住建部:房屋租期内出租人不得单方面提高租金
北京青年报2010/12/16 08:50
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
针对房屋租赁市场上“房主擅自涨租金”等突出问题，住房城乡建设部新近出台的《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）中明确，从2011年2月1日起，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。据介绍，《办法》将于明年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。
租赁合同应约定被征收拆迁时处理办法
《办法》明确，房屋管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用，但房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括租金、押金数额、支付方式、租赁用途和房屋使用要求、期限、维修责任、物业费等相关费用的缴纳以及争议解决办法和违约责任等10个方面的内容。
除此之外，房屋租赁当事人还应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。同时要求主管部门定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，建立完善房屋租赁登记备案信息系统。
租期内出租人不得单方面提高租金
《办法》明确，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。而据了解，这是首次明确出租人不得单方面随意提高租金。
租期内出售承租人有优先购买权
《办法》明确，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
未及时修复损坏房屋应按约减少租金
《办法》规定：出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。同时，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
声音
政策执行到位的话相信不少人会转向租房
“为什么很多人宁愿做‘房奴’也不愿意租房？就是因为房主总是随便涨租金或是单方终止合同。”租房人张先生表示，“这次住建部明确强调和保护租房人权益，如果执行到位的话，我相信不少人会转向租房住。”昨天中原地产、链家等中介公司负责人表示，该《办法》实际上也是本轮房地产调控的措施之一，即鼓励租房需求。
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新闻延伸
原设计房间为出租单位 人均租住面积不得低于标准
“群租”将被罚款3万
根据住房城乡建设部新近出台的《商品房屋租赁管理办法》，从明年2月1日起，出租住房应当以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。业内人士认为，据此，北京等地将会有很多“群租房”面临违规，“群租”问题或将因此得到解决。
据了解，北京、上海等城市普遍存在“群租”现象，即出租人或者中小中介改造出租房，将其分割成很多“小间”出租的现象，如一个100平方米的三居甚至能分割成七八个“房间”出租。而因为“群租”房“改造切分”的时候有可能破坏房子的承重结构，加上一套房子住进十几个人增添了消防等安全隐患，“群租”成了一个备受关注的社会问题。由此而发生的小区业主和租户、业主和物业公司的纠纷不少。天通苑[消息 价格 户型 点评]小区的业主甚至在社区网上贴出了《向“群租”说不》的维权倡议书，试图联合起来以集体诉讼的形式制止群租的蔓延。
住建部此次出台的《商品房屋租赁管理办法》限制住房的出租单位的同时，提出人均租住面积不得低于政府规定的标准，被业内认为是针对“群租”问题出台的措施。新规定明确，出租住房应当以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。同时强调，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
同时，针对社会上不少“群租房”的“房东”是“二房东”即“承租人”或者“承租中介”这一问题，《办法》明确：承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
《办法》同时明确，违反上述规定出租的，将由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。“按照新规定，以北京为例，将会有很多群租房面临违规的现状。也就是说，明年，北京等城市房屋租赁市场都将面临洗牌。”业内人士表示。
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房屋租赁合同一般应当包括以下内容：
（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
（三）租金和押金数额、支付方式；
（四）租赁用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室内设施的安全性能；
（六）租赁期限；
（七）房屋维修责任；
（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
（九）争议解决办法和违约责任；
（十）其他约定。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
4类房屋不得出租
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
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