9成银行首套房贷回归基准利率 沪津穗重现8.5折

2012年一季度以来，首套房贷的利率优惠的消息层出不穷，尤其近期央行副行长刘士余关于“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”的表态更是引发了业内和购房者的关注。来自搜房网针对北京、上海、广州、苏州、杭州、天津、珠海等30个城市重点银行首套房贷利率的调查显示，近九成银行回归基准利率，沪津穗部分银行重返8.5折，100万20年房贷利息省15万。

调查发现，北京的工农中建四大国有商业银行对首套房贷仍在执行基准利率，交通、招商和民生三家股份制银行明确表示对于首套房，贷款利率可享受折扣优惠。

与北京不同的是，上海、深圳、广州对于首套房贷利率的优惠已经全面铺开，且上海、广州、天津、珠海四个城市首套房贷利率8.5折优惠政策重演。这从一个侧面反映出银行信贷压力不同，在房地产市场上的松紧状态也有所差别。

北京首套房贷利率优惠尚未全面铺开

调查发现，目前北京市的工农中建“四大行”对于首套房贷利率仍在执行标准利率，首套房首付款比例三成。调查过程中，银行工作人员表示对于首套房贷利率优惠的消息也有耳闻，但表示目前尚未接到正式文件。

与四大行不同的是，交通、招商和民生三家银行表示对首套房贷的利率已经给出相关优惠，值得一提的是，民生银行表现的尤为“高调”，提供的优惠幅度较大。

针对首套房贷款的利率，民生银行相关负责人表示可享受基准利率下浮30%的优惠，也就是说，民生银行将为购买首套房的购房者提供贷款利率7折的优惠。对于民生银行的大幅优惠，据了解，7折的优惠政策确实存在也正在执行，民生银行需要根据个人还款能力进行评估，根据评估结果来向客户提供不同的贷款利率优惠政策。相关负责人表示，除7折优惠外，还有8折和9折优惠政策可以选择。

交行针对存款50万以上的VIP客户，提供首套房贷利率9折的优惠，针对存款在5万以上的优质的客户，则提供首套房贷利率9.5折的优惠。招商银行则表示，针对北京首套房贷款的客户，招商银行可提供贷款利率9.5折的优惠。

四城市出现8.5折优惠

银行对首套房贷利率的调整不只在北京，调查结果显示，近9成城市各银行针对首套房贷执行基准利率，上海、广州和深圳关于首套房贷利率优惠已经得到体现，此外，上海、广州、天津和珠海四个城市再次出现首套房贷利率8.5折优惠的政策。

深圳关于首套房贷利率政策目前已经大范围铺开，建设银行、中国银行、农业银行、招商银行和汇丰银行普遍给出9.5折优惠，交通银行表示会根据合作楼盘提供首套房贷利率优惠政策，如万科项目可享受9.5折优惠。此外，光大和花旗银行给出首套房贷利率9折优惠的政策。

上海多家银行首套房贷出现明显下调痕迹，本次调查显示，对于首套房贷利率，上海农商银行开启了8.5折优惠，中国银行和交通银行也可根据客户资质提供9折至9.5折的优惠。其他部分银行的首套房贷利率仍然维持在基准利率。

此外，广州各银行中，中国银行和农业银行分别提供首套房贷利率8.5折至9.5折不等的优惠；天津银行首套房贷利率实行8.5折优惠，珠海工商银行针对首套房贷，4成首付可享受8.5折优惠。

8.5折优惠难成主流 利率是否继续下调尚需观察

央行要求全面落实差别化的住房信贷政策，明确银行必须保证首套商品普通住宅贷款，对符合条件的借款人要给予贷款，并且鼓励各家金融机构在基准利率和首套房优惠利率下限之间自主定价。这是自去年10月各家银行纷纷上调首套房利率以来，央行首次就此问题表态。

另一调查显示，仅有27.54%网友认为首套房贷利率优惠对自己购房基本没什么影响，35.27%网友认为影响很大，会在利率优惠时出手购房。

针对85折利率的影响，网易财经算了笔账，以北京为例，购买一套80平米的新房，按照目前的平均房价计算，总房款约为150万元，假设首付50万元，贷款100万元按揭20年，如果按照现行基准利率计算，每月还款额为7783元；如果按照利率85折优惠计算，每月还款额仅为7160元，每月的还款额节省了623元，比例约为8.7%，折合到这套房屋总价上，相当于房价下跌了6.8%。

业内人士指出，8.5折甚至7折的利率优惠可能会有，但很难成为主流，因为如果给出8.5折优惠的话，银行的风险将加大。而根据央行消息，虽然最近一轮楼市调控力度空前，但从未要求取消首套房贷利率优惠。房贷利率会否进一步下调，甚至回归7折利率，还要再看央行的表态，而如何保证首套房贷利率优惠政策得到落实，及时获得放款审批，还需要形成可控可操作的规范。

此外，从调查情况看，一线城市除北京外，上海、深圳、广州等城市各银行对此已经做出反应，纵观执行情况，31个城市中，近9成城市仍在执行基准利率，差别化房贷政策尚未全面铺开。

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据人民网报道，“几天前，我们刚刚将首套房贷利率最优惠折扣调至8.5折。调整的通知是在两会后由上海分行下达的。”交通银行上海分行某支行信贷经理向记者证实。

此前，有市场消息称，上海、北京、广州等地个人购房贷款优惠利率幅度扩大至8.5折。其中涉及上海中行、农行、建行等大型银行。北京中行、农行、工行等也曾发文明确首套房贷利率实行8.5折优惠。类似情况在广州等地也得到证实。

不过，并非所有银行都在落实8.5折优惠利率，上海某城市商业银行人士表示，目前还没有接到调整首套房利率优惠的通知，仍在执行基准利率。“但是如果业内都开始这样操作，我们也会跟进的。”上述人士称。

对于各大国有银行集体调整房贷优惠利率，银行业人士和房地产界人士都表示可以理解。2011年，为落实严格的房地产调控政策，各大银行纷纷收紧房贷，并一度把首套房贷款政策调整为首付三成，利率回归基准。这在住建部政策研究中心主任秦虹等人士看来，其实有违政策导向。“关于首套房政策，自2010年‘国十条’以来，其实没有调整。但是在2011年，我们看到有些银行提高了首套房贷款利率，这就造成一个结果，本来政策是鼓励和支持首套房购买的，但是在实际执行中，由于贷款利率上升，就增加了首套房购房者的负担，这和政策导向是不一致的。”秦虹说。

今年以来，温家宝总理在多个场合强调促进房价合理回归，增加普通商品房供给。对此，业内人士普遍认为，今年房地产调控的整体力度不会放松，与此同时，国家也将继续支持中低价商品房的刚性需求。这样既有助于平抑房价，又有助于维持房地产投资和成交量的总体稳定。

两会期间，央行副行长刘士余在新闻发布会上称，对居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，鼓励商业银行向首套普通商品住宅贷款客户提供优惠利率。工、农、中、建四大行在京召开座谈会时也提出，首套房贷款利率要“在基准利率之内”合理定价，并要求“改进房地产金融服务，提高贷款审批效率”。

“其实年初，农行等就已经出现了9折房贷利率优惠，但其他多数银行只有9.5折。统一调整至8.5折的优惠，确实是最近几天的事。”交通银行有关人士告诉记者。据他介绍，除了利率优惠外，首付三成的“红线”没有改变。

对于首套房利率优惠幅度变化可能对市场产生的影响，合富辉煌首席市场分析师黎文江称，这可能在一定程度上刺激刚性需求入市，推动楼市成交继续回暖。银行业人士也透露，3月以来，房贷业务数量确实有所上升，从每套房贷款额度来看，成交主力也多是首次或改善型的刚性需求，贷款多为公积金和银行组合贷款。

不过，中介机构也提醒，并不是所有首套房购房者都可以享受大幅度的利率优惠。“受一些因素刺激，近期房地产交易较以前确实活跃了不少，一些刚性需求开始被带动起来。但这也需要视客户资信状况而定，有的客户资信情况好，那么利率折扣可以执行。如果资信等级较弱，贷款的难度就会比较大。”中介机构工作人员表示。

对于房地产开发贷款，银行业人士称目前仍十分严格，“基本不贷。”“我们现在很难从银行拿到贷款，所以无论是国企还是民企，在银行融资都比较困难。”华东一家大型国有房地产企业负责人告诉记者。

据业内人士称，一些缺钱的房地产企业目前在民间融资的年息高达50%，春节前甚至曾达到70%。“我们也很奇怪房企为什么宁肯要这么高成本的融资也不通过降价加速回款，可能对他们来说，这点利息还是要比降价的损失要少吧。”一位银行业人士称。