解读牡丹江2018年上半年房地产市场

牡丹江这座城市，在2017年新一线城市研究所公布城市等级排行榜中，牡丹江和佳木斯一样，仍名列于90个四线城市当中。2018年上半年，一、二线城市在房地产政策强力压制下，一些城市房地产市场出现小幅度量价齐跌，媒体一边纷纷称赞调控效果，一边爆出“五一”前夕，哈尔滨、长春等10个城市因房价上涨过快被有关部门“紧急约谈”的重磅消息。牡丹江地处边陲，其房地产市场一直胆战心惊，噤若寒蚕。上半年各个楼盘普遍处于小心翼翼、躲躲闪闪的状态；各楼盘开盘新闻不敢宣传，促销活动不敢报道，市场出现一些微妙变化。

一 商品房销售量同比下降

1.商品房成交情况

2018年上半年，成交商品房3280套。与2017年同期成交4206套相比，下降22．02％；2018年上半年成交总面积35．72万平方米，与上年同期相比，下降9．19％；2018年上半年销售总价款为18．13亿元，与2017年同期相比，下降4．61％。

2.住宅成交情况

2018年上半年成交住宅2765套。2017年上半年成交住宅3681套，同比下降24．88％；2018年上半年住宅成交面积32．30万平方米，与上年同期相比下降6．49％；2018年上半年住宅成交总金额15．29亿元，同比下降2．72％。

3.非住宅成交情况

2018年上半年成交非住宅459套，同比下降12．57％；非住宅成交面积3．4万平方米，同比下降7．53％；成交总价2．66亿元，同比下降3．27％。

二 商品房价格略有上涨

2018年上半年，住宅均价4855．54元／㎡，同比上涨6．37％；非住宅均价7756．72元／㎡，同比上涨14．69％；商品房均价5034元，同比上涨4．2％。2018年7月12日统计100个小区二手房均价5537．86元／㎡，与3月份统计61个小区二手房均价5234．46元／㎡相比，上涨5．79％。

三 新楼盘逐渐启动扮靓城市值得期待

黑龙江尚林房地产开发公司率先启动牡丹城(房价、户型图)西侧13．6万平方米观澜国际项目，该项目总建筑面积43．74万平方米，计划2020年交付使用；江达国际花园，占地4．93万平方米，建筑面积10万平方米，2018年年底交付使用13栋楼；月星集团启动月星环球城，开发区域在被北太平路两侧，项目占地100万平方米，2018年7月21日，位于西牡丹街19号城市展厅对外开放，7月28日举行月星环球城项目施工奠基典礼。滨江壹号、保利地产项目、富贵公馆等项目都在小心翼翼地启动中。星河传说、世茂南外滩、维罗纳花园、恒大绿洲、北山名苑均有新楼动工。上半年，新房房源不足，下半年房源不足局面将有所缓解。2019年会有大量新房源推向市场。

四 2018年商品房房源供应不足

连续几年去库存政策，取得明显效果，自2013年起逐年积累大量房源基本售罄。2018年上半年，牡丹江房地产市场出现现房短缺，一时间现房抢手。如珍宝岛未来城、天悦华城、红日假日花园和维罗纳花园销售都比较好。房天下曾经走访世茂南外滩和珍宝岛未来城，了解到情况是世茂南外滩房源售罄，每天仍有二、三十组买房者来访；珍宝岛未来城也是一样，每天有三、四十组上门访客。星河传说也是无房可卖，目前只是在推售公寓。

五 市场乱象各楼盘应收敛

房地产行情看好，必然搅动资本热情。2018年入住本市开发企业明显增加，如月星、观澜、保利、江达、滨江壹号、富贵公馆等大型新项目相继启动；还有一批老项目也在加紧步伐投入三期或四期工程，如星河传说、世茂南外滩、维罗纳花园、恒大绿洲、德远福园、北山名苑、西城国际等等。市场乱象主要表现：一是未获得预售许可，即提前违规预售；二是捂盘惜售，不按备案价高价出售问题；三是利用广告夸大宣传问题；四是不履行合同约定，延迟交房问题；五是不履行合同，不能在规定时间出具产权登记手续问题。

六 房地产企业保证房屋质量是法定义务

2018年7月20日，房天下接到一位网友投诉，他是2009年买的塞纳丽舍1号楼1011室，花28万，93．12㎡，单价3006．87元／㎡。入住之后，房子自2011年开始漏水，最初漏水点在电梯间，属于公共区域，反应给物业部门，物业给拿来几个水桶接水，目的是防止漏水侵蚀电梯。漏水的问题一年比一年严重，目前，已经导致业主所有的房间都漏水，外面下大雨，室内就下小雨，每天室内摆满接水的盆盆罐罐。已经出现墙皮脱落，屋顶发霉，室内一直有发霉的臭味，已经影响房主生活。看到如此狼狈的房子，已经闹心8年了，想把房子卖掉，看到房子漏雨的惨象，买房人都退避三舍，房主求助多家媒体，也一直在找有关部门维权，一直没有解决问题。房天下接到业主投诉，到现场实地采访之后，写出《这样的房子你还敢买吗？》评论文章，反映业主维权呼声，揭露责任单位推卸责任的恶行，提出帮助业主提供诉讼维权的解决问题办法。目前，业主正在房天下协助下准备材料，向开发商提出合同纠纷之诉。因为《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷使用法律若干问题的解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

在商品房买卖合同中有房屋质量条款，买卖双方签订合同之后，买受人有权利取得符合合同规定质量的房屋，出卖人应该保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求，出卖人的这个义务，在民法理论上称作瑕疵担保义务。《合同法》对瑕疵担保义务有明确规定，即出卖人应当保证其对出卖的标的物具有完全的所有权，同时出卖的标的物必须符合法律规定或者合同约定的品质。

瑕疵担保责任是由买卖合同性质所决定的，不以当事人有过错为前提，就是说出卖人是否承担瑕疵担保责任，仅以出卖人的标的物是否存在瑕疵为条件，而不以出卖人主观有无过错而改变，即使出卖人无过错，只要标的物存在瑕疵，出卖人就应当承担责任。房屋的瑕疵担保，即担保给付的商品房在价值、效能或品质方面无瑕疵。所以，开发商一定要保证质量，否则，你售出的房屋你有瑕疵担保义务，一旦出现质量问题，业主会通过诉讼维权，你会官司不断。

总之，2018年上半年，牡丹江房地产市场总体平稳，市场价格有小幅度上涨，刚性需求表现出良好的买房热情，市场房源凸显供应不足，二手房交易火热，二手房价格呈现引领新房价格趋势。上半年，牡丹江市区二手房中介公司明显增多，成为牡丹江房地产向好的证明。

房天下：蒋本辉