挑房子就像赌球 学习判断房子升值的六种迹象

在近两年的时间里，美国房价急剧下滑至2003年之前的水平。如今，美国各地住房市场正显现出企稳的初步迹象。

当然，每个住房市场都是区域性的，彼此之间存在显著差异。但房屋所有者还是可以根据一些指标，判断他们的住房是否会。以下就是你房子将要的6个迹象。

失业率　这个道理很简单：没有工作，你就不可能买房子。

随着失业率上升，买得起房子的个人就更少。这降低了住房需求，推动房价走低。

此外，还可以看看当地公司是否正在招聘，大企业是否在迁至该地区。更多的工作岗位意味着更多雇员，这最终会提振该地区的房产需求。

收入增长　想再深入一点了解情况的有购房意向者可以看看某一街区家庭收入的平均变化或是变化中值。

至少应该确认这些收入是经过通货膨胀调整的（是在不断上升）。穆迪经济网首席经济学家赞迪说，那些薪酬停滞或出现下降的购房者在支付了月供之后可能就没剩下多少现金了；因此，他们可能不会维修他们的房屋，或是听之任之；这会降低房屋的价值，甚至是临近房屋的价值。

较少的止赎申请和出售　追踪止赎问题的RealtyTrac.com高级副总裁沙尔加说，平均而言，止赎房屋的售价会比同一地区的类似房屋低30%，但具体数据会随着不同市场而有所变化。在住房市场遭受重创的地区，尤其是在美国南部和西南诸州，止赎房屋通常都是按照半价出售。

随着止赎住房增加，它们会拖累同一街区的平均房价走低。

库存不断减少　大多数频繁见到“房屋出售”标志的地区，房价距离回升还很远。

立场偏左的智库机构经济与政策研究中心联席主管贝克说，总的来说，如果一个街区同时有超过2%的房子在挂牌出售，那么此地房屋库存量就很高。随着出售的房屋数量下降，卖房者就有更多的议价权，更有可能达成接近他们要价的交易。

你应该看看这个月的房屋库存供应，看看这些库存按照当前的销售状况需要多少个月才能消化。独立经济智库机构米尔肯研究所(Milken Institute)的地区经济研究主管德沃尔(Ross DeVol)说，正常水平是5-6个月，但我们目前的平均水平是略低于10个月。（大城市地区情况会有所不同。）此外，赞迪说，那些没有新住房建设项目的地区可能会率先迎来房市复苏，因为这些地区可供出售的库存量较少。

售价折扣幅度缩小　贝克说，从全美标准来看，目前房屋的实际售价都比房主的要价低5%-10%。

你可以看看房屋出售报价和实际售价之间的价差。美国评估师协会总裁埃文斯说，如果某一地区这一价差不断缩小，那么就表明该地区房产市场正在好转。他拥有的加州Evans Appraisal Service提供住房地产评估服务。

房屋售价不断下滑　贝克说，另一方面，房屋售价不断下降可能意味着住房市场已经触底。他们还保证了现在入市的购房者只需要支付泡沫时期的一部分价格就可以买到房子。

目前，购房人在购房时，无论是用来自住，还是用来投资，都把房子的价值空间作为一项重要的参考指标，但许多购房人对房子的空间并没有非常清楚的认识，那么，究竟什么样的房子才具有潜力呢？

误区：房价是惟一指标

一些购房人将房价作为惟一的判断标准，认为只有房价涨了才是，这其实是购房人不理性的一种表现：一方面房价表面涨了，但不一定有价就有市；一方面房子与否并不一定仅仅体现在房价上。一些有经验的开发商和购房人提出，房子交通、环境、配套的改善及好的物业管理、社区文化所带来的居住品质的提高，也是房子的一种体现。

住得好才能卖得好

人们生活在社会中，必然要依赖于社会环境。交通是否便利、生活配套设施是否齐全会直接影响到人们生活质量的优劣。试想，如果业主每天上下班都要倒上三四趟公车，买一点生活用品就要花半个在路上，生活品质就无从谈起。冠城园副总陈德清认为，对于居住型的项目来说，能使居住者更方便、更舒适的交通、配套、环境等硬件的改善，也是项目的一种体现。另外，有实力的开发商会在搞好楼盘质量这一硬件的同时，也把软件做好，为业主们创造良好的生活环境，让业主们乐于在社区中享受生活的种种乐趣。只有业主们认可了项目的居住品质，才愿意到这个社区中生活，才会对房价有良好的心理承受力，楼盘才可以保有价值甚至提升价值。

高品质软件提升房子价值

楼盘项目就像一台计算机，良好的硬件设施固然重要，但如果没有过硬的软件，整个体系就会瘫痪，变得毫无用处。物业管理就像是操作员，时时维护着这个体系的运转，所以的物业管理队伍也是房子高品质的一个重要体现。作为入住多年的成熟高档社区，冠城园副总陈德清在这方面很有体会，他认为，房子保养得好是房屋的基础。好的物业管理会给房子做定期的维护，保护楼盘原有的外观，这样的房子才不会在市场中失去竞争力。冠城园不仅在楼盘的外立面上做文章，还根据季节和节日的特色将一楼电梯大堂布置成不同的风格，为业主们营造出个性的生活空间。

“孟母三迁”的故事尽人皆知，可见良好的人文环境对人类的成长和生活来说是十分重要的。现代的人们不仅要求高品质的物质生活，更需要高品位的精神生活。因此，社区文化也就成为了房子能否的一个重要因素。陈德清指出，目前，很多购房者在购房时也越来越关注项目的社区文化。业主们期望邻里之间能有更多的交流空间，老人、孩子们能得到更多的关爱，社区中有更多家的感觉。冠城园就在建设社区文化方面作出了有益的尝试：冠城园在夏季推出了“我们都是一家人”的活动，由业主们自己编排节目在社区里演出，这个活动既使业主们身心得到娱乐，也让大家在活动中增加了交流；与此同时，冠城园还提出了“健康社区”的概念，将北京中医院引入社区，建造健康会所，使得社区居民在SARS时期得到了良好的保健指导；另外，冠城园还首次在北京提出了“步行社区”的概念，倡导了一种新的健康生活方式，这个概念也被业主们所接受和喜爱；冠城园还本着让社区居民都拥有健康的宗旨，提出了“太极社区”的口号，聘请了体育顾问，在社区内推广中国传统的太极拳。这些活动让业主们的生活中少了几分乏味，多了一些乐趣，也让整个项目得到了良好的口碑。更多的购房者将目光聚焦于冠城园，也就是因为这良好的口碑，因此高品质的软件也将成为项目在大战中的一个制胜法宝。

交通、配套、物业管理和社区文化是房子内在的品质，这种品质的外在体现就是房子的潜力。在购买过程中，对楼盘的硬件和软件做全方位的考察是十分必要的。房子附近的交通条件、购物环境、教学设施的配套、物业管理的素质以及社区文化的建设等都应被列为考察的条件。良好的软环境对于生活的品质来说是至关重要的，更是房子在日后能够保值、的基础。

好房子是住出来的，不是卖出来的。在选择房子的时候，作为消费者的您一定要擦亮眼睛，买到能的房子，才不会让您在掏了大把大把的人民币之后大呼上当。

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