新版限购令相当于4次加息 兰州楼市逼近寒冬
兰州晨报2010/11/16 09:27
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
减少首套房贷的利率优惠，其威力相当于4次贷款加息。“整套房子按20年贷款的话，我要额外多交将近两万元。”段瑞说，这是他妻子半年多的工资总和。“再等等看吧，不行就买套偏远点的二手房，再借点钱争取一次付清。孩子也大了，总之，房子是要买的。”
楼市逼近寒冬
去店里的路上，王继东接过路边冻得瑟瑟发抖的女孩塞来的地产广告单，迅速乜了一眼。“均价6000元起”、“恭请莅临品鉴”，字样鲜红醒目。旋即，他把传单揉成一团丢到路旁的垃圾箱里。
11月8日，初冬的上午，东方红广场行人稀少，四个衣着单薄的女孩子在寒风中向行人散发楼盘广告传单。半个过去了，手里的传单还有厚厚的一摞。
安宁区大学城附近一处楼盘的售楼小姐，一边整理桌上尚未散发出去的上千份宣传单和DM折页，一边说：“以前我们一天要接待十几位看房的客户，最近每天只有一两人或者干脆没有人来，看房后直接交易的更少。”
一切转变都是从今年政府遏制房价过快上涨开始的。今年4月30日，北京出台的调控楼市“国十条实施细则”首次对家庭购房套数明确提出“限购令”。随后，各大城市陆续出台“限购令”对房市进行调控。兰州作为西北个发布“限购令”的城市，11月5日发布的《关于进一步调控房价的意见》甫一出台，即被称为“最严”限购令。
11月14日，兰州市政府在11天前原则通过的《意见》在备受热议、略加修改后正式出台。即：“本地居民家庭(指近郊四区居民家庭)可以在本市购买两套住房、非本地居民家庭在本市可购买一套住房”。之前的“年龄未满18周岁的居民不得在本市买房”已删去。连续的房屋调控政策，如一股突袭的寒流，一些新楼盘首当其冲感受到了阵阵寒意。
“近期多重政策连续出台对楼市影响很大。”兰州安宁一楼盘售楼经理吴恩感叹。他想起年初在项目开盘现场的抢房情景：一天傍晚，突然接到通知，可以让客户预约房子。“要知道，当时，我们的起价每平方米已超过7000元！”
然而，不到半年时间，如此壮观的场景已成过眼云烟。“现在还是个开始，真正限购实施，商品房的市场份额减少是必然的。”兰州策划公司总经理朱芩锋分析认为。
受11月14日兰州市出台的限购令及之前首套房将七折利率变更为八五折、加息等一系列楼市调控政策的影响，从第三季度末开始，做了将近10年房产中介生意的王继东也感觉“日子不好过了”。
“冬天来了！”麦积山路的一家房产中介店里，王继东倚着门叹了口气。
没到上班时间，店里的3个业务员忙活起来。这两天开始咨询、过户等业务量骤然增加。但王继东知道，这突然的爆发是短暂的，后续而来的将是业务清冷的现实，就像窗外漫长的冬天一样。
麦积山路，在短短的一年内，这条街巷由繁华变得萧条。楼市火爆时，这里鳞次栉比冒出来的房产中介公司，现在大都销声匿迹。王继东的中介公司是仅剩的两三家之一。
“业务量明显减少，看房的人这阵子比以前多了许多，但成交的却很少。去年的时候一天可以谈成3笔生意。今年10月，才做了3桩生意，还有一单业务买方不满意隔三差五找来投诉，要求退房。随着限购令的升级和实施，可以预料二手房的市场份额会逐渐减少，生意越来越不好做了！”王继东无奈地说。
临近中午，王继东的手机又再次响起，是一位两个月前委托他卖一套二手房的雇主，抱怨他为什么这么久还没把其的房子卖出去。
安“家”省城的门槛
清晨6时20分，出租车司机段瑞开着出租车在空阔的马路上疾驰，这天晚上他跑活儿赚了200多元。
6年前，25岁的他和妻子张琳从张掖临泽县老家来到兰州打工，一直蜗居在秀川新村附近月租220元、15平方米的民房里，3年前他们有了一个女儿。
6年里，跑出租的段瑞和在物流公司做会计的妻子辛辛苦苦攒了7万元，又从老家东凑西借了10万，凑足了首付和装修钱，夫妻俩打算在兰州买一所房子安家。
“我每天起早贪黑跑车，一个月基本能赚3000多元，在我们这行算高的了。既然出来了，就想在兰州安个家。现在也快实现了！”段瑞在秀川新村附近吃了一碗牛肉面，走进了那片电线交错、时有火车呼啸声穿过的居民区。
然而，近期的一则首套房贷利率从七折调整到八五折的新闻让段瑞和妻子张琳的心情瞬间跌入谷底。“我打了一早上电话，咨询了好几家银行，确实调整到八五折，有的银行甚至没有优惠了。”此刻，对原本已经下定决心近期入手的那套70平方米两居室，段瑞现在又再次生出了一丝犹豫。
首套房贷款享受7折优惠曾经是2009年楼市的利好之一，这也让去年楼市出现了大幅度的量价上涨。除此之外，加息也进一步增加了购房者支出的成本。自2010年10月20日起，央行5年期以上贷款基准利率由5.94%上调至6.14%。
从7折到8.5折和银行加息会给自己带来多大的影响，业内人士算了一笔账：以市民贷款60万元、贷款期限30年、采用等额本息还款法计算。此前基本利率打7折，月供为2920.11元，利息总额为451240.43元；打85折，月供是3239.29元，利息总额为566144.17元。加息后，利率为7折的，月供将增至2968.52元，利息总额为468668.66元；85折优惠，月供增加至3301.71元，利息总额为588616.02元。利率越高，利息压力更大。若为7折利率，每月多掏不到50元；若为85折利率，每月多掏60多元。有分析师称，减少首套房贷的利率优惠，其威力相当于4次贷款加息。
“算下来，我这套总价42万的房子按30年贷款的话，我要额外多交1.5万元。再等等看吧！”段瑞说。多交的钱款相当于妻子半年左右的收入，他还是有些犹豫。“不行就买套偏远点的二手房，再借点钱争取一次付清。总之，房子是要买的。”
和限购令“赛跑”
“王老板，最近怎么连看房的都少了？我这房子这么好，价格也不是不能商量，能快点出手！”张健在电话里妥协道。每次介绍自己的房屋，张健总是频繁地使用“”这个字眼。
两个月前，张健委托房产中介的王继东以26万的价格将他位于甘南路上的那套40平方米的两居室转卖。然而，只过了不到一个星期，张健给王继东打电话，一下子将房价抬高到36万。
“我看了下周围的新房价格均价要8000以上，我的房子地段好，虽然面积小了点，格局不太理想，但只要买家看中房子交通、购物、上学方便的，应该就会舍得买！”张健如此盘算，“陆续来看房子的人也很多，但价格都没谈成。”
“这么旧的房子，格局也不太好，还要36万，真是的！”一位来张健家看房子的年轻女士小声嘀咕着转身要走，身旁的丈夫却仔细地查看着门窗、卫生间，询问着房子的各种问题。
对刚性需求的购房者来说，价格是考虑的重点。“贷款利率的优惠随时都会调整，但二手房价肯定会持续上涨。特别是地理位置优越的二手房基本不可能降价。”王继东分析：“相较于受市场影响较敏感的一手房来说，二手房的市场抗压力较强，市场不好的时候房主大不了先不卖了，等到行情好的时候再说。”
然而，等着将资金投入生意的张健却有点等不及了。
“两个多月过去了，看房的人越来越少，房产调控政策却一个接一个出台。”张健心里有些忐忑：“过些日子，会不会连当初26万的房价也很难出手了？”
“40平方米的两居室，36万有点太贵了，二十七八万倒是可以考虑一下。房子老了点，地段挺不错的。”国企职员李炳欣和妻子赵玉在摘录的数十条二手房信息中用红笔勾勒中意的选择。
几经比较，细心考察，最终他们也相中了张健“”的这套老房子。
李炳欣和妻子在兰州工作3年了，他们的户口还在天水一直没迁过来，位于小西湖的家住着一家三代5口人。一年前，李炳欣年逾花甲的父母卖掉天水的房子搬到兰州和他们共同生活。随着年初孩子的降生，70多平方米的三居室显得拥挤。小两口只有白天去上班的时候可以畅快地透透气。“一回到家里就满眼都是人。房子太小了，和老人一起住，时间长了也不方便。”妻子赵玉最近总是不停地这样抱怨。
“事不宜迟，趁现在政策还没具体执行前赶紧把户过了，否则限购令实施后我们就买不了第二套房了。”没有兰州户口的李炳欣担忧地对妻子说：“我们这两天再和中介、房东联系一下，看看能不能再少点。”
“抢时间、办手续”成了像李炳欣和赵玉夫妻一样的二套房购买者现在的共同想法，在限购令尚未正式实施以前将房子顺利过户，是李炳欣现在最为迫切的心愿。
已经有很多人走在了前面。11月9日下午，兰州市房地产交易大厅里人头攒动。大厅排号处依序发放的号码已经突破三位数，每个营业窗口前都排满了等待进行房产交易的市民。“最近不是要出台限购令吗，办交易的人突然多了起来，我们还得过去维持秩序，都着急办手续，有时候容易发生矛盾冲突。”保安小王说。
很多市民打算赶在新政实施之前“打时间差”办理房产交易手续。
“‘限购令’的出台，旨在打击投机炒房者。”兰州市住房保障和房地产管理局市场处副处长韩俊珍表示：“限购令的出台，主要是为了限制炒房，对于真正的刚性需求者不会带来影响。”
段瑞和妻子最近一直搜集安宁、西固附近的二手房信息，看着并不比新房逊色的价格，他们再次陷入了迷茫。“老公，最近不是一直在调控房价，你说再等等价格会不会降下来呢？”张琳说。
备受热议的新政是否是根治房价高企的一剂猛药？许多刚性需求者仍然怀揣美好的期待。
“限购令等一系列措施可能暂时会使得房价上涨放缓一些，但从国家宏观层面以及兰州市的实际情况来看，抑制房价上涨几乎是不可能的。”西北师范大学经济管理学院副院长、教授李兴江说。
兰州大学经济学院副教授林珂说：“限购令的出台对居民家庭在本市购房不得超过两套的规定，必然会对商品房市场形成巨大的影响，而政府抑制房价的目的也在很大程度上得以实现。《意见》有针对性地对这一点进行了明确的限制，让商品房市场以后更趋于满足刚性需求的人群。但同时，政府还应加大对保障性住房的建设力度。”
10月13日下午，李炳欣夫妇、张健在王继东的店里商量房产过户的事情。张健之前还担心对方会把价格压得很低，他甚至已经做好了26万甚至更低些的价格心理准备，没想到李炳欣夫妇提出了29万的价格并一次付清，于是他没有半点儿犹豫地在合同上签了字。王继东笑了，好久没有这么爽快地办完一单生意。
在这桩生意中，他们都觉得自己是赢家。
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