房价是经济发展模式的问题 总理房价是否合理?
腾讯财经2012/03/20 09:10
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3月18日，国家统计局发布公告称，与1月相比，70个大中城市中，2月份新建商品住宅价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。在环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。对此，有网友在腾讯微博上称，房价调控效果将逐步显现。
近几年来,我国的房价一直呈现持续上涨、居高不下的态势。自2003年起，国务院陆续出台了一系列宏观调控政策，建设部等部委也开展了对房地产市场的专项治理,以期房屋市场价格的稳定。但是几年过去了,住房价格仍然不断攀高。而有关房价的问题也成为了社会关注的焦点。
房价高居不下原因何在？
中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年(微博)在腾讯微博中表示，中国房价本来不应该这么高的。看看小产权房，为什么那么便宜？价格仅为市面上商品房的几分之一，甚至十几分之一！其中原因在于农民盖房直接卖给百姓，没让地方政府揩油，没有土地出让金，也没有各种房地产税费。
加拿大皇家银行风险管理资深顾问陈思进(微博)也在腾讯微博发表自己观点称，好些人认为“房价上涨主要是因为土地价格上涨，土地价格不跌，房价就不会跌”。其实这就是金融上的“狗追尾”现象：房价上涨时，推动土地价格上涨，而土地价格上涨再倒过来推动房价上涨，恶性循环，愈演愈烈；而一旦房价下跌，土地价格就会下跌，再倒过来推动房价下跌，进入和房价上涨时相反的反循环。
总理房价是否合理？
3月14日，国务院总理温家宝在十一届人大五次会议的记者会上表示，“我认为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配”。
自温总理此番表态后，腾讯微博上传出按照总理提及的“合理价位”而得出的“总理房价”计算公式：房价=2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米。在计算出的“总理房价”中，南京为4293元/平方米，北京为4387元，上海是4831元，广州为4573元。
针对“总理房价”，著名房地产评论员陈宝存(微博)认为，如果房价真的回归“总理房价”，那么只能说明我们前面9年的调控是假招子！他还表示，房价问题并非房地产行业本身的问题，而是城市发展，经济发展模式的问题！从地方政府对待房地产企业与工业企业的态度上，我们看到房地产是当前的摇钱树，工业是未来的摇钱树。当然，我并非否定地方政府对于经济发展的所有努力。
采取何种措施降低房价？
对于降低房价的措施，巨人网络董事长兼CEO史玉柱在腾讯微博指出，要想降低房价，就该增加房屋供应量，减少购买需求量。，减少购买，只能减少投资投机需求，只要出台“倒卖房子的利润80%用于缴税，就搞定了”；第二，增加房屋供应量，就要扶持房地产公司，鼓励他们多盖房盖好房，把他们头上的百个紧箍咒拿掉。如果把他们都逼死了，房屋供应量必将减少，结果房价还得涨。
针对史玉柱的言论，著名地产评论员、财经评论人、策划人吴其伦发表了不同的看法，他认为，在目前态势下，开发商只要顺应大势大幅降价就不会死，因而绝不存在调控逼死开发商的说法，至于那些死扛房价的开发商，死不足惜。
同时，外汇交易专家王洋(微博)也在腾讯微博中称，“条不具备可操作性，关键是投机的界定。比如想把现在的房子卖掉换一个新房子就要交80%税？我认为现在所有找借口增加房屋税收的措施最终结果都是推高房价。至于第二条，有一定道理，但我们现在正在反向操作，也就是正在把中小型开发商往死路上逼，其结果可能是让将来的地产大亨地位更加稳固”。
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国家统计局昨天发布的数据显示，２月７０个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，价格下降的城市有４５个，持平的城市有２１个，上涨的城市有４个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过０．１％。业内人士分析认为，多重原因导致２月份市场复苏的境况并没有改变市场“以价换量”的大趋势，在中央调控决心不变的前提下，楼市仍处于回调状态。
２月楼市微回暖
(来源:都市快报)１－２月，商品房成交均价同比下降８．１％，较２０１１年６．９％的全年涨幅大幅下降１４．９个百分点；其中，住宅成交均价同比下降１０．４％，较去年全年下降１６．４个百分点。
市场人士认为，２月房价出现反弹与一些地方政府鼓励自住性购房需求有关，市场预期政策可能出现微调，加上部分开发商降价促销，使得成交量在２月下旬有所释放，出现楼市回暖的迹象。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，２月楼市释放了一部分刚性需求，使得部分城市成交量和成交价有所回暖。房价环比涨跌幅在０．１％－０．２％的区间内波动都是正常的，整体来说，房价止涨的趋势很明显。
市场“以价换量”
数据显示，截至２０１２年２月末，商品房待售面积３０５２６万平方米，比２０１１年年末增加３３３２万平方米。
“１至２月份市场整体库存积压增加达到了１０％左右。特别是部分二、三线城市在１－２月份库存积压明显。而一线城市，由于１至２月份部分降价项目以价换量，出现了短暂的库存消化。”中原市场研究部研究总监张大伟说。
张大伟说，在库存压力下，自今年以来，保利、招商、恒大、富力等房企陆续启动较大规模的降价促销活动，新一轮降价促销潮已经不可避免。
链家地产市场研究部研究院冯联联认为，从目前来看，当前整体房价虽然维持稳定，部分消费者也开始逐渐进入市场，但是价格出现所谓触底反弹的可能性不大。一方面，今年宏观调控并不会出现明显放宽，政策微调的受益者也仅仅针对支付能力相对较低的刚性需求；另一方面，去年房企高成本融资，存在较大的还贷和信托兑付压力，对于资金的需求并不亚于去年。调控周期内，房企仍然施行降价跑量、谨慎投资的策略，未来降价趋势仍不会改变。
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