招商地产或掀起全国降价潮 房产商将跟风降价

招商地产项目促销招商局集团员工可享九五折，要求挖掘招商银行招商证券大客户团购。

真是“打仗亲兄弟，上阵父子兵”，招商地产在的项目，招商银行、招商证券等招商局集团属下员工购买，均可享受不超过5%的额外优惠。昨天下午，微博上一份招商局集团的内部文件传得沸沸扬扬，该文件要求招商地产在售项目及一季度计划入市项目必须全部参加促销活动，并要求各单位充分发掘客户资源，组织团购。

这则消息来自微博网友“@楼市小道消息”，并表示是由招商局香港总部发文强调的。在这份文件上，促销活动时间为2月18日~3月31日。

记者昨天时间和招商地产总部取得联系，对方表示并不知情，但是也没有否认。同时表示早在这之前，招商地产已经以“招商局成立140周年”为由，开展了22个在售项目的优惠活动，并要求务必保障促销成效。

而这份内部文件显示，招商集团要求凡集团及下属企业员工购买物业均可考虑额外享受不超过5%的购房优惠，全面启动集团客户团购拓展，深入挖掘各兄弟单位的客户资源(如招商银行、招商证券的大客户等)，制定适当的优惠政策组织团购。

招商地产不排除启动第二波促销

而据知情人士称，集团还要求公司财务跟进银行房贷利率政策，优先安排有首套房贷优惠利率的银行驻场，为项目争取的优惠利率，并称“这是集团的政治任务”。“这是波降价促销，如果成效良好，招商地产不排除启动第二波。”

越秀地产多个项目员工可内部认购

记者了解到，在楼市淡季中，开发商发动内部员工认购早已不是新鲜事。比如，记者了解到，在2008年的那一波调整中，中海地产也曾发动员工购买当年的旗下楼盘，那时候响应号召购买的，如今都赚了。

即便是在这一轮调控中，发动内部员工进行认购的，招商地产也不是头一个。记者了解到，今年率先在广州发动促销战的越秀地产，早前在南沙的滨海花园搞起了内部认购，价格5字头起价，虽然是裸卖，而且位置相比一期差一些，但是依然引来热抢。一期两栋很快消化完，又加推一栋搞了第二期。近期，其位于西湾路的财富公馆也采取了内部员工优惠认购的模式。尝到甜头的越秀地产，还有想法找其他的客户一起搞团购。

售楼部不被砸 项目卖不动？

从上述情况对比来说，当前的楼市至少和2008年那一波的困难处境已经类似。楼市调控不放松，库存又居高不下，资金链越绷越紧，今年上半年，卖楼已经成为各大开发商的任务。特别是在刚需市场中，降价促销几乎成为法宝。然而，一边降价，一边开发商也在心里打起了鼓，最典型的就是怕前期业主去砸售楼部。

比如，招商地产这一波降价促销活动，深圳的雍景湾项目，售价调整到了2.6万元/平方米，比去年6月份开盘时3.5万元/平方米的均价，每平方米下调近万元。或许，也有这一波降价促销活动的促动，招商地产近期麻烦颇多，南京项目创下了“时光盘”的纪录，却被指涉嫌虚报销量；深圳雍景湾项目有业主维权，被质疑价格欺诈。

“现在售楼部不被砸的项目，都卖不动。”广州某开发商表示，在不少购买者看来，没被砸的项目，说明价格还没有降到底，被砸则说明自己可以买了。在江南等地，一些降价的楼盘开发商，看着前期业主来了，索性自己砸了售楼处。在广州，虽然目前还没有出现售楼处被砸的极端事件，但是因为不满降价的小范围维权活动，已经开始出现。

其他阅读：地产业遇寒冬 境外资本渗透房地产领域迹象明显（经济参考报）

“我们刚刚接手了一只信托的天津项目，总盘子7亿元的房地产信托项目，6个亿的价钱就卖给了我们。”一家私募股权基金(PE)公司的高管说道。

在持续的调控政策下，房地产业的“严寒”并未因春天到来而回暖。房地产贷款仍是银行的红线地带，房地产信托也经历了监管部门的数次整治，房企资金链日益紧绷。主流融资渠道受限后，PE趁势而入，发过桥贷款、股权收购、低价接盘，成为房企融资的另类通道。

PE强势介入地产隐含风险

业内人士表示说，楼市低迷，房企资金紧张，为房地产基金发展创造了条件。可个别不规范的机构借房地产基金的名义融资有非法集资之嫌，还有一些房企主导的私募基金存在大量关联交易，PE强势进入房地产市场隐含一定风险。

与房地产业遭遇寒冬相反的是，房地产企业的股权交易日渐升温。中原市场研究部的数据显示，2月份地产行业股权变动剧烈，全月规模交易13宗，交易额31.7亿。同比分别上涨53.8%、153%。中原市场研究部总监张大伟告诉记者，“进入2012年，股权交易即使在春节区间的1月份也明显升温，2月份这一趋势也并未停止。并购案例激增与房企资金链紧张不无关系，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产。”

而在这一轮的房地产业整合中，PE成为一股不容忽视的力量。“建筑面积12万平方米的两栋商住两用楼，在珠海，楼面价只有5000元，6亿元资金需求还差3亿，只是融资方不想出让股权，最后和地产基金谈崩了。”一位业内人士向记者透露，“现在银行渠道受阻，PE要价筹码加大，资金成本高达30%，大家日子不好过。”

上述的那位PE公司高管估计，目前应该有超过百家的房地产基金公司，募集资金规模达千亿元以上。“现在，银行渠道堵死了，信托受限，A股更是上市无门，房地产商找钱太难，而房地产基金资金运用方式灵活，可以借贷，可以股权投资，低价收购，不像银行和信托那样受银监会严格监管。”他告诉记者，PE参与房地产项目，一般是发放短期过桥贷款，或是出资入股介入地产项目，然后再通过自身客户或银行等第三方渠道为项目公司募集资金。

据了解，国内房地产基金分为两类，一类为专业投资机构独立募集私募基金，另一类则由房企单独或和基金、信托公司共同出资设立，如稳盛投资、万通核心成长股权投资基金等。

未来PE接手地产项目可能更普遍

在2011年和2010年的调控期，信托公司曾大规模介入房地产融资，由于信托的存续期大多在1至2年，房地产信托集中到期给PE提供了更多的机会。数据显示，截至2011年底，房地产信托余额达6882亿元。国泰君安预计，2012年、2013年房地产信托总到期规模分别为2000亿元、2200亿元，其中2012年到期规模为2011年的4倍。业内人士认为，房地产信托目前面临的主要是流动性风险，找第三方接盘或以自有资金垫付再变卖抵押资产等方式将成为具有清偿风险项目的主要处置方式，未来一段时间PE接手地产项目的情况可能更普遍。