新"国八条"全面解读 限购令升级投资需求受抑
每日经济新闻2011/01/27 10:24
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：按照惯例于每周三召开的国务院常务会议，似乎很少像本周这样早早地吸引各界关注。预期中的房产税政策并未出台，但新一轮楼市调控组合拳之威慑力有过之而无不及。从去年初的“国十一条”到4月的“国十条”再到三季度的“二次调控”，政策效果毋庸置疑。但目前房价依然高企，距离“政策线”仍有距离。1月26日出炉的新“国八条”在重申前期一些政策要点的同时，又有加码之势，如二套房首付比例提高至六成，统一部署限购政策等。
解读：限购令
“限购令”升级短期抑制投机性需求
在业内人士看来，此次国务院的楼市新政，将使地方政府的“限购令”全面升级，基本上所有的一二线城市都须限购，部分三四线城市也将限购。
昨晚出台的楼市新政指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
中国房地产学会副会长陈国强认为，此次“限购令”升级已经推向，之前除了去年14个城市，今年1月已有10多个城市明确要实施 “限购令”，此次出台的新政将“限购令”的门槛进一步上调，范围也扩大，主要的目的还是打击投资需求，抑制需求角度。
杨红旭认为，这样的规定使限购更加严格，尤其是本地2套、外地有证明1套、无证明这3种情况不允许新购，意味着已有“限购令”的20多个城市将重新调整限购口径。根据各地公布的信息统计，出台“限购令”的城市已超过24个。如此严格的“限购令”的效果将会如何？中原地产华北区总经理李文杰告诉《每日经济新闻》记者，此举短期内肯定抑制投机性需求，长期还要看宏观经济走势。杨红旭则认为，“限购令”蔓延对楼市调控效果有一个逐渐显现的过程。
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解读：土地
土地供应再强化“地王”或难再现
作为加大市场供应的重要方面，土地供应再次得到强化。“国八条”强调，各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。同时，在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
事实上，在北京市部分土地的出让中，“限房价、竞地价”出让方式已开始推广。按照北京市的规定，在土地出让中，首先对该地块建成的房屋价格设定上限，在此基础上，由各买家竞争地价。“房价先行”的方式被认为可在很大程度上避免地价对房价的传导。
来自北京市土地整理储备中心的数据显示，今年北京的住宅楼面地价，也由去年的6189元/平方米，涨至8256元/平方米。
来自国家统计局的数据显示，去年开发商完成土地购置面积4.10亿平方米，土地购置费9992亿元，照此计算，开发商购买土地的均价为2437元/平方米，这一成本比去年提高了三成之多.国土部此前表示，继去年9月份部分地方房地产市场出现反弹苗头后，进入去年11月，一些地方购地竞价热度趋旺，“地王”、“天价地”在短时间内集中出现，并推动整体地价走高。
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解读：税收政策
购买成本上升部分二手房税费
从税收征管方面看，此次调控提出了调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。另外，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，要进行土地增值税清算。
一位业内人士分析认为，相比之前执行差额收取营业税，新政再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税，使得5年内房源再交易成本将明显上升。他举例说，如果一个人在2008年以100万元购买了一套房 （见下表），现在欲以200万元出售，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税，也就是缴纳5.5万元即可。而新政执行后，将需要交纳11万元，这将明显遏制过度炒作。而且，新政还明确指出坚决堵塞税收漏洞，部分二手房将可能因为无法避税而交易税费，大幅增加购买成本。
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解读：保障房
保障房扩覆盖面将改变市场供应结构
保障房一直是政策强化的重点，此次出台的“国八条”规定，各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。同时，加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
按照住建部的要求，2011年，保障性安居工程住房建设规模将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。据估算，这些保障房建设所需要的资金，也将超过1.3万亿元。值得注意的是，与控制住房价格的目标一起，新政还将保障性安居工程建设目标纳入到问责范畴内，这将继续推动地方政府的积极性。
但针对保障房建设的资金问题，业界仍有所担心。阳光壹佰置业集团副总裁范小冲向 《每日经济新闻》记者指出，在保证政府投入部分的前提下，如果地方政府能够较好地运用金融杠杆，保障房建设的资金问题就能够得到解决。
在中国房地产学会副会长陈国强看来，暂时抑制需求，为加大市场供应赢得时间，是新政的主要思路。因此，当前的主要任务便是加大供应，改善供需关系，而保障房将占到相当比例。陈国强表示，保障房建设的加速，将在很大程度上改变市场供应结构，并弱化房地产引发的社会问题。
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解读：问责机制
强化问责制还需看具体惩罚措施
楼市新政中，明确规定了地方政府对落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。对于该问责机制，接受《每日经济新闻》记者采访的专家认为，关键看是否有具体的惩罚措施。
根据昨日出台的楼市新政，未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
对此，中国社科院金融研究所研究员、金融市场研究室副主任尹中立说，地方政府能不能监管好房地产市场，关键要看中央有没有具体的惩罚措施。没有惩罚措施的文件等于一纸空文，不会起到实质性的督查效果。所以对房地产市场的调控，最重要的手段实际上是要做到“对乌纱帽的调控”，也就是说，对不严格执行中央政策的地方政府部门或者主要责任官员，采取“摘掉乌纱帽”的办法最管用。中原地产华北区域董事总经理李文杰告诉记者，此轮调控是对前两轮调控的深化，对地方政府的问责要求使得地方政府不得不配合，而且这种问责已经上升到政治高度。
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