房貸新規影響發酵：頭部房企優勢凸顯 中小房企有隱憂

2020年最後一天，央行聯合銀保監會發布了《關于建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》，對銀行房地産貸款、個人住房貸款的占比提出明確上限。

接受證券時報記者采訪時，業內人士普遍認爲，此次新政出台在預期之中，整體來說對銀行影響不大。隨著市場情緒逐漸穩定，與銀行股開年一片“飄綠”的表現不同，不少銀行股價又于1月6日紛紛翻紅。

亦有房企人士向記者分析，融資端的變化會倒逼房企投資更加審慎，並且會更加聚焦核心。未來房地産行業內部也許會出現分化，龍頭型房企發展態勢更占上風，而中小房企後續不排除被並購的可能。

新增“緊箍咒”

在預期之內

此次房貸新政將銀行劃分爲五檔，分檔設置房地産貸款集中度管理要求，即對房地産貸款和個人住房貸款占比提出上限，並允許地方監管機構對第三、四、五檔銀行的上限做上下2.5個百分點的浮動。

同時，新政對超過上限的銀行規定了整改要求，即超限2個百分點以內的，過渡期2年，超限2個百分點及以上的，過渡期4年。

就在此前不久，監管部門出台“三道紅線”的房企融資新規也備受關注：一是房企剔除預收款後的資産負債率不得大于70%；二是房企的淨負債率不得大于100%；三是房企的“現金短債比”小于1。只要“踩線”，則不能增加或需嚴控有息負債規模。

“總體來看，釋放了一個信號，引導銀行資金少投房地産，多支持實體經濟，這跟此前監管一貫導向是一致的。”交通銀行金融研究中心研究專員夏丹向證券時報記者表示。

從內容上看，房貸集中度的管理新政並不新鮮，此前房貸集中度管理也作爲宏觀審慎監管當中的一個手段被提及。2020年10月21日，央行副行長潘功勝在2020金融街論壇年會上表示，人民銀行將推動完善房地産金融宏觀審慎管理，逐步實施房地産貸款集中度、居民債務收入比、房地産貸款風險權重等宏觀審慎政策工具。

多位分析人士向記者表示，房地産貸款集中度管理對銀行的影響並不算大。目前來看，多數銀行基本符合政策要求，房地産貸款存量的壓降壓力有限。

“由于相對比較靈活的過渡期，即便按2至4年算，超限銀行總共每年壓降存量約幾千億元。沒有超限的銀行也不容易按照上限去增加，因爲一直以來房貸管得相對比較嚴。”有分析人士說。

而開發貸受到長期嚴控，各銀行對于個人按揭貸款還有一定的放款靈活度，波動相對較大，政策出台後踩線的銀行也會放緩貸款衝動。

房企投資更加審慎

在監管明確給出限制的情況下，銀行又會如何應對？

有銀行業內人士告訴證券時報記者，從調降占比策略的角度看，銀行可以選擇風險調整後收益率接近房貸的其他産品、資産證券化、逾期和不良的催收壓降等，“做大分母也是一個辦法，如果做大的部分是去支持實體經濟就更符合導向了”。

在個人住房貸款占比方面，從商業性角度來看，因其低風險和低資本消耗，是優質的信貸資産，常受商業銀行青睐。不過，亦有業內人士表示，尚在還款中的正常個貸不會被壓降，剛需也仍然是鼓勵的。

“其實銀行的調整也不會太大，因爲前期早就開始了房貸業務的相關調整。”一位國有大行資深從業人士向記者表示。

近年來，政府對于房地産市場進行調控的決心日益凸顯，在“房住不炒”的導向下，銀行業房地産貸款調整已持續一段時間，新政只是將前期政策制度化。上述從業人士告訴記者，銀行在房地産貸款集中度方面早已開始調整。

一方面，對房地産開發商從嚴控制准入，即對房地産開發項目進行嚴格的調查，對放款的企業現金流、利潤情況以及進行中的項目情況，銀行會進行詳細了解和盡調；另一方面，從需求方即購買樓盤的住戶來看，銀行主要是從首付比例和利率上浮的程度進行調節，對于個人按揭貸款的審批增加了許多限制條件。

對于被卡緊融資渠道的房企來說，此前“三道紅線”的出台就已經頗爲震動，此次新政，從銀行端也給房企帶來了不可忽視的影響。兩項針對銀行、房企的規定一脈相承，互相配合。

一位頭部房企人士向記者表示，融資端的變化會倒逼房企投資更加審慎，並且會更加聚焦核心，“如果放款嚴格後，項目的審核也會相應變嚴格，單從投資端來講的話，如果投一些不是特別核心的位置，那麽回款會回得慢，收益效果差”。

從“三道紅線”到現在的房貸新政，整體上看是逐步規範化。該房企人士也向記者預測，未來房地産行業內部也會出現分化，龍頭型房企發展態勢更占上風。“一是因爲攤子大了，機會多了。相對而言，小房企抵抗風險能力小，基本上會是強者恒強的狀態。”

中泰證券戴志峰也表示，新規將從融資端進一步推動貸款向房地産頭部企業集中。“大銀行出于維護戰略客戶的考慮，稀缺的額度會優先保證頭部房企，中小房企獲取銀行貸款的難度升高，或只能通過加快處理存貨保證自身現金流，後續不排除被並購的可能。