想卖的卖不了想买的买不着 兰州楼市假象丛生
经济观察网2011/08/05 08:40
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
相较于一线城市，在愈来愈严厉的调控政策基调下，二、三线城市的开发商正面临更大的库存压力。
想卖的卖不了，想买的买不着。
兰州“假象”
“目前至少有十几个楼盘排队，等着办预售手续，但房管局不放行，从7月开始，每个月只放一两个楼盘，”一位兰州开发商说，“这还算好的，7月份之前，整整3个月的时间里，只有一个楼盘被获准预售。”
他说，为了完成承诺的房价调控目标，兰州市政府希望把数字压下去，首当其冲的是成交量，以此造成调控效果很好的“假象”，但实际情况远非数字所能反映。
据悉，在今年4月份，兰州连续多日出现楼市零成交，这被地方政府看做调控取得效果的重要成绩，“你能想象一个这么大的城市，连续出现零成交吗？政府认为这是打压了炒作，但实际上，兰州的刚性需求非常大，许多人想买，但买不到房子，因为政府根本不批准开发商进行预售”。
兰州市房地产商会的研究人员称，从4月25日到7月17日，兰州新批准预售的楼盘只有一个。
遭到打压的不仅是新盘供给，已经获得预售证的楼盘也在当地的特殊政策下难以形成有效供给。
按照兰州的调控政策，从今年4月1日起，兰州停止了房地产商自主定价，改为开发商无论是否拿到预售证，都需先向物价部门申报价格，由物价部门会同房管部门和房地产开发企业约谈后确定价格、销售均价和一房一价，办理完建议价格备案后，再办理网签手续。
另一位当地开发商说：“政府希望物价部门根据我们的开发成本和利润率来核算一个价格，但实际上我们跟物价局交流，他们也不是很懂，于是就根据区域确定一个‘一刀切’式的价格区间，比如市中心的城关区要求8000-10000元/平方米，安宁区7000元-8000元/平方米。”
但实际上，兰州城关区的大量楼盘的市场价格早已超过了10000元/平方米，开发商并不愿意按照此价格区间进行销售，甚至于，“即使我们跟客户签了合同，房管局也不给我们办理网签，这个合同也就没什么效力”。
据当地媒体报道，兰州市物价局官员曾称，目前已申报待审核的房源中，开发商申报售价均未超过万元。“实际情况是，政府根本就不许我们申报超过万元的房子。”上述开发商说。
兰州市房管局官员此前亦称，国家发改委要求商品房销售明码标价，但“仅仅公示房价，无需审核、审批，如果引起恶性反弹怎么办？怎样向老百姓交代？”因此，兰州市决定进行价格干预，“政府调控给予开发商合理的利润应在20%，比方说开发商申报的销售价格过高，那么拿出你的成本依据来。”
对于调控政策和效果，兰州市委宣传部、兰州市房管局拒绝了本报的采访。
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库存探源
兰州市房地产商会的研究人员称，在有关政策的接连调控下，兰州商品房库存量逐日紧张，直接表现就是可供选择的房源减少，楼市成交量继续下滑。
但实际情况是，在当地严苛的调控政策下，尽管可供交易的有效库存减少，但开发商所挤压的大量库存无法释放，若按照兰州政府的调控思路和成交量，到年底其开发商库存将进一步上升。
王志浩说，在中国定义库存有两种，是已经建好了，没卖，是一个空房。第二是开发商已经在建，但还没建好，但又已经拿到了销售许可证了的。
“因为一些开发商可能将达到销售条件的住宅不做销售许可申请。导致官方公布的库存数据可能与我们判断的库存量不吻合，而且不能拿各地方自己公布的库存来做一个未来的判断。我们是按以前土地出让的面积来计算未来房子的一个供应量，用最近3个月的销售面积来判断未来的需求。”他表示。
这种逻辑无疑更符合市场实际，渣打银行按照此逻辑调研发现，目前中国35个大城市房屋库存约相当于3个月的销量，到年底，将上升为7个月的销量，而二线城市的库存问题则比一线城市更为严重。
西安一家大型开发商高管对本报说，去年年底已经确定了今年的销售目标，“虽然后来遇到楼市调控，但我们的目标没有调整，也没有减缓开发进度，对今年完成销售目标还是有信心”。
不过他也承认，今年3、4、5月份开始出现成交量严重下滑，“有几个月销售大约只相当于去年水平的一半”。这也间接证实了王志浩的调研结果——实际市场中，开发商库存确实正逐渐上升。
王志浩称，他们的计算方法是，首先统计30多个城市过去数年的所有土地出让面积，“再以过去３年出让的土地统一定义为库存，假设年有1/3开发出来，第二年有1/2开发出来，第三年假设就开发完了。”
而兰州的调控结果也显示，尽管市场上看到的库存、官方公布的库存都非常紧张，但实际上，大量已经达到预售条件的楼盘，由于政府刻意打压数字，并无法形成对市场的有效供应。
一位当地开发商质疑，中央政府楼市调控的本意，一方面创造更多的新建商品房建设和供给，同时打压投机性的需求，来稳定市场价格，“我们觉得中央政府是按照市场经济的思路来调控，手段是改善供求关系，但到了地方政府，按兰州这种‘不让买，也不让卖’的计划经济思路调控，已经严重违背了中央政府的本意，纯粹为了统计数字，这有意思吗？”
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库存量或许将让新房房价稍微低下那颗强硬的头颅。北京库存超过11万套，这对于新房开发商而言，是一个需要采取明折，或是暗折吸引购房者的时候了。
据上海证券报报道，日前，有研究机构资料表明，上周末11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。并且，目前北京市新房住宅的库存量已经攀升至107602套，逼近11万套，也创今年高点。
对此，业内人士预计，促销和降价将被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大，买方市场或将到来。
广发证券研报统计，从可售住宅总量来看，库存继续攀升。上周11大重点城市的新增住宅供应2.1万套，为近一月来值。但是，存货总量却达到63.4万套，环比上涨0.9%。
“上周末存销比继续提升至9.8个月，连续20周上涨。其中，存销比超过12个月警戒线的城市有大连、杭州和北京。”研究报告说。
一个值得注意的现象是，北京新房库存量的上升非常明显。
根据北京市房地产交易管理网数据，北京市新房住宅的库存量已经攀升至107602套，逼近11万套，新房供应达到年内新高点。
北京房地产交易管理网的历史数据显示，在本轮楼市调控前，即去年3月，由于市场成交旺盛，北京新房住宅库存量跌破9万套。
而随后新一轮房地产调控开始。在调控政策的打击下，北京新房库存量开始增多，到2010年7月1日，重新站回9万套关口；此后用了10个月的时间，突破10万套。而10万套的库存量是北京楼市官方和市场都认可的“供需平衡基点”。
“从库存量的变化，可以看出开发商放量以及购房者对于调控的态度变化。”北京中原地产三级市场部研究总监张大伟表示，库存量从9万套升至10万套，用了整整10个月，而从10万套到11万套，仅仅用了不到3个月的时间，这一方面说明了开发商资金链的日趋紧张，由原本的观望到加速推盘，另一方面则显示了购房者对于本轮调控的态度越发清晰：不调到位不出手。
事实上，目前北京在售楼盘的打折促销力度已经开始加大。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，7月约34个项目计划入市，其中城六区以外郊区项目25个，占据了市场供应的主力。
“为了推动开盘销售率，不少开发商纷纷加大打折的力度。如金隅观澜时代给出了9.7折及2万抵8万的优惠，芭蕾雨悦都则以全款9.2折的超低折扣促销。”一位业内人士说。
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