多方数据"打群架" 兰州房价让市民"雾里看花"

日前，在甘肃省政府新闻办举行的新闻发布会上，省住房与城乡建设厅副厅长郭明卿公布的兰州房价引起了争议，被质疑严重脱离市场实际，偏向低估。

兰州房价到底有多高？权威部门发布数据 “小心翼翼”，专家学者众说纷纭，街头巷尾更是议论纷纷。

兰州房价扑朔迷离

在甘肃省政府新闻办本月10日举行的新闻发布会上，省住房与城乡建设厅副厅长郭明卿介绍了当前的房价：兰州市商品房每平方米均价5074元，个别楼盘高至12880元；天水市商品房每平方米均价4100元，省内其余地区平均房价不上2000元，全省房地产发展应该是理性的，基本健康的。

郭明卿同时介绍，该厅11月份对兰州市的七个典型楼盘的房价进行了调研，其中有两个楼盘平均销售价为5700元左右，没有超过8000元。

郭明卿此话一出，即引来媒体的质疑。据媒体调查，目前这两个楼盘的房子已经卖到了11000元的高价。因此，大家纷纷质疑，这种严重滞后的数据是什么时候调查的、怎么调查的。随后郭明卿回应，这组数据是发布会召开前一周调查的，两个楼盘的售价是开盘以来到目前的累计销售均价。他表示，自己并非有意回避兰州房价过高的事实，只是新闻发布会上通报情况的时候对平均房价没有作详细解释，所以产生了不同的理解。

关于兰州房价，不仅省住建厅发布的数据受到市民的质疑，兰州市住房保障和房地产管理局、中指研究院发布的数据也存在很大的差别，饱受争议。

根据中指研究院统计的数据，11月份，兰州商品房价环比上涨1.01%，均价达到5945元；房价指数同比上涨11%。但是，兰州市住房保障和房地产管理局的数据显示，当月兰州市登记备案住宅商品房平均成交价为5066.17元，环比上涨17.69%；而今年1月到11月的平均销售价格仅为4020元/平方米，平均成交价格与上年同比增长6.69%。

程小姐正在考虑置换住房，了解房价是看房前的必修课。然而出乎意料的是，无论网络、中介，或是权威部门发布的数据，都让她无法真正了解兰州房价的真实情况。

程小姐说：“兰州市住房保障和房地产管理局的网站只有各个楼盘的当日成交价和总体成交价格，发布的数据也明显和现在的市场价格不符，的有近3000元的差距。还有二手房的交易价格该网站也没有显示。”

同时程小姐了解到，今年1至11月，兰州市累计销售二手房115.68万平方米，总成交价为14.96亿元。按此数据计算，二手房每平方米售价不足1300元。

对此价格，程小姐简直不敢相信，于是决定进行实地考察。经过一番考察程小姐觉得，由中介提供的价格能客观地反映兰州的房价现状，但其中涉及到的“成交价”、“到手价”等诸多名目，让她觉得很复杂。

到最后，程小姐越调查越糊涂。

权威打架 数据失真应过滤？

一连串的问题留给了市民，市民们纷纷质问：房价数据是如何统计出来的？计算方法是否合理？

据了解，省住建厅之前调查的七个楼盘中包括仁恒美林郡、基业豪庭、致诚大厦、天庆莱茵小镇等，郭明卿所列举的两个楼盘分别是2009年初和2005年开盘的莱茵小镇和鸿运润园，其自开盘至2010年10月的累计销售均价远远低于目前的市场售价。

那么，开盘以来到现在的平均售价能否作为兰州房价的衡量标准呢？兰州市住房保障和房地产管理局相关工作人员给出的回答是“不能”。

该工作人员告诉记者，省住建厅对七家楼盘进行调研时他也参与其中，从现场调研的数据看，这七家楼盘中目前房价的是基业豪庭，均价6000多元，房价的超过了11000元，据他初步估算，七家楼盘目前的销售均价应该达到了8500元。

该工作人员告诉记者，“省住建厅5700元的数据是如何计算出来的，我们无从得知，但是没有这么低的价格。据我们掌握的资料，从2009年下半年开始到现在，这七家楼盘的均价已经超过了7500元。”

他认为，衡量一个区域内房地产市场的平均房价，通常是以一个月或者一个季度内的商品房销售价格为基础的。累计销售价格的平均值，只能体现该楼盘从开盘至今的平均销售价，不能体现现在的房价。因此，这样的数据对购房者来说不具备任何参考价值。

关于房管部门和国家指数研究院发布的数据的差异，该工作人员解释，住宅均价是依法登记的所有商品住房买卖合同中记载的交易总金额除以交易总面积，为全样本统计，可反映一个城市的整体价格水平和辖内交易量、交易结构的变动趋势。目前，房管局公布的数据就是住宅均价，有一定的波动性，有时波动性还非常的大，但总体数据还是符合兰州市的现状。比如，兰州市七里河区8月、9月、10月、11月的平均售价就因楼盘、地段等因素的影响存在差异。

对此，业内分析人土林珂却认为，“官方数据的采集方式样本量大，操作时间流程长，容易出现与中介市场调研数据脱节的现象。这种脱节包含了研究时效性脱节和研究内容的脱节，其结果自然会不同。”

房价泡沫是否真的存在？

伴随兰州房价争议的，还有楼市泡沫的多少。12月8日，社科院发布《房价绿皮书》，排出了当前35个大中城市中楼市泡沫的7个城市，兰州位列其中，并以53.6%的指数排在第六位。

《绿皮书》强调，住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。

但是对此数据，开发商却有不同看法。开发商尚峰认为，兰州楼市泡沫确实存在，但是社科院发布的数据并不准确，不能反映楼市真实情况。

针对上述质疑，林珂认为，一般计算泡沫指数都是以房价收入比为标准的。当房价收入比在合理范围内时，此时价值(价格)均衡，即“必须支付的金钱”与“愿意支付的金钱”是相等的，两者比例为1，说明泡沫不存在。当房价收入比超过了某一上限后，也就是说此时价值(价格)不能实现均衡，即“必须支付的金钱”大于“愿意支付的金钱”时，说明泡沫存在。显然，两者比值越大，说明泡沫越严重。

林珂告诉记者：“兰州的房价收入比明显已经超出了1，如仁恒美林珺是今年8月底开盘的，三个多月只卖出612套房子，而该项目的总套数为2160套，在商品房供应量不断下降的兰州，有房不买的状况只有在一种情况下会发生，就是房价过高，已经大幅超过了购房者愿意支付的金钱。”

据林珂预计，目前兰州市平均房价控制在5500元比较合适，但现状是已经达到了均价8000元，因此存在2500元的泡沫。

对此观点，房产商比较认可，但兰州民城集团董事长尚峰说：“兰州市从前有40%的购房者属于投资行为，由于楼市调控政策不断出台，对投资者打击非常大，现在投资比例在不断下降，所以房屋出现空置泡沫、地产价格泡沫或地产投资泡沫的可能性不断降低，兰州市现在的泡沫是地产价格泡沫。”

此外，尚峰认为，泡沫不断增大的原因也与购房者有关。他告诉记者，早在他开发望河丽景时当时房价也不过3000多元，但是今年的价格却达到了8000元，说明购房者对房屋价格增值有很高的预测额，过大的预计了房屋的价值，这种追涨心理也是一个因素。