房天下系列报道: 新政下兰州异地置业潮起潮落?
房地产门户-房天下2010/07/02 10:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
篇者按：近日，房天下兰州公司接到多家异地房产销售公司电话，主动提出合作意向，而纵观兰州媒体，外地房地产广告也正悄然形成燎原之势，与此同时，房天下论坛中，关于异地置业的问题也成了网友热议的话题之一。如此说来，兰州人是否听到了外地房产对兰州市场进行新一轮冲击的冲锋号呢？
事实上，兰州人的异地置业情节已有相当长的历史了，早在2005年，兰州就开始组织购房团前往外地进行购房置业，媒体也就相关事宜进行过一系列报道。从2005年至今，兰州的异地置业可谓是经历过了“五年之痒”。
房天下小编根据目前异地置业再次蠢蠢欲动的现状，整合了一些关于异地置业的相关信息以及异地置业的注意事项，希望能对有异地置业愿望的广大网友一些帮助。
甘肃媒体对异地置业的相关报道：
2005年12月到2006年11月不足一年的时间里，兰州某媒体就三次组织兰州购房团远赴海南购房置业。在海南，批购房团首次就成交15套，价值300多万元，签约率高达95%。（甘肃经济日报）
2006年3月2日“兰州购房团”第二批组团3月14日奔赴海南 （兰州晚报）
2006年11月26日兰州购房团搭乘班机飞抵北海，开始兰州购房团北海之旅 （兰州晚报）
2006年9月举行的兰州房地产交易会，吸引了珠海、北海等地的房地产商参会。标志着兰州异地购房时代开始。（兰州晨报）
2007年2月12日，北海市房地产协会驻兰办事处的李明絏经理告诉记者，近年来兰州人在北海购房的需求挺大，而且购房的多是中、青年，多以投资的形式购房，以兰州为主的西北客户占北海售房的40%左右，仅2007年1月份一个月，驻兰办事处就在兰州预售房屋100余套。（兰州晚报）
异地置业缘何火爆
房天下日前也做过关于外地开发商扎堆来兰投资的报道，外地开发商争先恐后地来兰拿地投资，而兰州市民们却偏偏开始热衷异地投资，个中原因着实需要好好探究一番。
1、参加本次调查的朋友们将有机会享受房天下购房优惠；
2、留下您的手机号码，房天下会定期向您发布异地置业信息；
3、房天下会定期组织大型交流参观活动，到时将以短信方式通知您，欢迎参与！
您的姓名： （必填）
性别： 请选择 男 女 （必填）
地区： 全部省 北京市 上海市 天津市 重庆市 河北省 山西省 辽宁省 吉林省 黑龙江省 江苏省 浙江省 安徽省 福建省 江西省 山东省 河南省 湖北省 湖南省 广东省 海南省 四川省 贵州省 云南省 陕西省 甘肃省 青海省 内蒙古自治区 广西壮族自治区 西藏自治区 宁夏回族自治区 新疆维吾尔自治区 台湾 香港 澳门 全部城市 （必填）
年龄： 请选择 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120
婚姻状况： 请选择 未婚 已婚
通信地址：
身份证号码：
手机号码： （必填）
固定电话：
邮箱：
1、兰州移民众多 落叶归根
“虽然在兰州生活了大半辈子，但思乡之心一直没有变过，现在条件允许了，还是想在家乡买套房子，时不时过去住住，以解乡愁！”家住城关区的王阿姨这样说。王阿姨本是江苏徐州人，从20岁前来支援大西北之后，就再也没有回过徐州，这些年虽然习惯了在兰州的生活，但也会时常想念徐州。现在手头宽裕了，正值异地置业兴起，她就回去徐州买了一套两室一厅，准备两地跑，解乡愁。
2、外地开发商打低价牌
2002年，当杨帆刚进入兰州房地产市场从事销售工作时，几乎还没有多少人有异地买房的概念。那时候，就地按揭买房，是大多数老百姓解决居住问题的主要途径。但是到了2006年底，已经是兰州某房地产经纪公司销售中心经理的杨帆早已不仅在兰州买了房，而且在珠海也有了自己的房产。用他的话说，是市场在变、政策在变，购房人也在变。
2006年底，初次试水的杨帆在珠海买了一套80平方米的海景房，买房时是期房，每平方米2000元。现在，那套房子经过近一年时间的，每平方米已经涨到2600元。
说起异地置业，杨帆有着自己的一套理论：那里出门就是大海，气候宜人，风光秀丽，目前尚未被开发，地价相对便宜，极具潜力。记者发现，相当多的人都是出于“休闲加投资”而不惜倾囊的。
在杨帆的印象中，目前在兰州销售的异地房主要集中在山东威海、河北北戴河以及广东珠海等地。山东几个城市的房子已经在兰州卖了几年了，但是真正被兰州市民认可，还是在2005年。
2005年早些时候，敏锐的外地开发商不失时机地来兰州销售房产，2006年更是劲头十足。据兰州房地产相关部门估计，2006年兰州房地产展上外地参展项目的量，较去年增长了约2倍多，涉及区域较以往已经广阔得多。
记者注意到，低价是外地房产进入兰州市场打出的张牌。有关统计数据显示，从2006年3月份开始，包括珠海恒信花园、威海望海山庄等近10多个房产项目在兰州进行推广销售。这些项目的销售价格一般都在2000－3000元／平方米。而这些价格要比兰州房价低得多。
3、房子也是“存钱罐”
还有相当一部分兰州人，将异地买房作为一种投资置业的途径。一位有异地置业经验的先生告诉记者，他说炒房是要转卖的，而自己看中的是珠海和成都的休闲旅游特性，买房宜居宜租，将来老了还可以当作“存钱罐”。他的想法对很多选择在旅游地购房的人来说很具代表性，近年来越来越多的人在购买套住房满足居住需求后，把资金保值的目光转向了购房，特别是有阳光海景或是山清水秀的旅游胜地，更是成为了购房的热门之选。
4、“80后”逃离一线城市二线城市置业工作
当“70后”已功成名就，“90后”才刚刚“出道”之际，上世纪80年代出生的青年正经历着事业和生活的双重“烤炉”。在生活成本高昂的北京、上海、广州这样的一线大都市，80后面临着现实的抉择：放弃还是坚守。
无所畏惧的"80后 "目前最恐惧的事情莫过于高房价，一线城市过高的房价让他们不得不选择逃离，回到二线城市买房工作，许多怀揣梦想的'80后"并不是想放弃自己的梦想，只是现实太残酷，步入而立之年的“80后”需要面对现实，从新抉择。
5、兰州环境差 污染重
兰州的环境质量、污染指数“名震”，而居住在兰州的市民也深受其苦，尤其老年人，良好的环境对于身体健康相当重要。当异地置业在兰州人中间兴起之时，很多手头宽裕市民就动了“南下”之心，选择一个气候宜人，环境良好的城市，为自己家的老人买套房子养老，或者是为自己买一套，做退休之后的栖身之所。
异地置业指南
一、熟悉当地购房政策
不同地方均出台有不同的购房政策,如户口迁徙、政府补贴等。同时,如果是贷款购房,还需要了解当地的贷款利率政策,不同银行的利率可能存在差距。不同地方对于二次置业、多次置业也都有不同的规定,在购房前也一定要了解清楚。在购房前应尽可能地通过各种渠道了解房产所在地的房地产信息，房地产交易、管理等方面的政策。异地居民购房有无特殊要求。
是否可以按揭，按揭年限，是否可以享受公积金贷款优惠等。在签订《商品房买卖合同》之前对这些信息一定要了解清楚，以免日后发生不必要的麻烦和纠纷。
案例：
上月出台的房产新政明确，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。不过，这几天福州依然接到部分外地楼盘的宣传单，“每平方米2500元起，首付3万起即可拥有海岸天堂。”
该销售人员表示，目前他们手上代理的异地楼盘有5个，均位于山东威海银滩，在售房源价格为每平方米2800元至3100元，面积从87平方米到100平方米不等，首付两成就可购买。
“异地贷款已经被国家叫停，无法办理按揭怎么购买？”
该楼盘销售人员表示，威海不属于房价上涨过快区域，外地人贷款仍可操作。买家属于购买第二套房的话，首付5成，利率1.1倍。不过，如果购买者是购买第三套房，那就贷不出来了。
福州一家颇有名气的房产营销机构的负责人表示，就他所知，目前在福州很难办理异地贷款。如果有项目仍声称可以贷到款，那么有两种可能：一种是开发商忽悠顾客；另一种则是开发商有办法利用关系从银行贷到款，但这有一定的风险。
如今福州各方都在等待更加细化、本地化的新政执行细则出台，楼市处在“混沌期”，市场信息混乱。在这样的情况下，购房者盲目听信销售人员的承诺，不仅可能要承担以后房价下跌的风险，还得承担“贷不到款的风险”。
二、全面了解开发商实力
到外地买房，开发商的实力和信誉相当关键，因为投资者无法经常实地监督质量好坏。而后期物业管理不善，投资效果也会大打折扣。因此,在购房之初,应该对你所心仪房屋的开发企业诚信有基本了解。在不了解或者没有时间了解异地市场的情况下,应该尽量选择有能力、口碑较好的大型品牌企业。开发商背景资料，在当地开发过什么楼盘等。
案例：
市民戴女士2007年在昆山千灯购买了一套别墅，由于买的是期房，当时在签订购房合同的时候，双方约定于2008年12月底交房。但是到了2008年底，开发商没有履行交房义务。
几个月之后房子交付问题仍然没有解决，几十家购房者都觉得事态逐渐严重，去售楼处的频率也逐渐提高。至此，某售楼人员才出来表示，关于延迟交房，开发商方面愿意承担赔偿责任。但是戴女士表示，合同上的交房约定日期是2008年12月底，合同上写明如果延时交房，开发商按每天万分之三进行赔付，这样计算下来延迟了260天，开发商每家每户要赔9万元左右，戴女士担心这样的赔偿数目开发商根本不会承担。
买到的期房迟迟无法交付，容易让人联想到“烂尾”，但是事实上上郡别墅目前已经竣工，但是为何无法交付，这让包括戴女士在内的几十位业主感到十分困惑。
戴女士表示，上郡别墅的房子确实已经造好，应该不存在开发商席卷资金逃跑的“烂尾”现象，但是这又令人联想到另一些问题，比如开发商因为债务问题把房子抵押，或者其他问题造成无法办理产权。
另一位业主也表示了同样的担忧，他表示如果开发商因为债务面临破产等问题，资产抵押给了其他债主，这样业主的钱等于打了水漂。因此，异地买房时开发商的口碑、实力和信誉都不容忽视。
三、仔细验看楼盘五证
各地对外地人购房资格、权属登记手续等方面的规定不尽相同，异地买房尤其要注意这方面的规定，尽可能全面了解房地产所在地的各类信息。如果开发商没有合法手续（五证齐全），那么将来房屋产权就一定存在问题。
一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。如是房产现售，房产应当经竣工验收合格。无此条件千万不可下单。
案例：
市民张女士看上一套小户型，交了5万元“申请金”后，开发商承诺“这5万元可以当做按揭首付，多退少补”。
半年过去了，张女士突然接到通知，开发商说因为一些原因，房子的相关证件还未办完，所以，不能办理按揭贷款。如想要房子，必须再交5万元才能签订房合同。剩余的房款需要在明年8月份交房前全部付清，否则就退还“申请金”。
“如果当时手续不能保证齐全，为什么要提前卖房？既然卖了，中间出现这样的变故，凭什么让业主来承担？买没有预售许可证的房子，我的权益能得到保障吗？”张女士找开发商协商了三次，得到的回答都是“买不起就退钱”。
让张女士欲哭无泪的是，首付的5万元都是东拼西凑借来的，再去哪儿借钱？开发商的违规让她陷入了“买不起，退不起”的两难境地。
楼盘销售人员的解释是办理不了按揭是因为土地性质现在还是“划拨”。
按照规定，开发商必须通过招拍挂等形式拍得土地，再向国家有关部门缴纳土地出让金，取得土地使用证，然后才可以开发建商品房进行销售。如今，领秀公寓连国有土地使用证都没有，建设的房子充其量只是“空中楼阁”。开发商也不可能有销售商品房必须具备的“五证”。
购买类似的房子，隐患非常多，业主在购房时，一定要仔细查看五证是否齐全。
四、认真实地看房选房
所谓眼见为实、耳听为虚。买房这件事一定马虎不得，实地考察当然是免不了的。不要轻易的被广告的包装所迷惑，不要被低价和优惠所误导，房产的购买跟其它消费品有很大的不同，因为房子可能关乎一家人一生的生活素质。必须到房产现场考察周围的环境，如交通、购物、学校等是否与开发商所宣传的相符合。一定要学会理性思考，多关注与房子有关的实实在在的东西。项目周边交通是否便利，银行、超市、学校、医院等各项生活配套是否完善。这直接关系到以后的生活、楼盘价格、户型大小是否合适等。
案例：
周小姐来自上海，在昆山帮父母买了套养老，当初只看中这里空气清新、环境优美。却忽略了这里超市和银行到小区距离很远，附近也没有大型医院，老人要定期到医院做相应的检查才能保证健康，最重要的是生病后无法及时就医。周小姐不得不有了将房子转手，重新为父母购房的想法。但新政后，政策发生了变化。首付和异地置业的门槛都有所提高，此事也让周小姐颇为费神。
还有些年轻人，买房选户型出于一时兴起，只图一时痛快选择了浪费型居室：比如放弃了一百平米左右的三居百选择了一百二平米的三居。不能片面理解售楼小姐的教唆，靠着小区中央选房子，后患无穷：凭空多付出，结果发现住在小区中央并不好。
买房是大件消费品，不能只贪便宜，也不能轻信和盲从。
五、理性甄别投资风险
虽然异地置业的机会多多,在此机会的背后却蕴藏着不小的风险,对于不同的置业类型来说,其所包含的风险也各不相同,对于普通的异地住宅而言,该地区房地产市场抗风险能力、抗跌性如何应是购房者的关注点,由于房地产市场今年发展前景仍不明朗,楼盘素质一般的物业可能会蕴藏着较大的风险。
案例：
家住北京的刘女士2006年的时候跟儿子一家去威海旅游，很喜欢那个城市，回北京以后就开始张罗着在那里买了套房，“我那套房子当时单价不到5000元，虽然不是一线海景，但离海边也很近，视野非常不错，当时觉得真是值，投资自住都适合。”刘女士说，可是时间一长她开始为当初的冲动决定后悔了，花数十万买的房子一直到今年也就去了两次，每次来回路费起码得花数百元不说，车马劳顿的折腾上了岁数的人也受不了。
“我也想过把房子出租，好歹能赚一点路费回来，但是新房子交给中介我又不放心，生怕别人把房子弄得乱七八糟，而且一旦租出去就不是随时可以去住了。可是空着不去住，每年上千元的物管费还是得交，想想真还不如住酒店呢。”刘女士说，如今那套美丽的海景房成了她的一桩“心事”，也曾经想过转手，可是威海楼市比不上北京这么火爆，加上户型偏大，脱手也不容易。
再拿商铺为例，与上海商铺相比,外地的商铺不仅价格便宜,不少开发商还作出了"×年返租,年率达到×%固定回报"的承诺,加上都有银行作担保,很容易让人怦然心动。但一位业内人士算了一笔账,揭开了这种投资背后的风险：
一套总价为250万元的商铺,首付125万元,贷款125万元,年限10年,保证回租3年,为8.20%。3年的租金收入约为60万元,而支付贷款的利息是52万元左右,3年净收入约为8万元。按照前3年每年8.20%的计算,比现行银行贷款利率只高出1个百分点。
由于央行很可能再度提高贷款利率,届时购房者的必定会有所下降。从目前送租金的情况来看，可分为两种，有的开发商承诺购房者购买后立即支付，有的则答应分期支付，现实中以后者居多。如果不是一次性支付的话,要充分考虑到开发商的履约能力以及是否有强有力的担保。事实上，售后返利由于开发商不能实现承诺的案例比比皆是，购房者还应三思而行，谨慎对待之。
六、谨慎签订购房合同
异地买房，在研究了政策、项目和开发企业，分析了风险，决定出手时，签订合同也是非常重要一环。在签合同一定要把合同条款完全弄清楚，自己对有关术语不懂就请亲戚或至亲的懂行的朋友一同研究，或者请律师把关。如果对条款不懂就签字，万一发生纠纷，结果只有一个：任开发商宰割，自己的权益根本得不到保障。
签合同后，自己的一份合同要自己保管，无论开发商有任何理由也要坚持，这是一条“红线”。备案可以自已去，或与开发商一同去。
案例：
上海人老李，2005年在网上看到地处山东威海的一个叫“国际海景城”的楼盘，被开发商的网站上的迷人的海景吸引，买了一套海景的酒店公寓，房价30多万，均价7000多元/㎡。酒店式公寓共2栋楼，1-3楼是海鲜餐厅，网站上和模型上做了都园弧型的流线造型，餐厅顶部还有空中花园。交房日期是2005年底，物业费是每平方2.8元，开发商答应可以委托经营，物业公司抽10%管理费。
老李买房经验少，签合同当天，本该拿走一份属于自已的合同，但开发商称合同要去房管局备案，所以要就留在了开发商处。谁成想威海鸿建房地产有限公司这个缺德的开发商将合同偷偷涂抹更改。
到了2005年底交房的日期，开发商一纸通知就把交房日期推迟了，说是当年威海有大雪影响了工期。推到2006年5月交房时，物业费又从2.8元/㎡提到3.8元/㎡。委托经营时，物业公司抽取比例从10%提到15%。更为严重的是交房一年多了，一直不给办房产证，理由是威海市没有进行综合验收，所以办不了房产证。办房产证不知要拖到何年何月，但老李休想拿到迟延办产证的违约金，因为合同被开发商偷改过了。
买国际海景城的大多是外地人，本人极少去实地查看，都是梦想退休后去度假，老李也极少去。当有一天老李到了威海却发现，园弧型的餐厅变成了一般的方型，餐厅上的空中花园根本没建，只有灰乎乎的水泥楼板，自已的海景房看到海很少，抬头就看到水泥房顶。委托经营的很低，但自己的房子却被糟踏的不成样子了。
买房需谨慎，在签订合同的时候亦不能糊涂。
推荐阅读：
