洛阳城市综合体“百花齐放” 需避开“同质化”
房天下综合整理2012/09/13 09:24
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含了商务办公、居住、酒店、购物、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时城市综合体通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
目前，洛阳市城市综合体项目发展迅速，为洛阳市民的购物消费带来了众多新的选择。但是，在洛阳市城市综合体的发展中，有人怀疑洛阳是否需要这么多城市综合体，其在发展中出现的诸多问题也日渐受到人们的关注。
【现状】
20余城市综合体助推城市发展
近年来，洛阳经济快速发展，城镇化进程加速推进，在这样的背景下，城市综合体在洛阳得到了迅猛的扩张。伴随着洛阳经济的持续发展，包括新区核心区、新区拓展区、偃南新区规划进程的持续完善，城市规模不断扩容，都为洛阳城市综合体项目提供了发展的温床，综合体项目的生根发芽呼之欲出。
洛阳的城市综合体虽起步较晚，但发展迅速。到目前为止，洛阳市已建、在建以及规划中的城市综合体已达20余个，遍布洛阳各个城市区。比如，洛阳新区的宝龙城市广场(小区网论坛)、正大国际城市广场，涧西区的建业世纪华阳、名门盛世(小区网论坛)，西工区的升龙广场、天城一品，老城区的祥瑞新城，瀍河回族区的恒大·绿洲，伊滨区的隆安·东方明珠(小区网论坛)广场等。
洛阳城市综合体的发展，购物中心、星级酒店、高端写字楼等相关配套的入驻，不仅能够满足精英阶层的高水准社交、娱乐消费需求，创造大量财富，同时还能够创造大量就业机会。城市综合体依据规模的不同，可以创造上千甚至上万稳定的就业岗位。
除此之外，城市综合体在洛阳的落地生根，在促进城市经济不断发展的同时，其基于住宅和商业地产基础之上的探索，对建筑物构筑、绿化、建筑外立面、交通规划等的创新，都为洛阳城市的发展带来新的创意和思考。
【问题】
竞争同质化问题初显
目前，洛阳市城市综合体项目发展迅速，各大开发商都想在洛阳城市综合体大盘子里分一块蛋糕。与之相伴随的是，项目扎堆儿、同质化等问题也日益显现。比如，在新区开元大道附近，已经云集了宝龙城市广场、泉舜财富中心、正大国际城市广场、大曌国际广场四座大型城市综合体；西工区升龙广场与天城一品两个大型城市综合体也比邻而建。
这些城市综合体项目，建筑面积小的有六七十万平方米，大的则有上百万平方米，大多数项目的商业建筑面积都占到了总建筑面积的一半以上。由于前期开发定位不清晰，部分已建成并投入运营的城市综合体项目出现了业态重复、招商难等问题。
洛阳福温联合置业有限公司总经理路延熹表示，城市综合体作为城市发展到一定阶段的产物，对提升城市品质、完善城市功能具有重要作用。但并非所有的大地块都适合开发城市综合体，开发商不能“简单复制”。他认为，城市综合体选择在人流集中的城市中心区或交通便利的城乡接合部，更容易取得成功。
开发商在打造城市综合体项目时，应突出项目特色，避免同质化竞争。开发商在建设城市综合体时，需提前做好项目规划，各规划项目之间应有所“串联”，以形成“共振效应”。
此外，与大城市相比，洛阳的商业水平并不算高，要让洛阳城市综合体更好地发展，需大力发展第三产业，为城市综合体的发展带来更多的人气支撑。
【思考】
洛阳到底需要多少城市综合体？
目前，洛阳市已建、在建和规划中的城市综合体已达20余个，洛阳到底需要多少城市综合体？
乐观的业内人士认为，洛阳目前的消费场所太少了，城市综合体能大大满足人们日常生活的消费诉求；洛阳城中村和旧城改造，释放出大量的消费人群，城市综合体正好可以提供消费场所；洛阳经济发展势头迅猛，但一直缺乏地标性建筑，城市综合体正是打造洛阳地标性建筑的好时机。
而悲观的业内人士大呼：酒店、电影院不是公共厕所，洛阳不需要那么多！洛阳作为一个三线城市，消费能力薄弱，170万的城市人口如何能托得起这么多城市综合体？
也有业内人士曾理性地算过一笔账：按照城市化发展规律统计，当城市人均GDP达到4000美元/年时，就具备了发展城市综合体的初步条件；当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。
2011年，洛阳市人均GDP为41484元，约合6500美元，表明洛阳市已具备发展城市综合体的初步条件。一年消费10亿元可撑起一个综合体的发展，按此算法：目前洛阳市区人口约170万人，2011年洛阳城镇居民人均消费13884元。按此计算，洛阳市一年的消费总额约236亿元：
13884元（人均年消费）×170万人（洛阳市区人口）=236亿元
236.028亿元÷10亿元≈23.6
根据计算，洛阳市区能够承受的城市综合体数量为23个。
这一结果似乎正好吻合洛阳市目前城市综合体数量。但是，目前洛阳市已有新都汇、上海市场等商业体，老城区更有自己完善的商业体系。所以，从目前数量来看，洛阳城市综合体项目已经几近饱和。因此，未来洛阳城市综合体的规划发展必须走差异化道路，避免同质化。（来源：大河报）
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今年前7个月，河南省商品住房均价为3597元/平方米，环比上涨1.3%。昨日，河南省房地产业协会第五届会员代表大会在郑州召开，省住房和城乡建设厅相关负责人披露了这一消息。
有观点提出，郑州房价已经接近7000元/平方米，洛阳、平顶山房价也在5000元/平方米上下，还有很多县（市）的商品住宅价格突破了4000元每平方米。河南的均价怎么比西部一些省份还低？
该负责人表示，这个数据是省统计局提供的数据。简单理解，就是用销售总额除以销售总面积，得出的就是3597元/平方米这个价格。“一些人认为河南房价在3500元左右太低，主要是因为这个价格和郑州、洛阳等经济较发达的城市相比较低。但是河南有很多农业大县，比如驻马店，房价处在较低的位置。我们所计算的是商品住房销售均价，包含了全省18个省辖市和108个县（市）的所有销售价格。”
该负责人分析，全省投机、投资性购房得到有效遏制，房价趋于平稳。他提醒房企，国家调控政策依然严厉，对于涨幅过快楼盘，要通过加强预售监管等方式进行调控，甚至对其停止预售。（来源：大河报）
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