還債高峰期來臨 房企迎資金大考

近日，當代置業公告稱，公司發行一筆2020年到期的1.5億美元優先票據，票面利率高達15.5%，而這只是房企融資成本高企的一個縮影。2019年，面對已經迎來的還債高峰，房企不得不高成本“借新還舊”，自尋出路擺脫資金困局。

有業內人士認爲，2019房企融資成本將保持高位。在還款壓力下，房企流動性較弱，有著較高的再融資需求的房企數量不斷增加，這將進一步加劇融資難度，融資成本或再度提高。

131家房企負債7.89萬億元

2018年下半年，房企頻頻發布融資計劃，開賣股權，多渠道進行“補血”。背後原因則是過去幾年大規模舉債快速擴張。

國金證券研究所報告顯示，2014年房地産企業發債規模從2013年的435.35億元急劇上升到3965億元；2015年發債規模保持高速增長趨勢達到曆史高點，爲12456億元，同比增長214.15％。2016年融資規模9824億元，2017年因嚴監管下調至3286億元，四年融資總額高達29531億元。

數據顯示，A股上市的131家房企中，2018年第三季報負債合計7.89萬億元，較2017年年底的6.6萬億元，增長19.5%。具體來看，萬科地産2018年第三季度負債1.22萬億元，較2017年底的9786億元，增幅高達24.5%；綠地控股2018三季度負債總額8497億元，較2017年底上漲12.5%；保利地産負債總額從2017年底的5382億元，增至2018年第三季度的6845億元，增幅達27.18%。

在此背景下，房企負債率明顯上調。Wind數據顯示，統計的131家房企中，2018年第三季度較2017年底負債率上調的達76家，上調占比達58%。其中，魯商置業負債率從2017年的93.96%增至94.09%；*ST天業從2017年的82.19%增至91.49%；香江控股、光大嘉寶則分別從56%和54.91%上升至74.15%和65.07%。

淨負債率方面，喆安投資分析師劉敏表示，在行業集中度加劇的整體背景下，大型房企爲進一步擴大規模，中小房企爲避免在規模戰中落後被收購，紛紛加大財務杠杆，多數房企淨負債率超過80%的安全值。

2019年6.1萬億債務待還

在房企負債大幅提升的背景下，房企有息負債規模不斷加劇。

“有借就有還”，在連續幾年巨量融資後，房企迎來了負債集中還款期。恒大研究院報告顯示，2018年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債余額約19.2萬億元，規模的是房地産開發貸，其次是委托貸款、信托融資、信用債、並購貸、海外債和資産支持證券，分別爲9.6萬億元、2.8萬億元、2.4萬億元、2.2萬億元、0.6萬億元和0.3萬億元。

從兌付規模來看，2018年下半年到2021年到期規模分別爲2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

在此背景下，2018年房企頻頻融資，利率大幅上升。Wind統計數據顯示，2018年全年，房地産行業共發行了802只債券，規模高達6807.4億元。

除了發債融資外，房企還通過信托渠道高價“補血”。中國信托業協會發布的數據顯示，截至2018年三季度末，從信托資金配置領域來看，投向房地産業的資金信托規模爲2.62萬億元，較上季度末的2.51萬億元僅略增4.37%；投向房地産的信托余額在資金信托中占比13.42%，較二季度末的占比上升1.1個百分點。

另外，根據用益信托網數據顯示，2018年四季度以來，68家信托公司共發行2172.7億元的集合房地産信托産品，産品平均年率高達8.59%，而2017年同期則僅爲7.31%。

值得一提的是，除信托發行利率提升外，房企海外發債利率也大幅上調。

國際評級機構穆迪此前在報告中指出，從2018年11月來看，7家受評房企在境外發行債券，過去1-2年其融資成本總體有所提高但債券期限縮短。預計在融資需求的支撐下，中國房地産業未來12個月開發商平均融資成本將繼續上升。

警惕房企債務風險加劇

2018年12月底，銀億股份宣布，因短期內資金周轉困難，致使銀億房地産股份有限公司2015年面向合格投資者公開發行公司債券（期）未能如期償付應付回售款本金，出現實質性違約。

此前，五洲國際公告披露，集團目前已接獲多起重大法律訴訟或申索，合共要求賠償金額達到7.57億元。由于該集團面臨財政困難，該集團未能履行上述付款義務及責任。時隔半個月，華業資本也發布公告稱，公司2017年度期短期融資券“17華業資本CP001”未按時足額償付債務融資工具本息，已構成實質違約。

劉敏指出，所謂的黃金十年，成就了房地産業快速發展，但另一方面，也爲房企粗犷發展所造成的産品同質化埋下了伏筆，同質化産品所帶來的規模化競爭成爲今天房企負債高企的根源。對于房企而言，所謂轉型不僅僅是拓寬融資渠道，尋找更低廉和長期的資金，關鍵還在于如何變革自身的商業模式。在現行商業模式下，高負債導致高周轉，而高周轉進一步加劇高負債。

專家表示，預計2019年房地産行業規模化趨勢仍將持續，中小房企面臨生死考驗。中小型房企融資狀態非常不樂觀，更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被並購等方式繼續生存，狀況不好的會離場。

有業內人士認爲，雖然從現在來看，房企資金風險依然可控，但規模化競爭格局下，房地産企業對資金的需求仍然迫切。因此，隨著房企負債到期的規模不斷增加，房企的資金壓力加大，融資需求上漲，應警惕衆多不可控因素加劇房企債務風險。