楼市年度总结之政策篇:政策之手再落下 不再打压变引领

自2010年“史上最严厉”的房地产调控出台至今已三年半有余。回顾这段时间：从2010年年初至2012年上半年，北京楼市的确“消停”了两年多的时间，房价甚至一度“高台跳水”。但从去年下半年起，北京楼市的弹簧效应显现出来，且“弹力”十足。针对这一情况，今年2月，国务院再次发布楼市调控五项举措(被简称“国五条”)。之后各城市纷纷跟进落实细则，至3月底“大限”前，已有京、沪、津、穗、深、渝等近10地出台了自己的“地方版”。其中北京是从设定房价调控目标、售房所得缴20%个税、限房价竞地价等多个方面和环节“紧上加紧”。由此，首都新一轮调控再度开启。这一番调控动用了哪些手段？获得了多少收效？又带来了怎样影响？记者做了一番小结。

限价令：两度压制房价蠢动

3月30 日发布的《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（即“京版国五条），大条中就明确了房价控制目标：“全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定”。那么2013年的房价如何能和2012年的基本“齐头”而不“冒尖”呢？政府使用了最直接有效的方式——严把预售许可证的发放。而北京市住建委也首次公开明确表示：“北京市新建商品房的售价将接受政府指导，新开盘项目报价“两不能”——一不能高于自身前期的成交价，二不能高于周边同质商品房价格。凡有违反，甭想取证开盘。

“限价令”立竿见影，即刻就压抑住了原本快速上涨的房价。开发商们要么“委曲求全”忍痛削利入市，要么“偃旗息鼓”暂停开盘计划。但旺盛需求不减，市场大势红火，开发商们又怎甘心总被压制？于是上有政策下有对策，无从考证，大概是金第万科朗润园率先“发明”了应对政策——“精装拆分”。其4月28日二期开盘，均价27000—28000元/平方米，比首期每平方米高出1000—3000元。但其在建委的报备价格只有不到23000元/平方米多点，甚至比上期报备价24000元/平方米还要低，自然顺利取证。而5000多元/平方米的差价，则“巧妙”地通过硬性捆绑精装修合同的方式收取。

很快，其它项目有样学样、花样翻新：你捆绑精装，我就搭售车位。这些“花招”让统计数据一度失真。亚豪机构市场总监郭毅就曾在为记者提供今年第三季度统计数据时提醒：从数字上看，成交价同比去年有小幅下滑，基于市场实情的“阴阳合同”，实际是比去年上涨了的。而“限价令”也的确无法自欺欺人，统计局每月发布的70城房价表就表露了实情：今年以来北京市的住宅价格仍始处于上行状态，涨幅在70个大中城市中始终不出前一二名。

相关部门也很快认识到了“限价令”有限不住价的趋势。由是，10月23日，“新京七条”砸下。其后不久，住建委的“闭门会议”中又传出两项精神：一是再次强调不发证给涨价楼盘；二是单价4万元以上的项目年内不予发证。这一次的再加码，连同需求主体因自住型商品房心理上对未来预期有所变化，终使房价不再直线拔高，而开始进入较为平缓的上升渠道。

自住型商品房：或是双刃剑

“自住型商品房”这一新名词，无疑是解读2013北京楼市的一大关键词。这一思路一年多前就已诞生，经历论证与完善后，与“限房价、竞地价”结合，被正式纳入“新京七条”中。该类住房特征明显：户型多为90平方米，销售均价比同区同质商品住房低30%左右；面向人群包括全市符合限购条件的家庭，保障房轮候家庭和本市无房家庭优先；但购买后五年内不得出售，五年后若交易，的30%上缴。

与其他保障性住房相比，自住型商品房所面向的资格人群范围更广，“七折”的价格优势又会使其需求量很大，但此类住房的供应毕竟需要时间实现，不可能一蹴而就。因此，即便“今年2万套，明年5万套”的计划顺利实现，一时间也难解市场急迫渴求。在供需会严重倒挂的情形下，保证分配机制的公平公正是重点。

另外，在房价方面，自住型商品房也起到了搅动作用。尽管业内有人预期自住型商品房一旦上市就会拉低整体成交价。但另一部分人士却以为：自住型商品房用地占据了普通商品房用地供应的份额，甚至可说是从房企拿到的地块中“生挖”出一大块用作建设自住型商品房。这会直接导致未来纯商品房用地及房源供应的大幅减少。而前文说过，自住型商品房一时半会无法承接目前市场中蓄积已久的大量需求，在久候不到的情况下，肯定会有很大一部分准购房人“回流”至普通商品房中。届时可能会让开发商有更充足的底气和把握涨价。因此自住型商品房可说是柄双刃剑，一方面可以解决“夹心层”问题，另一方面却可能反促普通商品住宅价格进一步上涨。

房地产税：一字之差的“长短区别”

今年年初，政府多项经济会议中均提出：要扩大个人住房房产税改革试点范围，但距2013年告终仅有半月，房产税扩容始终没有落实。而值得思考的是：年底的十八届三中全会上，对于房地产方面提到：“加快房地产税立法并适时推进改革”。虽只有一字之差，但房产税与房地产税是两个完全不同的概念。房产税是为了加强房地产市场调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房；而房地产税则与调控无关，形象的说：他是一个“收纳袋”，或是“文件夹”，目的在于整合当前关于房地产行业的各类税种。它也是总理多次强调的“改革要着眼于‘顶层设计’，不再‘头痛医头、脚痛医脚’，要从体制上着力，根本性地去解决房地产市场问题的理论的体现。二者的根本区别在于，前者是短期调控的手段，后者是长效改革的机制。

除房地产税外，三中全会还提出要“建立城乡统一的建设用地市场、以及加快推进住房保障和供应体系建设等”。与“限”字当头的种种限购、限价、限贷等短期行政控制不同，会上提出的举措的核心，是通过市场手段平衡供需。中央政治局会议上，高层也提出要抓好住房保障和房地产市场调控。从顺序就可看出，住房保障在市场调控之前。业内人士分析：这预示着未来房地产市场的调控格局或将发生根本性改变，见效快但效力短的行政手段将逐渐少被运用乃至逐渐退出市场，取而代之的是以土地、税制等为主导的长效改革机制。

　　放开

　　不设财务门槛，申请挂牌的公司可以尚未盈利，只要股权结构清晰、经营合法规范、公司治理健全、业务明确并履行信息披露义务的股份公司均可申请挂牌。

　　意义

　　对于进一步拓展民间投资渠道，充分发挥股份转让系统的功能，缓解中小微企业融资难，都具有重要意义。

　　按照党的十八大、十八届三中全会关于发展多层次资本市场的精神和国务院常务会议有关要求，国务院昨日发布《关于中小企业股份转让系统有关问题的决定》（以下简称《决定》）。《决定》的出台，对于更好地发挥金融对经济结构调整和转型升级的支持作用，进一步拓展民间投资渠道，充分发挥股份转让系统的功能，缓解中小微企业融资难，都具有重要意义。

　　股份转让系统是经国务院批准，依据证券法设立的性证券交易场所，主要为创新型、创业型、成长型中小微企业发展服务。境内符合条件的股份公司均可通过主办券商申请在股份转让系统挂牌，公开转让股份，进行股权融资、债权融资、资产重组等。申请挂牌的公司应当业务明确、产权清晰、依法规范经营、公司治理健全，可以尚未盈利，但须履行信息披露义务，所披露的信息应当真实、准确、完整。《决定》的出台意味着新三板扩容方案正式出台。新三板定位于哪些企业？主要面向哪些投资者？是否有转板机制？扩容是否会影响A股走势？证监会有关部门负责人就相关热点问题回答了记者提问。

　　■获益者

　　中小微企业 不设财务门槛

　　中小企业股份转让系统于2012年9月正式注册成立，是继上海证券交易所、深圳证券交易所之后第三家性证券交易场所。据介绍，与证券交易所不同，股份转让系统的定位主要是为创新型、创业型、成长型中小微企业发展服务。这类企业普遍规模较小，尚未形成稳定的盈利模式。

　　“在准入条件上，不设财务门槛，申请挂牌的公司可以尚未盈利，只要股权结构清晰、经营合法规范、公司治理健全、业务明确并履行信息披露义务的股份公司均可以经主办券商推荐申请在股份转让系统挂牌。”该负责人说。

　　■投资者

　　以机构为主体 准入门槛提高

　　关于投资者的问题，证监会有关部门负责人说，与证券交易所市场不同，股份转让系统实行了较为严格的投资者适当性制度，将是一个以机构投资者为主的市场，这类投资者普遍具有较强的风险识别与承受能力。

　　该负责人解释说，这个市场的挂牌公司多为中小微企业，经营不稳定，业绩波动大，投资风险相对较高，客观上要求投资者必须具备较高的风险识别和承受能力，市场交易更适合机构投资者而不是普通个人投资者参与。

　　按照决定的精神，证监会将鼓励证券公司、保险公司、证券投资基金、私募股权投资基金、风险投资基金、合格境外机构投资者、企业年金等机构投资者参与新三板市场。

　　■审核

　　股东不超过200人 挂牌无需审核

　　据了解，按照有关法律法规，股份公司向特定对象发行证券累计超过200人和申请在股份转让系统挂牌公开转让股票，应报经证监会核准。

　　股份转让系统挂牌公司大多属于中小微企业，投资者以机构为主，具有较强的风险识别和承受能力，同时其发行和转让行为涉及的资金总量通常较小，风险外溢的可能性相对较低。

　　“考虑到上述情况，对于股东人数不超过200人的股份公司申请在股份转让系统挂牌公开转让和挂牌公司向特定对象发行证券后持有人累计不超过200人两种涉众性相对较低的情形，证监会豁免核准，不再进行事前审核，也不出具批复文件，由股份转让系统进行自律审查。”该负责人说。对于超过200人的情形，证监会将依法实施核准，但会尽可能简化审核流程。

　　■转板

　　可直接转板至证券交易所上市

　　针对股份转让系统与交易所市场、区域性股权转让市场之间是否将建立转板制度的问题，证监会有关部门负责人说，股份转让系统的挂牌公司可以直接转板至证券交易所上市，但转板上市的前提是挂牌公司必须符合证券法规定的股票上市条件，在股本总额、股权分散程度、公司规范经营、财务报告真实性等方面达到相应的要求。

　　■释疑

　　扩容不会分流股市资金

　　投资者担心，新三板试点范围扩大至后，会不会分流A股市场的资金，造成A股市场下跌？

　　对此，证监会有关部门负责人表示，股份转让系统在职能分工和服务定位上与现有的主板、中小板和创业板市场存在较大差异，是一种功能互补、相互促进的关系。总体来看，试点范围扩大至后不会对A股市场产生资金分流效应。

　　该负责人说，新三板企业普遍规模较小，融资金额少。融资方式上目前只允许定向发行，并且严格限定发行对象和人数。从前期试点情况来看，14个月内共定向发行56次，融资总额为10.96亿元，公司单次融资金额平均不足2000万元，涉及的资金量极为有限。

　市场期待已久的新三板扩容终于有了新进展。昨日，国务院发布了《关于中小企业股份转让系统有关问题的决定》（下称《国务院决定》）。据此，境内符合条件的股份公司均可申请在新三板挂牌，不再受高新园区的限制，不受所有制的限制，也不限于高新技术企业。

　　新三板试点扩容至

　　“境内符合条件的股份公司均可通过主办券商申请在股份转让系统挂牌，公开转让股份，进行股权融资、债权融资、资产重组等。”《国务院决定》提到，申请挂牌的公司应当业务明确、产权清晰、依法规范经营、公司治理健全，可以尚未盈利，但须履行信息披露义务。其实，股份转让系统就是新三板，是经国务院批准，依据证券法设立的性证券交易场所，主要为创新型、创业型、成长型中小微企业发展服务。今后，挂牌公司将不再受高新园区的限制，不受所有制的限制，也不限于高新技术企业。

　　值得注意的是，在新三板挂牌的公司，可以直接转板至证券交易所上市，但前提是挂牌公司必须符合《证券法》规定的股票上市条件，在股本总额、股权分散程度、公司规范经营、财务报告真实性等方面达到相应的要求。当然了，在区域性股权转让市场进行股权非公开转让的公司也可以申请在新三板挂牌，但必须满足一定的条件。

　　两年内或百家川企挂牌
　　“目前已经报了的就有三家。”西部证券总裁助理兼场外市场部总经理程晓明向记者透露，新三板一旦全面扩容，挂牌节奏会相当快。“按照股份转让系统有限责任公司的安排，估计每年可让上千家企业挂牌。作为西部地区经济大省的四川，我估计能够给五十家左右的名额。”
　　如果以这一挂牌进度计算，两年后就将有上百家四川企业在新三板挂牌，其数量将超过上海、深圳证券交易所开设二十多年来四川上市企业的总数。不少券商手上的储备企业甚至已经有上百家。厉兵秣马只待新三板开闸。据了解，目前成都高新区已锁定100余家重点优质企业进入“中小企业股份转让系统”后备库，其中与券商等中介机构签约58家，完成股改28家，另有20余家将于近期完成股改。

　　高新区零成本挂牌
　　值得注意的是，新三板扩容或将给券商整体带来利好。此前，由于IPO重启遥遥无期，不少券商都将目光投向了新三板。据了解，目前一家企业在新三板挂牌的成本约在100万元到150万元之间。而各大高新区对于成功挂牌新三板的企业均有不少补贴政策。大部分高新区的补贴都在100万元左右，但多的也有近300万元的。如扶持力度的大连高新区，其对新三板挂牌企业的财政补贴总额高达290万元。
　　成都高新区经贸发展局局长李伟表示，成都高新区已将新三板与重点企业培育计划挂钩，新三板后备企业全部进入重点企业培育计划，自动获得各类政策扶持和金融服务，“通过我们的培育计划，后备企业几乎可以实现‘零成本挂牌’。”