“穗六条”周岁成绩单：成交降了价格照涨
投资快报2014/11/19 09:36
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昨日“穗六条”周岁“生日”，一年前提高二套房首付比例、提高外地人购房门槛的这条限购措施，诞生于房价疯涨之时。当时的意图也是合理调节房价防止继续暴涨。随着时间的过去，“穗六条”交出周年成绩单，数据显示，广州市在这一年中成交同比下跌了三成，但是房价同比依然涨了超过11%。将不少改善性买家和外地买家阻挡在购房门槛外，“穗六条”对价格的抑制作用似乎不如信贷政策明显。
一年前“穗六条”诞生一线城市调控政策全面收紧
继深圳、北京、上海加码调控政策之后，2013年11月18日下午五时后，广州出台了“穗六条”，即《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办〔2013〕44号），内文共六条意见。其主要内容包括调控土地供应和规范市场秩序两大方面，标志着一线城市调控政策的全面收紧。
从内容看，“穗六条”和购房者最休戚相关的条款是第二条“抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。”和第四条“人民银行广州分行应在国家统一信贷政策的基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。”
一方面对外地人购买广州房屋进行限制，一方面提高二套房购买门槛，“穗六条”遏制炒房的意图十分明显。政策出台后，有业内人士从广州二手住宅市场成交情况估算，约有一成买家的购房计划将受到“穗六条”中提高二套房贷首付比例和提高外地人购房门槛两大新政的影响。
“穗六条”首月就发威 全年成交同比跌三成
“穗六条”诞生于房价快速增长、房地产销售风生水起的2013年下半年。稳定市场预期、巩固调控房价的力度、表示调控楼市的决心是其主要目的。然而随着时间的推移，2014年楼市开始进入“冰冻期”，开发商库存高企、成交量萎缩、房价滞涨甚至下跌成为楼市的主旋律。不少城市纷纷开始放松此前的限购政策“救市”，但是作为一线城市的广州，依然坚持咬定限购不放松。
一年过去了，“穗六条”成绩如何？数据显示，广州（2013.11.18-2014.11.17）全市网签67899套，同比（2012.11.18-2013.11.17）97137套，下跌30.1%。全市均价则为14781元/平方米，同比(13261元/平方米)上涨了11.46%。
从数据上看，“穗六条”对楼市成交方面的作用大于对价格的抑制。有专家表示，“穗六条”十分严厉，剥夺了不少外地人和改善性买家的购房权利。新政出台后首月，也就是2013年12月，全市仅网签一手住宅6488套，同比2012年12月份的10755套，下跌39.67%。
在“穗六条”出台三个月后，很多买家入市的可能性被扼杀，楼市成交量继续明显回落。随后的2014年，楼市又开始步入调整，2月份的信贷紧张、市场冲高回落等情况，也让成交量下滑。截至2014年9月，广州全市的成交量普遍维持在五六千套的水平，其中7月份网签4462套，创下前9月来的新低。
当然，楼市成交下滑，并非单纯“穗六条”的影响。有业内人士分析表示，“穗六条”提高了置业门槛，在一定程度上影响了市场成交，除此之外，更受到大的经济环境、信贷政策、购房信心等多重因素叠加的影响。
均价同比涨11% “穗六条”抑制房价不如信贷政策灵
出台首月就在成交量上取得明显成效，“穗六条”对房价的影响又如何？
数据显示，在“穗六条”出台的一年时间里，广州全市均价则为14781元/平方米，同比(13261元/平方米)上涨了11.46%。
事实上，“穗六条”出台的初衷是抑制房价过快上涨，稳定价格。在该政策出台当月（2013年11月），广州全市网签均价为11709元/平，环比2013年10月13051元/平，下跌10.28%；但是在新政出台后首月，广州全市均价反而环比上涨13.4%至13279元/平方米。也就是说，新政实施首月，虽然成交量下跌了近40%，房价却不降反升，上涨了超过13%。
反而是进入2014年以后，楼市由于受信贷等因素的影响，1月份广州全市成交有所回跌，均价也环比出现下降。2014年1月，广州楼市网签均价为12536元/平，创下前10月来的新低。而纵观广州前10月的网签均价走势，广州房价在1.5万/平上下徘徊。其中，6月份网签均价为16822元/平创下前10月来的新高。
对于房价来说，“穗六条”的抑制作用，似乎不如成交量来的明显。广州楼市的价格下降，出现在信贷政策收紧之后。
在低迷的市场下，央行于2014年9月30出台房贷新政，据央行发布的房贷新政显示，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。
有市场分析人士表示，在政策的利好之下，释放了一部分需求。就广州成交数据而言，可以得到印证，10月份广州成交有所回暖，网签7222套，环比上涨59.96%。
