蘇州120平米及以上住房取消限購，專家：讓改善歸改善，剛需歸剛需

新聞出處：華夏時報

繼南京之後，“中國最強地級市”蘇州成為江蘇省第二個放鬆限購的城市。9月11日，蘇州官宣，滿足改善性住房需求，對於購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核。

業內人士認為，蘇州此次對於限購政策的局部調整有利於改善需求入市，將會釋放出一批購房需求，拉動市場交易，提振樓市信心和成交。

值得注意的是，此前一周，蘇州已緊隨一線城市落地了“認房不認貸”政策。政策落地後的首個週末，蘇州部分區域新盤熱度明顯提升，二手房市場帶看量、諮詢量亦出現大幅上漲。

“可以說，蘇州樓市一系列鬆綁政策相繼落地，短期內對樓市信心的恢復有一定的積極作用。”蘇州房產測評預計，目前，進入傳統的樓市“金九”旺季，加之“認房不認貸”等利好政策落地蘇州，帶動市場信心修復，效果也或將最快於這個“金九銀十”顯現。

限購政策靈活調整

9月11日，蘇州召開新聞發佈會，對市委市政府於9月8日印發的《關於促進全市經濟持續回升向好的若干政策措施》進行解讀。

據悉，此次蘇州出臺的30條政策措施包括提振和促進消費、著力擴大有效投資、促進房地產和建築業平穩健康發展、穩住外貿外資基本盤、大力提升科技創新水準、激發產業發展新動能等8個方面、共30條。

其中，為促進房地產和建築業平穩健康發展，《措施》提出要支持剛性和改善性住房需求、穩定房地產投資及引導建築業高質量發展等。

在支持剛性和改善性住房需求方面，《措施》規定，優先保障和解決更多剛需住房需求人群，新市民、青年人、新就業人群、常住人口購房與本地戶籍居民家庭適用同等政策；滿足改善性住房需求，對於購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核；綜合採取購房補貼、房票安置、團購等方式，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

同時，還落實降低首套房、二套房執行首付比例和首套房、二套房貸款利率，居民個人換購住房個稅優惠，個人首套房“認房不認貸”等政策。

在穩定房地產投資方面，《措施》則強調，綜合運用優質優價、容積率激勵、鼓勵建設多樣化類型住宅產品等措施，支持房地產企業開發高品質住宅。例如，商品房專案在健康平穩前提下，根據專案需求可依法按照科學合理的面積劃分原則，申請預售許可；引導房地產企業由住宅開發為主向城市更新、住房租賃、集中建設、物流倉儲和養老健康等領域延伸。

上述舉措中，“購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核”因為局部放鬆了限購，受到業內高度關注。

“蘇州120平方米及以上不限購、同時，落實降低首付比例，總體來看，有利於改善需求入市。”鏡鑒諮詢創始人張宏偉向《華夏時報》記者指出，一方面，市中心120平方米的改善、高端產品等迎來了限購解除後的改善需求集中入市，改善群體的入市有助於蘇州樓市的企穩回溫；另一方面，遠郊區域也有120平方米以上的洋房或別墅產品，這類專案因為地段位置原因短期記憶體在銷售壓力，限購政策調整後，這類專案也迎來了去庫存的機會。

好地網蘇州認為，本次雖只是針對120平米及以上的改善性需求，但對於市場來說，這仍將會釋放出一批購房需求，拉動市場交易、提振樓市信心和成交。

張宏偉同時強調，蘇州的限購政策調整和其他城市全面取消或非核心區先取消不同，按照這樣的限購措施，改善高端歸改善高端，首套剛需歸首套剛需，“有松有放、有保有壓”，限購政策再差別化執行，120平米剛需戶型仍然受到限購限制或政策保護：“對於蘇州這樣的強二線城市來說，不至於因為120平方米以上的限購政策調整而影響首套剛需置業。”

市場效果有待觀察

今年以來，蘇州多次出臺新政，提振樓市信心，通過降低首付比率、給予購房補貼、人才購房券等方式，以及吳江區等部分區域實行“不限購”政策，力圖促進房地產和建築業平穩健康發展。

7月以來，住建部、央行等部委頻頻發聲，需求端放鬆步步深入，強化托底房地產市場的決心。作為長三角重點城市，9月2日，蘇州緊隨上海、北京官宣落地“認房不認貸”，此次則再強調滿足改善性住房需求、局部調整限購政策。

毫無疑問，銷售乏力是蘇州樓市政策頻出、限購退出的主要因素。好地網數據顯示，今年二季度以來，隨著前期的行政政策紅利消化殆盡，蘇州市場調整壓力進一步加大。以新房市場為例，1—8月，蘇州新房成交量為710.02萬方，相比去年同期的879.73萬方，減幅達19%。

單以8月成交數據來看，據蘇州房產測評統計，2023年8月，蘇州市區商品住宅的供應面積為41.07萬平米，同比增加5.85%，環比增減少116.27%；成交面積約43.07萬平米，同比減少20.35%，環比增加44.66%。“8月蘇州新房市場仍舊延續低迷趨勢，整體行業信心仍處於低位，成交數據也創近5年來單月新低。”該機構直言。

“可以說，蘇州樓市一系列鬆綁政策相繼落地，短期內對樓市信心的恢復有一定的積極作用。”蘇州房產測評預計，目前，進入傳統的樓市“金九”旺季，加之“認房不認貸”等利好政策落地蘇州，帶動市場信心修復，效果也或將最快於這個“金九銀十”顯現。

事實上，“認房不認貸”政策落地後首個週末，蘇州部分區域新盤熱度已明顯提升，二手房市場帶看量、諮詢量出現大幅上漲。

據蘇州新房成交數據顯示，政策出臺當天，該系統內新房成交了約60單，週末兩天（9月2日—3日））總成交突破200單，這一數字明顯比以往高出不少；而二手房市場的活躍度同樣明顯。諸葛找房9月3日數據顯示，過去24小時蘇州全市新上房源10284套，掛牌總量高達28萬餘套；過去24小時漲價房源為98套，降價房源則多達1500餘套。

值得一提的是，蘇州之外，江蘇省會南京於9月7日深夜突發新政，宣佈自9月8日起四大中心城區（玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區）範圍內購買商品房不再需要購房證明，意味著南京全市取消限購。對此，南京市房地產學會會長吳翔華教授表示，南京新政力度很大，有助於剛需、剛改買房。目前南京房價已是底部，接下來，樓市會逐漸恢復。

南京成為8月末以來全面放開限購的第四城，同時也打響強二線城市全面放開限購“第一槍”。研究中心預計，接下來其他“強二線”城市如杭州、成都、武漢等可能會逐步跟進。而核心二線城市放開限購所產生的市場效果或明顯大於其他低能級城市。

相關專業人士認為，限購政策的放鬆是9月份開始的政策新特點，表現為大城市放鬆的力度明顯增強，放鬆涉及外地購房和大戶型購房等領域，一些購房方面的證明和資格已經基本上陸續廢除，市區政策和郊區政策逐漸看齊，對於後續各地購房政策也有較為積極的啟發。