同时，将间接刺激商业地产的发展。对此业内人士指出，历次房地产调控打压的是住宅市场投资投机需求，在此背景下，作为调控“避风港”的商业地产必然会吸引从住宅市场撤出的投资需求，商业地产正在成为房产投资的新热点。

（房天下商务记者部林艳燕）