賣房賺錢越來越難 房企布局産業地産漸入高潮

在傳統房地産市場利潤空間收縮的背景下，房企紛紛轉型尋求新的利潤增長點。與實體經濟息息相關的産業地産憑借其在提升土地的産業價值、推動産業結構轉型升級和推進城鎮化發展方面的重要作用，受到政府的高度支持，也成爲房企轉型發展的新風口。

近年來，專業做産業地産的華夏幸福、天安數碼城年度平均利潤水平均能保持兩位數增長。以往以住宅開發見長保利、萬科和碧桂園等在産業地産方面也動作頻密，所涉足的業務包括科技産業、健康養老和特色小鎮等。

顧名思義，産業地産和各領域的細分産業息息相關，和傳統房企的開發方式相比，它有哪些特別的運營方式？9月26日，由《每日經濟新聞》主辦的第七屆中國價值地産年會，特邀房企企業家、核心高管、資本界人士等業內嘉賓開啓一場萬衆矚目的價值盛宴。與此同時，《2017年中國城市價值白皮書》也將由《每日經濟新聞》聯袂中國指數研究院重磅發布，關于産業地産的種種問題都將在白皮書中找到答案。

合作與並購潮起

産業地産以地産爲平台、産業爲主體、金融爲支撐，區別于傳統房地産，需要進行地産資源、産業資源、區域資源和社會資源的整合，從單純的開發商向土地運營商、城市運營商、産業運營商、物業運營商轉變，且注重高端産業鏈聚集。

相對于傳統地産的“賣完走人”高周轉模式，産業地産需要長期的投入，開發難度更大，且涉及融資、開發、服務、招商、産業培育等因素，進入門檻並不低。另外，在産業地産領域，多數開發商都是“新手”。爲了更好地駕馭這一門“技術活”，它們往往會選擇一個在産業發展領域有更多經驗的夥伴進行合作。例如，在華潤置地與中興網信進行的合作中，雙方將以華潤置地豐富的行業資源以及中興網信在科技、通訊、物聯網領域的影響力爲基礎，致力從産業地産、特色小鎮、智慧物聯類項目入手，推動未來城市原型體驗中心的落地；試水産業地産較早的協信集團，則是通過與在科技開發園區已有相當經驗的啓迪控股成立合資公司來實現産業地産的開發。

據中國指數研究院統計，去年下半年以來，通過收並購進入産業地産成爲不少房企布局的主要方式。這其中包括，首開20億入股億達中國布局京津冀，綠城陽光26.8億元拍得中投發展94%的股權等。

除了在國內進行合作，一些房企更將眼光放遠至海外。2017年7月14日，物流地産巨頭普洛斯宣布接受中國財團進行每股3.38新加坡元的收購交易，估值約爲160億新元（約116億美元），其中萬科集團占股比例爲21.4%，是大股東。

易居智庫研究總監嚴躍進認爲，産業園的發展是一個相對專業和綜合的工作，選擇合作的方式能夠實現優勢互補，並在合作的過程中促使産業發展思路更爲清晰。

“輕重並舉”的運營模式

隨著房企紮堆布局産業地産，讓這一領域從藍海變成紅海，在這一背景下，包括張江高科，億達中國、啓迪協信和天安數碼城等，紛紛將産業地産的運營模式從重地産轉向輕重並舉，這也是産業地産轉型升級的重要模式。

2016年，億達中國積極向輕資産轉型。今年上半年，億達中國委托運營管理項目合計24個，委托運營管理面積合計約286.6萬平方米。

關于未來對輕重資産的規模設想時，億達中國首席財務官馬蘭此前曾公開表示，“輕資産是作爲重資産的先導，我們去到一個區域是想先做輕資産，等到客戶和政府對品牌認可之後，會進行重資産的投資。”

張江高科的轉型路徑則是通過向科技地産商、産業投資商和創新服務商的“新三商”轉型。張江高科逐漸改變之前以工業地産開發運營爲主導的“高投資、重資産、慢周轉”模式，向“股權化、證券化、品牌化”轉型，尋求科技地産和産業投資業務的協同發展。

房企進入産業地産還有哪些自身的原因？未來産業地産應如何運營？預知更多信息，歡迎報名參與9月26日由《每日經濟新聞》主辦的第七屆中國價值地産年會，年會中將發布《2017年中國城市價值白皮書》。