地方缺钱仍有调控"松绑"冲动 亟待税改开源

房地产调控无疑已进入到攻坚阶段，而不同利益主体所带来的阻力将成为决定调控效果的重要因素。 

3月14日，温家宝总理在十一届人大五次会议记者会上表示，房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系。这是他在任职总理期间，为数不多谈到“利益关系”的情形之一。 

地方政府对土地财政的依赖早已不是秘密，《每日经济新闻》记者统计发现，在严厉调控政策的背景下，上海、北京、苏州、天津、重庆等城市中，去年土地收入占当地财政收入的平均比例仍超过三成。土地财政模式短期内难以改变，这也是造成去年下半年以来地方政府屡屡松绑调控政策的重要原因。 

如何避免这种依赖？“两会”期间，代表和委员建议的焦点在于，改革现有的财税制度，以税收收入作为地方财政收入主体。但与此同时，地方经济增长方式的转型同样重要。 

“松绑”背后的土地财政动力 

据不完全统计，自2011年下半年来，共有17个城市出台了不同角度的楼市微调政策，尽管佛山、芜湖等地的新政先后也被叫停，但一些“修修补补”的小政策仍在推进。 

中央三令五申强调调控不放松，地方政府何来那么大的动力去“松绑”？在接受《每日经济新闻》记者采访时，业内人士把矛头直指土地财政。 

根据中指研究院的数据，2011年，上海、北京成为仅有的两个迈入“千亿俱乐部”的城市，土地出让收入达1205亿元和1055亿元，但与2010年相比仍分别减少20.4%和35.8%，楼市调控对地方政府利益的损害可见一斑，这也被认为是地方政府暗自松绑调控政策的主因。 

事实上，在房地产市场遭遇政策寒冬的2011年，土地市场也出现了颇多的流标、流拍案例。一个较为反常的现象是，去年在单幅地块的交易中，无论是成交总价还是楼面价，均未出现新的“地王”。 

既然如此，地方政府为何对土地出让金情有独钟？分析人士一致认为，在众多的地方收入来源中，土地出让金是最为“快捷和有效”的部分。为维持昂贵的财政支出和投资，并偿还地方债务，政府不得不在土地上做文章。 

来自国务院研究中心的数据显示，土地出让金收入占地方财政收入的比重从房改之初的9.2%提高到2009年的48.8%，到2010年更是达到72.38%。另一组数据也证明，尽管中央一再要求“转变经济增长方式”，地方政府追求土地财政的冲动仍未停止。根据财政部的统计，去年土地出让金达到3.3万亿，在不少大中城市土地出让收入缩水的情况下，大量的中小城市仍在“迎难而上”。 

工商联房地产商会会长聂梅生告诉记者，土地出让金已经成为很多地方政府财政收入的主要来源，这不仅是推高房价的主要原因，也透支了城市未来发展的动力。 

　　税费改革应加快推进 

针对上述情况，今年“两会”期间，不少代表、委员建议改革土地出让制度，并为地方政府开辟税费等常规财源。 

工商联建议，确立以税收作为地方财政收入主体的财税体制改革目标，确立以包括房产税在内的税收为地方财政收入主体的目标，逐步形成税收收入为主、非税收收入为辅的财税体制体系，并探索财政税收及非税收的科学组合比例。 

作为税收收入的重要部分，房产税被认为是土地出让收入的 “替代品”之一。而今年的政府工作报告也提出，“改革房地产税收制度”。 

从去年1月起，房产税向住宅征收的试点在重庆、上海两地开展，但试点一年来，两地实际征收的房产税仅有几亿元，对当地的财政收入贡献甚微。 

但作为一个政府力推的税种，房产税的作用将在长期的推进过程中得以体现。今年“两会”期间，政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康向《每日经济新闻》记者表示，加紧推进房产税是大趋势，这不仅是税费改革的重要部分，同时也可减少房价的波动幅度。 

与此同时，加快经济增长方式的转型也被认为是摆脱土地财政依赖的重要渠道。对此，北京中原地产研究部总监张大伟认为，地方政府应该营造宽松的投资环境，扶持产业发展，真正依靠实体经济而不是土地出让作为当地的稳定收入来源。 

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对首套房贷款利率，央行副行长刘士余表示，在各家银行自主定价的基础上，鼓励其在基准利率和首套房贷款优惠利率的下限（即八五折）之间，根据借款人的财务状况权衡定价。

近日有消息称，四大国有商业银行近日在京召开座谈会共同研究差别化房贷政策，提出首套房贷款利率可在基准利率内根据风险情况合理定价。这意味着客户在申请首套房贷款时有望在基准利率以下获得一定的优惠。

记者就此事向几家相关银行分行负责人求证时，均得到了肯定的答复。据他们介绍，虽然目前还未大范围针对首套房贷款利率进行明确下调，但针对优质客户的利率优惠已经展开，这也符合差别化的政策导向。

一直以来，各家银行普遍声称“首套房贷以基准利率为执行标准，在政策范围内执行差别化政策”，但去年底各家银行普遍上浮利率，此前逐步回归基准，再到眼下的“非普遍性”折扣，银行在首套房贷利率上的“松动”明显。

利率优惠基础“夯实”

国家统计局数字显示，2月份CPI同比上涨3.2%，涨幅比上月大幅下降1.3个百分点，且低于目前银行的一年期存款利率3.5%。

CPI涨幅同比下行及负利率的消失为货币政策操作提供了空间。上月，央行启动了2012年首次降低存款准备金率的操作，为市场释放了约4000亿元的流动性。

记者了解到，由于流动性趋于宽松，目前货币市场利率已呈下降趋势，银行间同业拆借利率持续回落。此外，2月份以来，央行陆续开展正回购操作，回购利率维持在2.8%和3.16%不变，再次表明市场流动性趋紧的情况已出现很大程度的缓解。

业内人士分析，流动性宽松意味着银行可贷资金趋向充裕，这在一定程度上为银行将更多资金投向首套房贷款及降低首套房贷款利率奠定了基础。

2011年，由于宏观调控政策再加上银行资金紧张，房地产贷款规模持续回落。对此，央行副行长刘士余表示，这既是房地产调控走向的一个好的表现，同时也要研究下一步可能会产生的影响。他透露，最近业内对今年房地产金融业务已达成共识，在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅时，银行要给予贷款。

对首套房贷款利率，刘士余表示，在各家银行自主定价的基础上，鼓励其在基准利率和首套房贷款优惠利率的下限（即八五折）之间，根据借款人的财务状况权衡定价。

对银行房地产无根本影响

东方证券首席经济学家闫伟告诉记者，虽然之前国内楼市在价格和成交量上都出现了一些变化，但目前居民对首套房依然具有刚性需求，从宏观经济角度看，首套房贷款利率优惠对银行业和房地产业都不会有根本性影响。

记者翻阅本周发布的深圳发展银行2011年年报后发现，虽然去年楼市低迷，但该行住房按揭贷款的不良贷款率与2010年相比没有变化，仍然保持在0.16%。

其他银行以往的年报数据也显示，银行个人住房贷款质量总体状况良好。2011年四大国有商业银行半年报统计数据显示，2011年上半年，四大行个人住房贷款金额总量达4.2万亿元，而不良贷款总额仅为不到200亿元。

标普金融机构评级董事廖强表示，2月份的金融数据显示，信贷需求已出现明显弱化的迹象。他认为，信贷需求放缓的情况下，也会带来贷款定价的调整。随着存款准备金率的下调，流动性将上升，在需求放缓的情况下，银行贷款定价水平将有所下降。

分析人士认为，银行对首套房贷款利率的优惠，在一定程度上印证了上述观点。同时也意味着银行在资金相对充裕且监管部门鼓励落实差别化住房信贷政策的情况下，开始再次重视首套房贷款者这一相对优质的客户群体，以及相关放贷资源。