大话地产：聚焦“高价拿地”现象下的兰州楼市
房地产门户房天下2007/11/08 15:57
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
背景：
2007年，是中国房地产行业与资本市场全面对接的一年。国内资本市场，万科、金地、保利、泛海建设、招商地产相继增发融资。据不完全统计，仅今年上半年，房地产上市公司增发融资涉及金额就接近900亿元。香港资本市场，碧桂园、上海复地、远洋地产、SOHO中国、中国奥园已经成功上市，紧随其后的，还有恒大集团、重庆龙湖地产、深圳卓越集团等房地产企业。
2007年，是中国房地产行业游戏规则全面改写的一年 ，众多房地产上市公司携资本力量，在掀起拿地狂潮，“地王”的纪录不断被刷新，另一方面，房地产行业并购事件也愈演愈烈，前不久远洋地产刚以21.5亿元现金收购了青岛颐中房产。
2007年11月1日上午，兰州市城关区通渭路127号兰州规划土地大厦16楼土地拍卖大厅座无虚席，基业、甘肃陇大、天庆、甘肃普天、天正等21家房地产开发公司和投资公司参与了3块国有土地的拍卖。其中面积为122.988亩的G0605号宗地拍出2.86亿元的高价，创出了甘肃省单宗土地拍卖成交的价。面积为22.063亩的G0604号宗地拍出1.31亿元，亩均价达593.75万元，创甘肃省之最。
高地价下的兰州楼市究竟何去何从？搜房将以本地土地拍卖为话题，谈一谈兰州楼市。
主题：聚焦“高价拿地”现象下的兰州楼市
主持人：搜房网兰州公司总经理 马志新
诚邀嘉宾：（排名不分先后）
甘肃长业集团副总经理 杜亚峰
兰州长城企划总经理 冉红斌
兰州市建委城投公司融资发展部 曾斌
甘肃正鼎律师事务所高级合伙人、资深房地产律师 许文军
兰州仁恒房地产开发公司销售经理 徐玉锋
时间：11月9日（本周五）14：30——17：00
地点：搜房网兰州新闻中心（兰州市通渭路1号房地产大厦20楼2004）
[主持人 马志新]：2007年是中国房地产的资本年，也是拿地年，也是上市年，结合目前国内及兰州楼市的动态，尤其是土地拍卖情况，我们特此举办本次大话地产。首先我把今天光临大话地产的嘉宾做一个介绍。从我左右边开始，他们是：
仁恒国际的销售总监徐玉锋、长业集团副总经理杜亚峰、长城企划董事长、总经理冉红斌、正鼎律师事务所高级合伙人、著名地产律师许文军、兰州市建委城投公司曾斌。我旁边坐的这位是我们的新闻编辑。
今天主要谈三个方面的话题，一个是关于土地，第二个是关于融资，第三个方面关于兰州楼市。前面两个方面是互相紧密联系在一起的。兰州市今年下半年有三次土地拍卖，拍卖的结果都是地价实现了快速的上升，就拿七里河北街的地22亩地来说，拍到1.3亿，楼面价接近周边项目在售价，这个情况跟各地的情况非常相似。
最近在北京、上海、福州、杭州、厦门等等各地都出现了楼面价接近销售价的现象，我们围绕这个现象请大家谈一下自己的直观的感受或者是一个想法。
杜亚峰：谢谢，参加本次大话地产我感到很荣幸，接到搜房网关于这几个话题的邀请，我做了一下了解，兰州市土地的价格和政策的变化我们是比较关注的，目前兰州的地价问题是三个方面的问题。
从今年11月1日拍出的三块地来看，创了兰州市新的地价，122亩拍了2.86亿，创了全省单块土地价格，还有就是22亩地拍出1.3亿，每亩投5937500元，创出单亩价。
兰州的地价从全省的单亩来算，像122亩地，每平方亩的单价达到了351.64万元，容积率一般情况下是3.5计算， 我换算了一下，每平方米达到了2544元，这个价格说明什么问题呢？一般我们做房屋的时候，主要有四部分组成，一个是土地的价格，一个是拆迁费用，一个是造价，还有工费和税金。从地价推算房价的组成，我们的土地价格占整个房屋销售价格的40%左右，在资本主义发达国家不超过30%。那么我们的土地价格占房屋40%还多，加上拆迁费用。还有建造价，从兰州市高层每平方米的造价应该在1200—1600元，由此可以推算出来，目前我们单亩土地价格的造价是一平米4000多块钱。
从现在的兰州市房价和销售来看，以某高端项目为例开盘价是4000元，现在卖到了5000元。这给人们一个假想，房价还会继续上涨，我们兰州的地价和房价为什么这样高呢？从大的前提来说，我们搞房地产的包括两部分：房屋的造价主要由地价和房价组成。开发商所拿到的土地只是使用权，所有权归国家所有，我们在地价的基础上附加建筑物的价格，最终的产品到用户手里是，地价占了50%，房价占了50%，如果房价可以控制住是两个方面的问题：一个是开发商的利润空间，要降低成本；还有一个是政府的引导。只有使用这两个手段房价才能降下来。房屋是商品，商品是生产商和供求关系决定的。
[主持人 马志新]：杜总帮我们把这个帐全面细算了一下。
冉红斌：房价是从2001年开始不断上涨的，的房地产都有一个探讨的问题，政府的政策出台对土地的影响性也加剧了，现在老百姓一直在讨论房价的问题。刚才杜总介绍的情况也是实实在在的，我坚持一句话，我们以这三个购地的行为分析一下，商人的行为是无利不起早。如果我来做，不可能完全从住宅的角度考虑这块地，个突破点就是要强化土地的商业地产属性，一个单位的面积要×2或者×3的住宅面积。第二，要把一般的购买群体排除掉。房地产开发商是为一个人服务的还是为一群体人服务的？我认为这是有区别的，我们生产的产品是为谁服务对于开发商来说是非常重要的。象瑞士豪庭和御景东方这些都是可以说明的，我个人分析，开发商所经营的产品，比方说房地产产品，它和油盐酱醋一样同样是产品，这种产品是不可移植的，它虽然具有这种特色，但仍然是商品。所以它的价格无外乎是由供求关系决定的。
我这两天接到搜房网的邀请后也想了很多，我认为它既然是商品，摆脱不了供求关系：存在实际供求和实际的需求关系；第二是实供实求，虚供虚求。影响这些关系的有很多点，如果分析哪些人需要房地产涨价，你们就会发现房地产就会涨价。1.政府在一手压制房价，但是他又希望房地产价格上涨，为什么？这对当地的GDP增长是非常有利的。2.对已经买房的客户来说，他非常希望房价上涨，这样表明他的个人资产了。3.已经住的房子，这个人几年内不需要买房子，但是他的房子可能是房改房，分的福利房建筑质量好，面积大，他会希望房价上涨。为什么？水涨船高。
这三种群体都是希望房价上涨的，那么剩下的群体是什么呢？是持币买房的人，这些人希望房价降下来。当然开发商也是不希望房价下跌的。这里有一个因素，强者恒强，弱者恒弱。
国家有一个统计，截止到2006年的上半年，每一户在十平米以下的在范围内有450万户，但是解决这些问题每年投入要500亿人民币。我认为还有一个问题，兰州市的土地价格上涨和城市之间的需求是有作用的，如果兰州独树一帜，只有兰州涨会造成恐慌，但是比较起深圳、上海还差得远呢。这样容易给落后地区的人一种心理预期。
高端的住房到底适合哪些人居住是一个问题，一味强调豪宅的话只有商人敢住，其他人是不敢住的，我认为对所谓的豪宅消费要理性化、市场化的看。我一直强调仁恒的概念——国际精英社区，它渗透进了每个人的心里，不走极端。
我总结一句话，除了供求关系的关系辩证以外，我们的房价涨不涨？还是会涨。为什么？北京、上海天价的房子太多了。我觉得兰州市房地产不敢说稳中求进，我觉得有一个弹性的飞跃，还有一个惯性的上涨，然后是平稳期，最后才是缓慢的下坡。
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[主持人 马志新]：冉总讲得很好，几种利益关系是很无奈的，现在关于土地拍卖所得财政都是地方财政，这样的话一个土地出让50、70年，当前的政府是把今后的几十年利润提前占用了，有些专家也在探讨要改变中国土地的供应机制。
许文军：我大概说一下，那天拍卖的时候我到现场看了，一些地产商对拍卖的结果感到亢奋。不知道大家发现没有，关于这次的拍卖，报纸上、平面媒体上很低调，我专门看了，第二天的兰州晨报压根没有发，就是想压制这种关注度。但是这次的关注度在地产界还是引起了震动，我知道一个地产商是睡了一觉就挣了八千万。今天如果有参加拍卖没有买到地的，还有就是拿到地的，如果他们来参加今天的大话地产就更有意思了。
第二，我再说一下开发商的关注度，这次的拍卖从当时的现场来说，本土的地产商全面败退，外地的地产商全面进入，可以说两块地都被外地开发商拿到了，本土的开发商有很强的去了，天庆去了、基业去了、天正去了、天水兰天去了，但是都败退了。这个从两个方面说，我们对土地的理解和对房子的理解有可能真的不如外地商，人家拿有拿的理由，是我们的理解出问题了。那天算了一下这块地，容积率是3.2，再加建安成本成本价是4200，现在是“面粉比面包贵”。我觉得房价不可能降，一会儿再来探讨。
第三，我再说一下政府的关注度。政府一边说平抑房价，所有的新闻联播报的都是房价降下来了，但是老百姓去问的时候房子又涨了，地价也在每天上涨。仁恒年初拍的地是178万一亩，现在是593万一亩，加上地税突破600万了，短短的半年地价涨了三倍。政府在平抑房价方面没有起到好的作用，仁恒拿到红山根地的时候就有呼声，地价不能使用拍卖的形式，应该是统一衡量的形式，现在是有钱的人就拿，不管最后房子卖多少钱。前一阵子南京有一个说法就是让所有的开发商把利润公开，这是胡说。政府其实应该更关注这个事情，今天还缺一个角色，就是银行。现在板子打到开发商和银行的屁股上了，今天让银行收一点储备金，明天收一点储备金，其实打错地方了。因为所有的银行都说，按揭贷款是最保险的贷款，房子一直在稳固的上升。
现在有很多的贷款不让做了，但是最终的结果就是拍到地还是要拿地来抵押贷款的，银行是敢放的。我那天看了一下，轮拍卖举牌很慢，是持久战，大家都在想为什么这么涨，一过两个亿大家都拍手高兴。谁希望房价上涨？当天在座的所有人都希望房价上涨。我等下会说一下关于土地的取得方式，用拍卖的形式取得一块土地，或者用别的项目挣的钱来投地可以消化成本，税上也可以便宜。北京良兴（音）拍的第二块地，用了1.5亿，这样他在北京就可以免很多税。再就是拆迁，作为开发商感到拆迁是深恶痛绝，少拆迁或无拆迁也是这块地被炒到这么高的主要原因。
第四，还有外资，外来的资金把我们的地炒起来了，作为外来的资本越来越把“炒”往产业链的前端推了，这样对老百姓的伤害也越来越大。这要呼吁政府应该给予重视。
第五，就是流动性过剩，顺差大了代表钱多了，人民币又是持续的，这样房价肯定会涨的。
第六，就是泡沫。
招拍挂取得土地的方式是九种方式里的一种，兰州的开发商有多少是用招拍挂取得的？很少。
[主持人 马志新]：许律师谈到一个观点，我觉得很深刻。他说外地的企业可能对土地的理解有一定的高度，另外，随着土地成本的提高对企业的实力、执行能力、管理能力也有更高的要求。
杜亚峰：我对外地开发商进入兰州市有一点观点。房地产到底属于什么行业，它的属性是什么？它是以货币形式存在的。房地产这个东西必须有大量的现金流，我们在做房产过程中，没有一个商人把大量的现金存起来。外地企业为什么到甘肃来呢？现在跟我们国家的政策有关系，银行在进行调控，提高了贷款率，再就是流动过剩。西北80%的房产商靠间接融资，西北大部分是靠银行，现在南方拿到了一块地，再就是北京拿到了一块地。南方的资金肯定是民间资金，对土地的认识和理解大家都差不多。本地的企业不会一下拿出这么多的资金，国有四大银行是根据信用评级贷款的，有3A评级的。
南方的民间融资理念很成熟，下一步兰州的这些房地产商面临的问题就是现金流的问题，拿不到地的问题。兰州很大的现象就是，前三年很有名气的都哪去了？地州市了，在北京没有名气的公司到兰州来就很有名气。
再就是房地产有区域性，从理解来说，本地应该理解得更好，盖什么房子是很关键的。那么为什么拿不到地？还是实力和资本的问题。有一个鸡蛋换粮票的故事，这是由潘石屹和任志强演变出来的，当时在“831”土地大限的时候出现的，潘石屹是零土地储备，现在必须要有土地的储备才能上市，首先房地产要有一个载体，那就是土地，如果没有土地是有问题的。假如我们拿到土地，在做品质和定位上要有一个思考，土地的价值在哪里，这些都要进行思考。土地的收入应该是分次的，现在政府在经营土地，在算GDP的时候算商业用地是有一个价格，政府还会算进当年的财政收入，这中间有一个利益关系。政府把70年成本的土地收入在一年里拿到了，这样的手段就是招拍挂。
第三点我谈一下房价的关系。房地产商做开发的房子，应该占市场的30%，但是房产的需求有50—60%以下是中低收入的人。去年我考察了美国的房地产市场，它全部靠市场化运作，中低的收入靠什么呢？靠政府。他会把70年的土地拿出来做经济适用房和廉租房，资本主义中下收入的房子占社会整个资源的大部分。我们现在是相反的，很多商品房建筑在城市中心，把廉租房建造的远离城市。这样造成了社会成本的支出，住的远的人要给他们提供配套设施。最有价格的土地要留给商业，不应该留给居住，把有限的土地都开发成了商品房是有问题的。施瓦辛格再加州住的房子都在很偏僻的地方。我们现在直接上市的房地产公司很少，它的供求关系很差，如果上市是有问题的。直接融资融不来，间接融资又存在一些问题，这些外面有现金流的开发商就进入了兰州，这是一个现实的问题。我们本地的企业是就房子建房子，品牌是靠房屋的造型和企业的文化支撑着，兰州的房子没有把代表性和内涵融进去。
第四点就是泡沫。任何东西都存在泡沫，泡沫也有它的价格，我们兰州的房产泡沫价值是很少的，我们中心地带的房价和周边的房价价差不明显，在北京、上海是很明显的。只有在投资和投机的情况下才有泡沫，我们应该有首付实现制来实现泡沫的价值。
[主持人 马志新]：刚才杜总谈了一些差异，我自己也有感觉，兰州的房价谁都能标上去，跟外地形成了很大的反差。还谈到了房屋的供应结构问题，我想请曾斌来谈谈。
曾斌：刚刚听了房地产行业的专家发言深受启发，作为我们来讲，我谈一点个人的看法，不代表公司也不代表市政府，主要是跟大家交流一下。
首先，看到大家不约而同谈到土地上涨，很大的比重是政府造成的。我个人理解这个原因是不容回避的，土地拍卖价上来之后，很多都在地方财政，他们可以思考一下它的用处在哪里？这几年兰州市的城市建设是突飞猛进，尤其是05、06年相关的公司做了大量的工作，尤其是我们城投公司，从宏观上来讲对兰州市的整体发展和环境优化也起到了很重要的作用。从微观上讲老百姓可以自豪地讲兰州市越变越亮了，说这些什么意思呢？这部分的钱是取之于民，用之于民，还是开发商把这些钱从老百姓的口袋里拿出来的，这些钱用到刀刃上了。兰州市的城市基础设施建设，这两年每年都是五六十个亿在做，这符合大城市的经营思路。
第二，土地这块政府看到了问题，也在积极采取一些对策，我个人听到的信息就是，前一阵子土地拍卖，拍卖中心采取了一些比较特殊的方式，有一块限价地，这就是政府部门在积极学习发达城市对土地拍卖应该如何走，这是一种尝试。不知道大家知道不，上海有一个差点成为帝王的地块，几个大的开发公司都在竞争，最后是华润集团投了89亿，上海市政府宣布因技术原因拍卖停止，今年这个事情水落石出了，另外一个集团中标了，这里面有很多原因，一个是技术原因，再就是上海市政府对拍卖土地进行了新的尝试。
现在兰州市政府有一个造山运动，在比较偏远的地方准备开发出一些新的建设用地，整个下来据不完全统计比兰州市城区面积还大，再就是前一阵子兰州市重新划区的问题，我感觉这些地方今后都是房地产商会开发的项目。作为开发商的先头部队，我们等于代表政府给开发商先探一个路，如果在榆中可以开发起来，开发商就可以进入了，再就是兰州市政府考虑了，通过加强基础设施建设，尤其是公共交通这块，慢慢将城市区域扩大，会把周边的土地盘活。对于这些开发商应该乐观一些，随着政府的举措应该在五年之内见到效果，十年之内就会成为实实在在的事情。
我这些是个人的看法，不代表任何一方的意见。
[主持人 马志新]：这些信息很重要，代表一个愿景吧。以前有人说房价在助推地价，在这样的前提下请徐玉锋谈一些看法。按现在目前的地价，仁恒曾经在兰州是比较高的楼盘。
徐玉锋：我主要做销售工作，所以从这个角度谈一些个人的看法。西站的地我们拿的时候高出了1亿多，我们觉得这是那片地整个价值的体现，五年前更多的开发商比较喜欢集中在雁滩的板块，象天庆、新港城，很多开发商都在改造雁滩的板块。但是我个人觉得雁滩周边的配套设施还是比较滞后的，现在是开发商苦苦支撑，或者自己去做配套设施。配套设施的不完善增加了生活成本，我们有很多客户都是在天庆、鸿运买了房子，又到我们仁恒国际重新置业，为什么他们回来呢？这还是有一个地域因素在里面。西站有大的厂矿，那有很多成熟的配套设施，这两块地有这么多的公司，总共有16家公司在投122亩的地，这说明了兰州市土地的稀缺，很多大型的开发商。西站的配套设施比雁滩更加完善，更多一些，这给开发商业提供了相对好的条件。我相信随着这两次的地块拍卖，开发商进驻以后，西站会进入高速发展的时代。
[主持人 马志新]：徐总监谈到了地块价值的挖掘和认识，我想谈这样一个问题，现在处在这样一个环境，比如说本地的企业今后怎样拿地？拿到地以后这么高的价格，往往都接近市场再售价，那么应该怎样打造项目，打造完以后怎样销售？
冉红斌：那年陈怀来的时候都说土地严控，房价上涨，开发商怎么办？他说了一句话“能活着就不错”，现在就是能活着就是幸福的。对商业地产的定位除了现在的KTV、酒吧发达城市都有很我的创新，人家到这来肯定是把市场看好了，人家敢出这个价，仁恒当初拍西站地的时候是1亩148万，当时人们都欢欣鼓舞的。
回过头来说一下生存权的问题，也是本地企业核心竞争力的问题。核心竞争力在哪里？这些是搬不走，买不到的。万科做的房地产形态是次要的，但是万科创造了房地产的模式，包括内部的细化管理制度。我曾经见过他们的管理表单，那是很细、很具体的，王石是一个创造概念、输送概念的人，可是甘肃的企业看看他们的管理制度，很粗。
我希望要理顺观念，要把管理员工变为合作，甘肃房地产企业没有很多的人才，不管是从行销角度还是管理角度看，没有很多的人才，人家端着冲锋枪上来的时候我们还拿着短枪，这是无法抗衡的。我觉得可以把游击战打好，然后再保卫城市，否则就会消失。我很赞同杜总融资渠道的问题，我认为关系固然重要，但是要加强内部的整合，要创建知识型的组织、学习型的组织，这种队伍才能长久的保存下来。甘肃的开发商要多学习，现在甘肃有560家房地产企业，经常有项目的也就是前50家，想跟人家抗是抗不过的，没有创新，显得很茫然。
[主持人 马志新]：冉总发出了一个信号“狼来了”。
冉红斌：大家可以从引擎里找一下，我几年前说的话还有。现在气跟不上，力跟不上是很无奈的。
曾斌：我也说两句，是一个善意的提醒。我们掌握了一些情况，我们把地块交给外来的开发集团，慢慢会有这种趋势的，政府也有这种想法，一些大型的地块不宜搞拍卖，让外地的投资商来开发，然后进行利润分成，这也可以说是一种外地投资集团取得地的方式。这对于我们本地的企业也是比较大的冲击，不管拍卖还是协议出让，这两块都被堵死了。
冉红斌：搜房网要发一个头题——“甘肃地产敢问路向何方”。
[主持人 马志新]：我想更深的知道，如何拿地？如何制造？如何销售？
杜亚峰：我们拿地就要有实力，必须要有现金流，不象以前是引资的。如何把社会财富有效的配置是的问题，这是决策需要考虑的问题，现在理念跟不上，管理跟不上。万科上市的时候王石在珠穆朗玛峰上呢，他都不知道，这就是一种制度，是团队的理念。我们现在的房地产存在很多问题，主要是管理问题。民间资金来了还要讲求安全性，挣了钱是不是能给人家，这都是问题。我听说前几年在兰州很活跃的开发商都到别的地方开矿去了，挖煤去了。房地产是一个整合行业，谁都可以开发，但是随着市场的慢慢成熟，管理的细化会有不同的效果的。
[主持人 马志新]：现在追求团队的概念，另外企业和个人的概念不一样，企业更有安全性，个人企业再融资市场肯定占不了优势。进入2007年以来，我们感觉房地产市场的资本对接有几个问题，一个方面是外地的很多企业纷纷上市，象潘石屹、任志强的企业都上市了。我们进一步探讨一下兰州的企业在对接和融资方面到底有什么需求，有什么障碍？以前我们走得晚了一些，那么现在能不能追赶上呢？
许文军：融资是一个话题，现在很多企业上市都是国企，民企上市在五年内是不可能的。前一阵子一个单位专门让我看这个事情，他想借壳上市，我们对他的情况了解后劝他算了，要脚踏实地。最主要的原因就是市场太小了，我在兰州做房地产律师一样，在北京和上海做房地产律师是不一样的，不是一个重量级的。
还有一种方式，就是项目公司制，我们用项目公司取得一块地，说好游戏规则。这些东西可能不可能呢？也很让人悲观。现在甘肃地产商里有几家是合作做的呢？没有。说天庆就是韩庆的，说仁恒就是张总的，说华富就是陈启建的，没有谁是合作的。我们直接融资就是死路一条，民间融资是比较好的方式，但是我们的民间资金存量太少了，大家都穷，我们这没有民间信用体系，也没有这么多的有钱人。前一阵子我们在东部做了一个地产，人家就是四个从温州来的小老板，一个人就能从卡上打出8千万，咱们做不到这点。
银行贷款太难了，银行现在按揭贷款出大问题了，这条路前途也不广阔。在现如今的情况下，如果还有药房的话，就是项目公司制，那么地产商到底吃不吃，还是硬抗着，还是吃了这个药来治治病，这里面有很多方面。
现在开发商比律师还会买房子，技术含量就是地的取得，在这个行业里我们觉得自己还是有价值的。怎么取得地？我总结了几点：一个就是招拍挂，这是标杆性的地的取得方式。现在外地来的“二鳄、三鳄”开发商把我们打得落花流水，以后还有更多的外地开发商进入兰州，真正的大颚取得地根本不招拍挂，政府巴不得把地送给他。现在政府根本不理兰州地产商，外地的不怕，以招商引资就进来了，还有各种各样的优惠。第二就是经济适用房。这里面的取利方式很多，比如说外地的开发商来搞这块，他们做经济适用房都是上百万平方米，他既是开发商也是承建商，每平米加了100块钱。第三就是项目转让。某一块地只要批了项目，总投资额达到25%，二级市场可以转让，有可能吃的是过水面，但是咬起来也很香。我这次到深圳听了一个吃惊的消息，华侨城发展了十五年了，就拍卖过一块地，但是十五年人家照样做项目。还有司法取得方式。现在资产公司和银行有一大堆的呆坏账，有的时候也很无奈。还有旧城区改造，在上海的东湖区改造就卖了天价房。前两天我还在说项目合作方式，这样做起来很有意思，而且一定比现在好。
拿不到桌面上的就是联建，其实联建项目现在能不能做，法律问题解决清楚了照样能做，而且也不会太差。集资房项目也是如此。直接融资、间接融资的路都是死的，只能做这个，按我说的地的取得方式里会活着的。
我觉得这样一总结十种地的取得方式是有的，狼虽然来了，但是它不会吃你的。
[主持人 马志新]：许律师这个谈的特别全面，他有自己深入的研究，我认为他给本地的房地产企业开了一个药房，有六七种取得的方式。最近围绕产业、资本、成长这样的话题，中国贸资会、香港地产会等举办了第四届地产峰会，专门邀请国际上著名的投资机构。这次会议已经登陆香港主板的潘石屹也会参加，任志强也有回应。
冉红斌：本地的企业应该多听多看，原来的开发商强调“我一定要做”，我觉得做小池塘里的大鱼就好了，另外有一句话“不求，但求”，在项目里应该精品项目多，不一定要量大。经过调查全甘肃的房地产企业没有超过500人的，我们没有办法跟别人比。人家说“心态变，行为就变”，要有容纳百川的心态才能做好工作。
[主持人 马志新]：最后还有一个问题，对于2008年楼市的展望，请杜总谈一下。
杜亚峰：2008年楼市的展望，我有一些看法。
，前两次任志强来的时候，看了兰州的房地产商，觉得做得很辛苦。我们这普通的房子都有保温内墙、中空玻璃等等，在北京是别墅、豪宅才会考虑这些。我们的销售是比较好的，价格是上升的。最近有经济适用房，目前政府的价格是一平米2200，对外就是1200，我们在销售的时候要降低价格，销售价格×5.5的税金，为什么经济适用房的价格能下来呢？把土地成本压下来了，这样成本就小了。
第二，我们现在通过市场取得土地，象10万平米以下的建筑是3.5年，现在房子对市场价格是没有办法左右的，因为不能马上推出产品。兰州现在房子存量很少，我想最起码三年以内的房价还是会上涨的。
第三，今年才有经济适用房、廉租房。享有这些房子是有条件的，80%的人还要通过政府来调控。
从推出产品的品质来说，发达城市的开发商到兰州来对我们的品质是有提高的，理念也是会有提高的，这是必然的。但是，本地的房地产商只能学到外在的东西，内在的东西学习需要一定的周期。本地不反对外地的房地产商来拿地，但是本地的企业如何更好的发展，还是要学习，还要制订规划，不间断的有产品推出，让大家知道你的存在，一个企业完成了积累，但是没有产品一两年内就会被人淡忘。
我祝愿2008年，国家和政府能够同时出来控制房价，首先要降低土地的交易成本。今年10月国家统计局的发言，土地价格已经到了12.5，房价还有10%，叠加起来放大的效应很大。希望政府出来真正有措施控制土地分配，解决供求关系。
[主持人 马志新]：许文军律师谈谈对2008年楼市的展望。
许文军：房价上涨是谁也组织不了得，再怎么平抑也平抑不下去，但是品质更好是肯定的。除了这两个可以预测的因素以外，剩下的都是不能预测的，也没有办法预测。
[主持人 马志新]：徐总监谈一下。
徐玉锋：我们公司还是坚持以人为本的理念，要做好房屋，不管市场变成什么样还是要做好的产品。因为好的产品肯定会有好的市场，这是我们公司的开发理念，也是我们一直艰辛的。08年对于兰州的楼市肯定会有提升的，市场的供求量还是会非常大的，现在新婚购房是非常大的比例，我认为这个比例在五年之类都是很大的，所以说市场前景还是非常好的。
[主持人 马志新]：非常感谢各位，大家谈得都非常深入，给本地的企业也提供了好的建议。今天的大话地产就到这了，请各位写下一句祝福的话吧！
网友评论：
韦俊林：兰州楼市的新一轮“革命”，将从对土地的激烈争夺开始。今天的兰州，需要有更多的国内地产大鳄进来，彻底颠覆原有的格局。环顾周边西安、成都等众多城市，万科、万达、绿地等实力名企早已进驻，但兰州迟迟未能得到这些大鳄的垂青，其原因就是因为兰州地产市场还未完全成熟。而从２００７年的兰州土地热拍开始，兰州将逐渐进入地产大鳄的视野。
兰州珍稀的土地资源只有在这些实力名企的鼓动下，才会真正显示出应有的价值。所以，我倒期望有更多的外来企业到兰州来高价拿地，让真正有实力、真正意义上的开发商在兰州做好的产品，做大量适合大众需求的好产品，这样楼市可能会涣然一新。至于房价攀高问题，我认为并不全取决于地价的高涨，更重要的是区域经济发展产生的相关的购买力，以及市场整体对住房的需求发生的变化。
另外，政府对市场的引导也很重要，加大供应量、加强对供应结构的调整，将会对房价上涨产生一定的抑制作用，也有利于和谐社会的建设。
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