房价四季度将二次下探 11月全国或迎来开盘荒
理财周报2010/11/02 11:01
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
如果把去年四季度比喻成“开盘潮”，那用“开盘荒”来形容今年的情形，则再贴切不过了。虽然政策调控在加码、银根一再收紧、成交量持续下滑，但开发商的资金链似乎还未到“临界点”。根据监测数据显示，大部分一、二线城市11月份的房地产供应量将出现大幅下滑。这将是自调控以来，范围的供应低潮。
究竟是什么原因，在市场如此看空的情况下，在所有人都预计开发商应该“低价快销”的情况下，出现这样的情况？
11月份迎来“开盘荒”
根据某国内大型房地产网站测控中心的数据显示，截至10月22日，29个大中城市中，24个大中城市普通商品住宅项目11月计划开盘量环比10月大幅下降，北京、深圳、广州降幅在五成左右，贵阳降幅达到77.3%。
数据显示，29个大城市中共有564个普通商品住宅项目计划于11月开盘，较10月计划开盘量降31.3%，10月，29个城市商品住宅项目计划开盘821个。其中，包括广州、成都、长春在内的七个城市11月计划开盘量环比10月降50%以上，贵阳降幅，达到77.3%；另有北京、深圳、广州、杭州、武汉等17个城市的商品住宅项目计划开盘量均有不同程度的降低。仅有上海、东莞、福州三个城市住宅项目计划开盘量较10月有所上涨；海南、昆明两城市11月计划开盘数量与10月持平。
调控逼开发商集体观望
自新政调控以来，先后已有十多个城市颁布“限购令”，而且城市的数目还在不断增加，虽然都是暂时行为，但这一情形使得许多城市的购房者迅速陷入观望，部分城市退房率大增。同样的，许多开发商也被迫陷入观望。
根据中原地产的推算，在深圳因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，9月深圳二手房成交1.5万套，9月最后一周的新房成交量约为2000套，按两成计算，深圳一、二手被限房产总量将超过3000套，约占年度成交总量的十分之一。退房将主要集中在签了认购书而未网签者，以及交了定金而未过户者，还将引致很多纠纷。
而北京等地的可能退房数量更是接近万套，因为二次调控带来的首付增加可能在四季度增加超过10万套左右的退房。
开发商“手里有粮心中不慌”
根据央行公布的《三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，三季度金融机构房地产贷款新增约为3400亿元，对比上半年的数据来看，出现大幅下滑。
成交量暴跌、银根收紧、加息、限制融资，在经过了大半年的调控之后，还不加大推盘量，开发商的资金链能支持住吗？在这点上可能出乎许多人的预料。
现在正是各上市公司公布三季度报告的时候。根据已公布的44家房地产上市公司三季度报告显示，这些上市公司三季度末手中持有的现金及现金等价物余额达到1062亿元，龙头老大万科[简介 动态]更表示，公司三季度所持的资金较中报时大幅增长，至315.4亿元。
从数据中笔者注意到，虽然在“国十条”等楼市调控下，但中国楼市销售额似乎并没有受到明显影响。已发布三季报的开发商前三季度营业收入超过1004亿元，依然不差钱。但这并不表明，调控未起作用。
笔者注意到，大部分上市房企的负债率相比二季度出现上涨，资金压力已经显现。而各方对今年四季度和明年一季度的预期普遍看低，也使得未来长达半年的时间内，开发商的资金压力将会不断加重。
面对调控，行业龙头万科表示:“政策出台以来，在售项目的来访量普遍回落，客户成交意愿也明显下降。”预计随着政策效果的逐步显现，投资性需求将进一步受到抑制，市场整体销售速度将放缓，可售存货量将有所增加。
房价四季度将二次下探
“从新政后各城市的统计数据就不难看出，价格的降幅要比成交量小得多。”林蕾说。
“虽然近几年房地产利空政策频频出台，但楼市调控效果一直维持‘小跌猛涨’的格局。今年更是经历了史上最严厉的轮和第二轮调控，但对楼市成交量的影响大于对价格的影响。”无论是调控还是加息，对中低端楼盘的影响大于对高端楼盘的影响。
即便如此，两位业内人士都认为，目前无论是政策因素、金融因素，还是市场因素，都不支持楼市的大幅复苏。林蕾告诉笔者，房地产市场成交量和价格的转变通常分为几个阶段：量跌价平——量升价平——量升价涨——量跌价平——量价齐跌——量升价跌。她认为，目前市场应该处于量跌价平的阶段，预计今年年底至明年年初将进入量价齐跌。
一位不愿意透露姓名的开发商告诉笔者，今年9、10月份许多城市成交量出现大幅回升，很大原因是由于开发商加大放盘量，而这些楼盘也经过长期的客户积累。但11月份以后，随着供应量和需求量的双降，楼市又将会进入一个淡季。“为了冲击业绩，预计有部分开发商会选择‘降价快销’的策略。不排除有个别资金压力大的企业，选择降价，但降幅不会太大。”他预计，四季度房价将会再次下探。
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