"走进兰州限时代"系列专访人物之四 刘义
房天下2011/03/17 10:05
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系列专访人物之四 兰州交大房地产研究所所长、群英策划顾问有限公司董事长 刘义
记者：刘教授，我们要跟您讨论的个问题是限购，因为从去年就开始了，而今年本地也相继出台了“甘肃省新十一条”、“兰州新十一条”，去年兰州的限购还不是特别明确，今年已经明确提出了本地居民禁购三套房，限购二套房，您怎么看新的限购令？
刘义：最近大家比较关注的问题是甘肃房地产新政“甘肃省十一条”，这十一条是相比去年的“省十条”更为详细，更具执行力，同时新十一条也是为了贯彻落实“新国八条”，从整个国务院的政策来看，房地产市场需要进一步的调控，就是说政府也在加大调控的力度。这也是整个房地产市场发展比较符合民意的政策，通过对省十一条的学习理解，我觉得这十一条是很具体全面的。应该说这十一条有行政的手段、有金融的手段、有税收的手段。就是调用了各种综合的手段来治理调控房地产市场。从这几个手段来看，政府对楼市采取了全方位的调控，限购只是其中的一个手段。通过行政、金融、金融的的手段加上限购、限价、限贷这些手段，我们可以看出政府主要是在流通领域管制，即在交易的环节调控房价，限购是调控房价的行政手段，尤其是不办产权证，虽然不能说是一个长久的政策，但是针对目前房地产市场临时应用的行政手段，这个手段虽然看起来和市场经济的发展不太吻合，也就是说在一个城市、一个地区房地产的发展。居民购买几套房，应该是自由的，但是现在用行政的手段不给办房产证，这可能只是个权宜之计，也是一个临时手段，这个还需要探讨，我个人理解应该不是个长久之计。但是目前必须要做，目的就是要在交易环节、流通领域来防止炒房，也就是说把购房不作为居住的需求而作为投资的需求的行为是要进行遏制的，限制投资、投机的需求。那么从民生角度来看，房地产的供应是要满足居住的需要。那么限购令就是先解决民生问题，是有必要的，如果房子既要满足居住需求，又要满足投资需求，必然就有很多资金注入，那么就会出现炒房，房价就无法降下来。虽然去年我们也提出来了，但是房价还在涨，这是为什么呢？有如下几个因素。一是限购没有真正落到实处，也就是我们现在个人的信息系统还没有完全的建立起来。也就是说如果你要到一个售楼处买一套商品房，那么售楼处也不知道你有几套房，在这个系统没有建立完善起来之前，限购令是无法落实的。另外还有其他综合因素没有解决。所以房价还在涨，而且还涨了不少，这就是国家今年下大力气调控的原因，，而且新十一条不仅仅是限购，还有其他措施，治标还治本的措施都有的。不仅是在流通领域利用三种手段，而且在根本上，从源头上解决房价的问题。例如土地问题，作为房地产市场的一级市场，土地问题如何解决，该如何限地价，然后到房屋的供应结构，也就是产品的供应结构上该如何解决。保障房、经适房、廉租房的建设都定了详尽的完工时间。如果我们放开让市场调控，那么就会出现大建中高档商品房，而减弱对中低档住房的供应。这次十一条是标本兼治，从根本上源头上解决了问题。同时从政府开始问责制，从价格控制不力要问责政府，全方位综合治理。
记者：今年我们提得比较多的除了限购，还有保障房的建设，但我们注意到，保障房的建设基本上是从开发商所建商品房中拿出一部分房子，但房屋建设周期一般要两三年，两三年内商品房的价格应该是很难控制的。
刘义：今年不同于以前了，在之前两三年，经适房、保障房、廉租房的建设一直处于计划之中，但是从今年开始，我们国家规定今年保障房的开工率必须100%，竣工率达60%，这样在政府的行政手段下，对房地产市场的整个供应结构会起到一个调整作用。
记者：我们注意到，在兰州新十一条颁布之后，紧接着就举行了兰州首场限价土地拍卖，您怎么看兰州首场限价土地拍卖？
刘义：这是一个好的现象。因为土地市场是整个房地产市场的一级市场，房价涨还是不涨。涨多少，其源头还是在土地市场，限价土拍是土地市场拍卖的进步。在过去的土地拍卖中，由于价格无限制，造成了负面影响，甚至造成了土地价格的飙升，因为众多开发商在抢拍一块地，甚至失去了理性的标准。最后转嫁的结果就是房价的飙升。老百姓要掏更多的钱来买房子。所以这个问题不解决，房价的问题是解决不了的。从去年开始，国家就提出了要探索和建立土地的综合评标办法。那么这次我们看到，兰州前几天今年宗地7.1个亿限价拍卖出去了，这是按照省十一条的指导思想来做的，就是限价而且配备配建10%的保障房，这个已经做到了，这是个好的开端。
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记者：但是也有个问题，就是业内人士算了一笔账，就是如果按照这个高价拍得土地，然后划去10%的土地来建保障房，那么最后建成商品房之后，房价还是不能下降的，甚至还要上升，您是怎么看这个问题的。
刘义：因为虽说是限价，但是本质上还是拍卖。就是这种形式必然会导致高地价，土地的拍卖制度如何去完善，我觉得这次限价拍卖、配建廉租房这开了一个好头，但是土地拍卖模式还有待于进步一的探索完善。
记者：您觉得这种拍卖方式会不会一直持续下去?
刘义：我认为这种制度会在完善的基础上继续走下去，不会恢复到以前的单一土拍方式了。
至少会加大廉租房的建设用地以及地价要控制在一定的范围内。根据这个情况推算，现在房价要下降基本是不可能的，但是稳定房价是可以实现的。
记者：我们从两年前就开始了房价调控，但是房价却是越调控越高，从去年开始，我国开始出台密集的调控政策，您觉得这种调控对购房者以及开发商有何影响？
刘义：从兰州来讲，两年来一直在调控，房价却一直在涨，这个原因要从多方面来看。其中很重要的原因是根本矛盾—供需关系没有改变。社会上对房子的需求很大，而供应不足，这就促使了房价的增长。兰州来说，土地稀缺，导致开发量有限，这样就进一步导致了房屋供应不足，我们注意到，兰州一年只有几个楼盘开盘。例如西安每个月都有开盘，但是兰州去年只有屈指可数的几个盘在开。所以物以稀为贵，需求都是刚性需求，因此上供需矛盾不解决房价要降下来是很困难的。另外这几年我们的保障房仍然在计划中，还没有变成现实的房子。很多人只是听说了保障房但是并拿不到，很多低收入家庭一直在等，所以大家都挤在一起购买商品房，这就导致了房价一直上涨。再加上其他因素，房价涨幅越来越高。但是今年肯定会有大的变化。为什么？从综合来看，2011年是国家和省上持续高压调控年，这种影响要影响到开发商和消费者的心里。第二，今年保障房大力开建落实，将改变房地产市场的供应结构，中低收入者家庭会越来越多得到实惠。第三，今年提出的公租房，是改变供应结构改变观念，那么年轻人的购房观念会得到改变，例如刚毕业的大学生会考虑到租房而不是去买房。是个很好的起点和方向，这样将极大分流购房群，使购房者形成阶梯结构。另外还有一点，今年开发量加大，很多大盘，例如天庆等很多企业大盘将推出，这样也会改善供求关系。另外几家一线城市的大企业开始进驻兰州，这在前十年是没有的。以前都是外地房企来兰州一考察一计算就放弃了，因为不合算，利润空间太小。但是现在由于一线城市房地产市场饱和，他们转战二三线城市，例如万达等很多外地企业都在兰州拿地上项目，这也会冲击当地市场，改变市场的供应状况。另一方面目前调控措施加大，对今年市场有较大的整治。因此在今年的调控与供给下，房价会趋于稳定，涨幅会下降，这是我个人的观点。
记者：您刚才说今年楼盘供应会加大，但是我们通过采访发现，目前部分开发商对政策走向并无十分把握，他们也处在一个观望期，您怎么看这个现象？
刘义：这一点应该是存在的，当政府加大调控的时候，开发商也会在观望。因为现在开发商也看不到政府调控会是个什么样子，我前面说了，这就是改变人们的心态，开发商和消费者都是在观望，消费者在等降价，开发商在担忧，例如开发商开了几个盘，而兰州又出了限购令，那这样的话房子卖不出去怎么办，这样反过来会影响到开发量的增加，这也是限购令的另一个矛盾。它是一把双刃剑，有利有弊。
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记者：您是如何看待投资性购房的？因为在老百姓看来，投资做生意不会。炒股有风险，只有买房是保值增值的，您如何看？
刘义：限购其实是一个权宜之计，并不利于经济的长远发展。改善性需求首付门槛提高，有钱也不办房产证。
记者：前几次的调控收效甚微，老百姓认为是越调控越高，您认为调控起到了作用么？
刘义：其实前几次的调控都是这样的道路，限制——打压——观望三五个月，然后房价也没降下来，调控也没作用，刚需释放，反过来促进房价大幅上涨，这就是最后得出的结论：越调控越高，本来三千多买的房子等到了五千多。所以大家也有后顾之忧，但是无论如何，大家目前还是在观望，至于观望之后是什么结果，要看政策的走向，我个人认为这次的调控不可能向前几次那样了。如果政策不大起大落，我估计在2011年不会出现房价大增的情况。
记者：现在很明显兰州房价很高，您觉得还有上涨空间吗？
刘义：这个不好说，但是有一点，在目前状况下。兰州土地供应与调控政策综合考虑，兰州房价在目前水平上确实不低，如果政策调控到位，对高价房能够报成本，能做到这一点，房价在土地增值不大的情况下，我觉得一万之上的房价不会有空间了？
记者：那您觉得兰州房价有降的可能么？
刘义：兰州市大部分房价的利润空间是有限的，就是说下降将的可能性很小，但是涨幅会下降，我们希望房价趋于稳定就不错了。但是对高价房确实要严格控制，有些房子是领头房，甚至领跑兰州房价，因此政府一定要打压调控。
记者：二手房也涨价了？
刘义：因为他们是联动的，一手房涨价二手房就会涨价。
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