新政剑指京城周边 兰州PK北京 哪版新政更有效
房天下2010/09/10 08:21
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
非本地户籍首套首付5成，利率85折，二套首付6-7成，利率1.1-1.2倍，这是邻近北京的河北燕郊、香河、廊坊、固安等地，近期针对外地人购房所实施的堪称迄今最为严厉的限制政策。
河北省与北京接壤的这片地带，是今年3月以来房地产投机最为疯狂的地域之一。在不到6个月之内，燕郊商品住宅均价从5000元/平方米上涨至8000元/平方米，不少楼盘突破万元大关。有观察人士分析，随着楼市8月回暖，河北燕郊等地的严厉房贷政策，不排除会成为其他城市效仿的对象，甚至成为房地产市场下一波调控的预演。未来一段时间，购房优惠利率退出或将成为常态。
外地人首套首付五成
“首付两成？那是去年的事了，现在是五成。”9月9日，上上城、星河皓月等燕郊8个在售楼盘的多名售楼员均向本报记者表示，现在燕郊买房，如果不是本地人，无论首套房还是二套、多套，均需首付五成（含）以上了。根据住建部、央行、银监会6月份的房贷新政通知要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。
记者从燕郊工商银行、农业银行得知，目前外地人在燕郊买房，均执行首套、二套50%首付、利率1.1倍，建行是首套50%首付、利率1.1倍，二套60%首付、利率1.2倍，中行则是首套二套50%首付、利率1.1倍，三套60%首付利率1.2倍。
河北某商业银行一位人士透露，这一政策于7月初在河北省开始执行，工行率先实施，其他银行跟进，虽然利率有所区别，但首套房首付都提高到了五成。“这是目前最严厉的房贷政策了。”万科北京公司营销总监肖劲说，北京尽管也限制外地人购房，但是只要能提供一年以上的社保或纳税证明，都是可以做到首付两三成的。
中原地产北京三级市场部总监张大伟认为，一般在燕郊买房的人，都是在北京工作或外地的投资客，不太可能开出社保或纳税证明来，如此严厉限制，燕郊房价下跌可以预见。他举例说，一套100平方米的商品房，以前首付只需两成，20万左右，很多北京的小白领用积蓄都可以购买，这也是燕郊火爆的根本原因；而以后最起码需要首付50万，这一数字，可以在北京首付购买一套150万元的房产。在燕郊的外地投资比例也非常高，这部分购房者大部分是二套以上，以后将基本难以贷款。
燕郊房价应声跌四千
燕郊，行政隶属河北省三河市，与北京通州区接壤，距北京国贸仅30左右。自2005年以来，燕郊成为北京人购房的集中地，甚至一再传出“燕郊将并入北京”的传闻，被视为北京的一块“飞地”。今年3月以来，北京通州区受新城规划公布影响，房价从1.5万元/平方米飙升至2.5万元/平方米，紧靠通州的燕郊也受此刺激，房价从不到5000元/平方米，飞奔至8000元/平方米左右，很多楼盘突破万元均价，涨幅甚至超过通州。
当地官方数据显示，燕郊本地居民人均月收入不过2000元上下，当地楼市主要由北京和外地的购买力支撑。同样的情形，出现在北京近郊的香河、廊坊、固安等地，这些区域也是过去几年里北京人购房和投资客的热土。从2007年起，国内众多知名开发商均进入香河，上海绿地在香河的楼盘绿地公馆卖到了4500元/平方米；北京的许多二、三线地产商如旭辉集团、京御房地产等则退守廊坊、固安，在此圈地，位于廊坊的旭辉十九城邦卖到了8000元/平方米；而位于固安的联排别墅孔雀城则推出100多万元一套的价位。
而在新政实施后，这种房价狂涨势头已受到初步遏制。北京中原地产统计显示，燕郊的商品房价格近期明显下调，很多项目价格下调超过20%。如上上城由去年底三四千元的均价在今年3、4月份一度飙升至11000元/平米，目前回落至7000元/平米，天洋城由去年底的6000元飙升至11800元后，最近下调到7800元左右/平米。
首套房优惠退出成常态？
而接下来引人关注的是，河北的严厉限制是否将成为楼市下一波调控微缩预演？楼市调控在进行了4个月后，目前正处于复杂微妙的“中场”阶段。8月份，多个一线城市商品房成交量和价格双双反弹，北京、上海、深圳的成交均价重返20000元以上。对于调控是否奏效的担忧显现，二次调控出台预期强烈。
“燕郊楼市量价齐跌已经可以预见，而市场如果继续出现非理性的反弹，很可能其他多个城市也出现首套房政策继续收紧。”张大伟分析说。从8月份开始，北京多家商业银行宣布，对第二套房认定标准确定为“认房又认贷”；9月初，北京房贷金融政策再度收紧，八成银行已取消首套房七折利率，现在都在8.5折左右。
我爱我家副总裁胡景晖说，从调控开始，就陆续有银行取消7折优惠，但还有相当一部分银行可以申请下来，进入8月份后申请就很难获批了。胡景晖分析，这一方面跟各银行放贷额度有关，另一方面也可能是有意收紧房贷政策，“在执行层面隐形从严放贷”。
中国银行西安分行人士也表示，早在6、7月份，西安各商业银行就开始执行首付3成、利率85折甚至9折的房贷政策。张大伟认为，虽然目前央行还没有调整基准利率，但购房优惠利率退出已经成为现实，燕郊很可能成为其他城市效仿的对象。也有业内人士对记者表示，对二套、多套房进行信贷限制是可以的，但首套房优惠不应退出，反而应该坚持，因为本次调控主要是挤出投资投机需求，而非刚性需求。
近日，兰州市人民政府下发了《关于坚决遏制房价过快上涨的实施意见》 ，该《意见》涉及信贷政策、土地供应、保障住房等十个方面。《意见》的出台，将进一步加大兰州市房地产市场的调控力度。
提高首付比例实行差别化信贷政策
《意见》规定，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的l.l倍。第二套住房的认定标准依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供l年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。非本地居民在兰州购买住房不得超过一套，本地居民家庭在兰州购买住房不得超过两套，超过规定套数的，各商业银行不得提供住房贷款，房地产管理部门不予办理房屋产权登记。
土地增值税重点稽查8000元/平方米楼盘尽快完善兰州市引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。市地税局严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对房价过高、涨幅过快，特别是2009年l月以来近郊四区房价超过8000元/平方米的楼盘进行重点清算和稽查。
政策性住房用地供应比例要占70%
完善土地供应制度，增加居住用地有效供应。20l0-20l2年，经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、限价商品住房等政策性住房用地供应比例占70%;中低价位、中小套型普通商品住房用地供应比例占20%;非普通商品住房用地供应比例占l0%。继续加大土地监管力度。依法加强闲置土地的处置力度。对2009年9月30日前出让和划拨的住宅建设用地，从合同签订、用地手续办理到履行合同全方位进行逐宗逐项检查，对闲置一年以上的建设用地，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;对闲置两年以上的建设用地应坚决予以收回，依法依规优先用于保障性住房和普通商品住房建设。
今年建设限价商品房30万平方米
20l0—20l2年，全市政策性住房供应比例达到住房供应总量的70%以上。继续加大经济适用住房建设力度，20l0年将市政府统一建设的经济适用住房向符合条件的家庭配售4000套;20l0—20l2年，每年建设经济适用住房l50万平方米
积极发展公共租赁住房，2010—2014年，每年建设公共租赁住房1000套，单套建筑面积严格控制在60平方米以下。2010年建设限价商品房30万平方米，2011—2015年每年建设限价商品房不少于50万平方米。
到2013年完成450万平方米棚户区改造
加强保障性住房建设，对已开工正在建设的廉租住房项目，督促加快建设进度，使之尽快配租(售)使用。同时将2007、2008年开工建设的廉租住房3408套全部建成并配租(售)给廉租户。2010年计划开工建设廉租住房4316套，在原开工建设的基础上，2011—2012年再建设2700套，使廉租住房总数达到2万套以上，将符合条件的城市低收入住房困难家庭的住房全部实物配租，实现应保尽保。
加快城市和国有工矿棚户区改造步伐，2009—2013年完成450万平方米棚户区改造任务，新建住房1000万平方米，解决近12万户棚户区居民和城市低收入家庭的住房问题。2009年已改造35万平方米，2010年改造50万平方米，2011—2013年每年计划改造122万平方米。
房地产开发企业注册资金1000万元
严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。市建设局要加强对房地产开发企业资质的管理，严格准入门槛，房地产开发企业注册资金提升至1000万元以上。严格实行房地产开发企业总量控制，对成立满3年无开发项目的开发企业注销其资质，促进房地产企业做大做强。
经济适用住房不得出租出售
加大交易秩序监管力度，对取得预售许可的房地产开发项目，要在10日内—次性公开全部销售房源，并将批准预售的项目名称、预售时限、套数、面积、价格，通过兰州市住房保障和房地产管理局网站和媒体对外公示，开发企业实际销售价格不得高于公示价格，对擅自调高销售价格的，市政府按照法定程序向省政府申请进行价格干预。
市物价局、房产局、地税局等部门要制定全市房屋交易纳税参照价，规范二手房交易市场秩序。
经济适用住房建设单位、中介机构和其他组织不得擅自出售、经营经济适用住房。经济适用住房购房人不得将房屋出售、出租、闲置、出借，或者擅自改变住房用途，对存在的问题拒不整改的，收回房屋并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。
完善房地产市场信息披露制度
市房产局要加大全市房地产市场信息系统建设步伐，整合七里河区、红古区、兰州高新技术开发区、兰州经济技术开发区、城关区九州开发区房屋登记发证和房地产市场管理的现有资源，建立统—的登记机构、统—的信息平台、统—的房屋登记簿，发放统—的房屋所有权证书及证明，强化登记发证和市场管理工作职能，保证房地产市场预警预报系统准确性。
对稳定房价工作不力者将问责
要全面落实稳定房价和住房保障抓落实的工作责任制，建立考核问责制度。各部门要做好规划、管理、监督工作，凡对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要依法依纪追究相关部门负责人责任。
开展房地产市场专项整顿活动
兰州市发改委、国土局、建设局、规划局、房产局、物价局、工商局、地税局、各商业银行等有关部门，要按照支持居民自住性消费、抑制投机性购房、增加有效供给的原则，加大工作力度，迅速行动，立即开展房地产市场专项整顿活动。
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